长三角一体化背景下的浙江住房市场发展特征

2020-04-15陈多长熊宇虹王婷

上海房地 2020年3期

文/陈多长熊宇虹王婷

一、引言

“长三角一体化“的提法由来已久，在城市政府层面正进行各种合作。2019年3月，李克强总理在政府工作报告中指出“将长三角区域一体化发展上升为国家战略“，5月13日，中央政治局会议审议通过了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，顶层规划与设计的出台，预示着“一体化”、“协同发展”将成为长三角区域经济发展的主题。2019年7月，《长三角地区一体化发展三年行动计划（2018-2020年）》（下称《行动计划》）正式印发，为长三角一体化发展明确了任务书、时间表和路线图。把区域经济一体化作为发展手段，无论对长三角还是对浙江经济来说，都具有划时代的里程碑意义。

《行动计划》聚焦区域交通互联互通、能源互济互保、产业协同创新、信息网络高速泛在、环境整治联防联控、公共服务普惠便利、市场开放有序等七个重点领域，形成一批项目化、可实施的工作任务。三年行动计划提出：到2020年，长三角地区要基本形成世界级城市群框架，基本建成枢纽型、功能性、网络化的基础设施体系，基本形成创新引领的区域产业体系和协同创新体系，绿色美丽长三角建设取得重大进展，区域公共服务供给便利化程度明显提升，全国新一轮改革开放排头兵地位更加凸显，更加有效的区域协调发展新机制基本建立，在此基础上，再经过一段时间的努力，把长三角地区建设成为全国贯彻新发展理念的引领示范区，成为全球资源配置的亚太门户，成为具有全球竞争力的世界级城市群。

本文作者认为，《行动计划》所聚焦的七个重点领域中，对浙江住房市场最具直接影响的是第一和第六个重点领域，即长三角交通一体化和公共服务一体化。本文将分析这两个重点领域一体化对浙江住房市场的影响。

二、浙江住房市场发展特征及存在的主要问题

（一）浙江商品住房市场发展特征

1.住宅投资规模逐年增大，且一直保持着房地产投资的主体地位。从1999年开始，浙江省房地产投资与住宅投资基本保持了持续增长的趋势（见图1）。到2017年，浙江房地产投资和住宅投资规模分别达到了8227 亿元和5646 亿元，分别比1998年增长了约29 倍和28 倍。此外，浙江住宅投资占其房地产投资的比重一直都在50%以上，住宅投资是房地产投资的主体。

图1 浙江省房地产开发投资和住宅投资增长趋势（1999—2017年）

2.房地产开发企业土地购置面积变化剧烈。浙江房地产开发企业土地购置面积年际变化非常剧烈，从1999年开始到2017年大致经历了以下几次明显的波动：1999-2002年，土地购置面积从1014.4 万平方米持续增加到3639.59 万平方米，之后总体上保持了下降趋势，到2009年土地购置面积降低到1308.33 万平方米；2009-2012年，完成了一个先上升再下降的小幅度波动；2015-2017年，保持了持续上升的态势，土地购置面积从1012.58 万平方米增加到2248.87 万平方米，但仍未增加到2002年的历史最高值（见图2）。

图2 浙江省房地产开发企业土地购置面积变化趋势（1999—2017年）

3.商品住宅销售规模持续扩大。从1998年至今，浙江商品住宅销售面积呈现出了短期小幅度波动、长期上升的基本趋势（见图3）。其中经历了两次波动：1998-2008年，销售面积从1998年的1031 万平方米持续上升到2007年的3924.92 万平方米的峰值，2008年则下降至2480.74万平方米，2009年销售面积恢复性增长到4760.12 万平方米，之后的2010年和2011年连续两年下降。2012年开始了明显上升，销售面积从2012年的3316.23 上升到2017年的7669.7 万平方米，2018年1—8月，全省商品住宅销售面积达到了5647.29 万平方米。

图3 浙江省商品住宅销售面积（1998—2018年8月）

4.全省商品住宅的消化周期显著缩短。根据浙江省城乡住房工作协调委员会办公室发布的《全省新建商品房库存情况的通报》(第1 期)，2016年5月底，全省新建商品住宅可售面积6010.9 万平方米，消化周期为11.8个月；全省11 个设区城市市区新建商品住宅可售面积3075.0 万平方米，消化周期平均为9.8 个月，各设区城市市区新建商品住宅库存消化周期均在15 个月以下。根据浙江省统计局提供的数据，截至2018年8月31日，全省新建商品住宅可售面积4536.5 万平方米，消化周期为6.7 个月，其中市本级商品住宅期末库存面积1997 万平方米，消化周期为5.2 个月。可见，浙江省及设区城市市区商品住宅库存量显著降低，消化周期缩短（见图4）。

图4 浙江省各地市区商品住宅消化周期

5.商品住宅成交均价总体呈现快速上涨的趋势。根据《浙江统计年鉴》等提供的数据，计算出浙江省商品房和商品住宅的平均销售价格（见图5）。1998年以来，浙江商品房和商品住宅平均销售价格总体呈现上升趋势。2014-2017年，全省商品住宅平均价格保持了连续三年的上升，从10586 元/平方米上升到13430 元/平方米，价格增长了26.87%。2018年1—8月，全省商品住宅平均价格为13178元/平方米，与2017年相比下降了1.88%，但仍保持了较高的水平。

图5 浙江省商品房和商品住宅平均销售价格

（二）浙江住房市场存在的主要问题

1.全省各地城镇居民房价收入比均呈上升趋势。浙江省房地产业协会和浙江大学房地产研究中心计算的2013-2017年11 个地市房价收入比见表1。从表1 中看出，这几年浙江11 个地市的房价收入比都呈现了先降后升的趋势。其中杭州2017年的房价收入比超过16，丽水超过13，温州超过12，没有一个城市低于6，均高于国际上通常认为的合理值4-6。

表1 浙江各地房价收入比(90 平方米住宅)

根据浙江省统计局提供的2018年1—8月浙江住房市场数据和城镇居民可支配收入数据，计算出浙江各地的房价收入比（见图6）。从图6 中可以看出，房价收入比高于8 的地区有温州市区、金华市区、宁波市区、丽水市区以及淳安、庆元、仙居、永嘉、苍南、缙云、武义和永康等县、市。考虑到浙江省居民储蓄率、利率水平等因素，按照住房支出不超过家庭收入30%的比例计算，浙江房价收入比以不超过8 为合理值。

图6 浙江省各地房价收入比数据地图

2.住房租售比价降低，反映住房资产收益率降低，存在资产价格泡沫。租售比是指住房月租金与住宅价格的比值，它等于房价租金比的倒数。此指标大致可以反映住房市场价格是否偏离住房租金所决定的价格，可帮助我们判断住房市场价格是否存在泡沫成分。根据国际经验，租售比的合理范围大约为1/300—1/200。以房价和租金中位数计算出来的最新的杭州住房市场租售比为1/489，在19 个城市中位列第六，年化的毛收益率仅为2.45%（见表2），远低于2018年国家财政部发行的第五期储蓄型国债的票面利率4%。显然，杭州住房市场价格存在着较多的泡沫成分。

此外，基于禧泰网发布的每年12月份城市二手房价和租金数据计算得到浙江各地2013-2017年的住房租售比和年化毛收益率数据（见表3）。从表3 可见，2017年浙江11 个地市住房租售比均达到了近五年来的最低水平，这表明浙江各城市住房市场价格泡沫化程度已经很深。

表2 2018年1月全国19 个城市二手住房总价中位数、租金中位数和租售比

表3 2013-2017年浙江各地住房租售比

3.住宅投资比重提高没有显著促进浙江经济增长率的提高。从理论上讲，房地产投资（住宅投资）增长应刺激经济快速增长。但实际统计数据显示，浙江房地产投资增长率与其名义GDP 增长率之间的正相关性很弱（见图7），而房地产投资占固定资产投资的比例与浙江名义GDP增长率之间则无显著相关性，特别地，在2010年后，两者之间几乎是负相关（参见图8）。

图7 浙江房地产投资增长率与浙江名义GDP增长率之间的关系（弱正相关）

浙江住宅投资增长率与浙江名义GDP 增长率之间不存在相关性（见图9），而住宅投资占固定资产投资的比例与浙江名义GDP 增长率之间也不存在相关性，同样在2010年以后，两者一度呈现负相关（见图10）。

图9 浙江住宅投资增长率与浙江名义GDP增长率之间的关系（不相关）

图10 浙江住宅投资占比与浙江名义GDP增长率之间的关系（不相关）

从投入与产出的效率角度来看，浙江房地产业增加值对浙江GDP 的贡献与房地产开发投资、住宅投资占固定资产投资的比例极不相称。1999-2017年，浙江住宅投资占固定资产投资的比例大致在10%—20%的范围内波动，房地产投资占固定资产投资的比例主要在15%—30%的范围内波动，两者皆呈现出逐渐上升的总体趋势；而浙江房地产业增加值占GDP 的比重一直没有超过6%。从这个角度上看，浙江住房市场乃至房地产市场发展是低效率的（见图11）。

图11 浙江住宅投资占固定资产投资比例与房地产业增加值占GDP比例

4.地方政府对住房市场和土地财政的依赖程度很高。近20年来，住房市场的持续繁荣，引致浙江城市土地市场的兴旺发达，地方政府由此获取了巨额的土地财政收入。地方政府对住房市场和土地财政收入渐渐形成了严重的依赖，而地方政府对住房市场和土地财政收入的严重依赖，又反过来激励其自觉或不自觉地通过不适当的干预来继续维持住房市场的持续繁荣。这种不当干预不仅扭曲了市场有效配置资源的机制，也损害了产业之间的正常竞争秩序，破坏了区域经济的持续发展能力。毫无疑问，从地方政府对土地财政的过度依赖情况看，浙江住房市场已经进入不健康发展轨道。用土地出让收入与地方财政收入作比，可以衡量地方政府对土地财政收入的依赖程度，也可借此反映浙江地方财政收入对住房市场、房地产开发的依赖程度。从2000年至今，浙江土地财政依赖度一直在全国平均水平之上，最高年份浙江土地出让收入相当于其地方财政收入的1.66 倍，且浙江土地财政依赖度的年际变化十分剧烈（见图12）。这也反映了浙江土地财政的不稳定性、不可持续性和高风险性，也间接反映了浙江住房市场发展的不健康性。

图12 浙江与全国土地财政依赖度的比较(2000—2017年)

5.金融业对住房抵押贷款的依赖逐渐加剧，潜在金融风险正逐步增大。从2003年到2018年8月底，浙江个人住房抵押贷款余额占全部贷款的比例由6.01%增长到18.84%（见图13）。

图13 浙江个人住房抵押贷款余额占全部贷款比重(2003—2018年8月)

另据有关部门提供的最新调查统计资料，截至2018年8月底，浙江各地个人住房抵押贷款余额占全部贷款的比例，除绍兴(16.78%)、台州(16.88%)和舟山(15.77%)低于浙江省平均水平（18.84%）以外，其余地区均高于浙江省平均水平，最高的金华市该比例达到了26.39%。此外，除温州市以外，其他地区房地产贷款和住房贷款余额的同比增速均超过了杭州市全部贷款的同比增速（见表4）。这些数据一方面反映了银行信贷对浙江住房市场的支持力度在逐渐增大，另一方面也暴露了金融业对住房抵押贷款依赖日趋严重，而住房市场价格波动所引起的住房金融风险也在逐渐增大。

表4 浙江省2018年8月房地产信贷数据监测表

三、长三角一体化对浙江住房市场的潜在影响

由于长三角一体化战略实施的时间不长，目前实质性的一体化措施仍在逐步推进之中，长三角土地市场在短期内不可能实现一体化。因此，目前长三角一体化对浙江住房市场的影响不能高估。我们认为，长三角一体化在短期内并不能显著改变浙江住房市场基本特征和发展的基本趋势，也无法有效地解决前述浙江住房市场的内部矛盾。

但是，由于长三角区域一体化的发展，长三角区域内外的人口流动肯定会加速，长三角区域内城市间的社会经济联系会更加密切，城市政府之间的竞争策略也会发生改变，这些因素均会对区域内的相关城市住房市场的需求和价格产生现实或潜在的影响。

（一）交通一体化对浙江住房市场的影响

根据《长三角地区一体化发展三年行动计划（2018-2020）》，长三角交通一体化的目标是共建互联互通综合交通体系，使长三角地区交通畅达便捷。交通一体化主要举措如下：一是加快轨道交通网络建设，二是推进区域港航协同发展，三是全面提升省际公路运输能力，四是努力打造长三角世界级机场群，五是强化交通运输联合执法，六是完善公交服务一体化。

长期以来，由于行政区的分割和经济发展水平的巨大差异，长三角各省市间存在着一些“断头路”。长三角一体化战略实施以来，长三角各地政府转变观念，把“断头路”逐步打通。如上海金山与浙江嘉善之间，原有17 条“断头路”，目前均已打通。不仅如此，近年来，上海还陆续与长三角地区20 个城市开通了交通同城卡，上海与这20 个城市的市民可持交通卡到对方城市刷卡乘车，享受“同城待遇”。上海、南京、杭州、合肥、宁波、温州、苏州的居民在这7 个城市坐地铁，只要打开所在城市的地铁APP，都可扫码过闸。目前，长三角已开通了37 条跨省域的公交线路。按照已编制的规划，到2025年，长三角地区每百平方公里的高速公路密度为5 公里，每万平方公里高铁的密度将达到507 公里。

交通一体化是长三角一体化的重要基础，目前上海周边已逐渐形成一小时交通圈（见图14），南京、杭州、合肥等核心城市高铁线路较密集，这将极大地降低物流、客流成本，缩短异地工作人员的通勤时间，增加区内城市间人员的流动性，通过对城市住房需求的非平衡性影响来影响住房价格的增长态势。

从浙江省内情况来看，交通一体化对住房市场的直接影响是，它可以分流房价较高的大城市的住房需求，减弱杭州、宁波等大城市房价上涨的动力。相反地，对于长三角区域内的中小城市，置业需求会相对增加，这会拉动其住房价格上涨，从而缩小浙江大城市与中小城市之间的房价差异。交通一体化对处于长三角区域的浙江城市的住房需求与价格的影响，就是产生所谓的“需求效应”（见表5）。

除了需求效应以外，交通一体化对住房市场还具有一定的空间效应。所谓交通一体化对住房市场的空间效应，是指浙江省外因素对浙江城市住房市场的影响随着城市到长三角区域中心城市上海市的距离的增加而衰减。例如，由于距离上海太远，交通一体化带来的人口流入增加和住房需求的增长效应，对台州市的影响会弱于跟上海毗邻的嘉兴市。随着长三角一体化，尤其是长三角的交通一体化，嘉兴正逐渐融入上海大都市圈内，嘉兴受超级大城市上海辐射，其住房市场会受到来自上海人口的需求支持。

（二）公共服务一体化对浙江住房市场的影响

根据《长三角地区一体化发展三年行动计划（2018-2020）》，长三角公共服务一体化的目标是，共享普惠便利公共服务，建设幸福和谐长三角。目前，在民生工程建设和公共服务一体化建设方面，三省一市正积极研究探索急诊和部分门诊实现异地就医直接结算的可行性，实施民生档案“异地查档、便民服务”等项目，同时还将旅游、体育、养老等人民群众关心的合作事项纳入三年行动计划，努力使长三角一体化的实践成果惠及百姓。目前已经实施的一体化措施主要包括以下几个方面。

1.政务服务一体化。2018年，上海、杭州、苏州、嘉兴、湖州、金华、合肥、芜湖、宣城9 个长三角城市结盟，共同打造G60 科创走廊。同年9月28日，G60 科技走廊九城市“一网通办”开通暨第一批异地证照发放仪式在浙江省嘉兴市举行。作为全国首创的跨区域行政审批新模式，G60“一网通办”已完成公司设立、工业产品生产许可证发放、商标申请等51 个审批事项，“一网通办”可以当地受理、异地审批、当地发证。目前实现G60“一网通办”的城市已达14 个。

2.医疗、养老服务和教育资源一体化。2018年9月，江苏的南通、盐城、徐州，浙江的嘉兴、宁波、省本级，安徽的滁州、马鞍山等8 个统筹区率先进行长三角地区异地就医门诊费用直接结算试点。2019年4月18日，在上海举行的长三角地区跨省异地就医门诊费用直接结算工作推进会上，江苏的南京、泰州、连云港、常州，浙江的杭州、温州、舟山和安徽的六安共9 个统筹区成为新一批试点城市。长三角相关城市医保部门明确服务对象范围和待遇政策，将异地安置退休人员、异地长期居住人员、常驻异地工作人员、异地转诊人员等四类人员优先纳入试点范围，并按照国家政策要求，重点结合外来农民工和外来就业创业人员两类人员工作特点和就医需求，优化备案及转诊服务，精简备案及转诊手续，扩充备案和转诊渠道，更好地保障这两类人员异地门诊结算的医保待遇。同时，还要积极建设长三角地区门诊结算交互专项平台，搭建三省一市信息网络，三省通过省级平台等方式与上海实现双向对接，互联互通。

教育资源共享和教育一体化是长三角公共服务一体化的难点之一。地处长三角地理中心的嘉兴市率先进行了探索。嘉兴市秀洲区教育体育局与上海市闵行区教育局于2018年底签订了全面合作协议，商定两地将开展六方面的合作，包括校际结对、跟岗挂职、共建工作室、引进课程、专家引领、师生互访等。目前，这六方面的合作已全面展开。

公共服务一体化不仅可以吸引长三角区以外的人口流入，从而增加长三角地区城市住房需求，而且还会增强长三角区域内人口的流动性和居住地选择的灵活性。例如，老年人会因为医疗保障服务一体化提供的便利，选择去房价、房租比较低廉的长三角中小城市，如德清、湖州、嘉兴等地生活和养老。由于大城市教育资源紧张，年轻的打工族会选择安家在能够确保子女获得较好教育资源的中小城市，这会拉动长三角中小城市住房市场需求上升及房价、房租上升。