我国商品房预售制度的存与废

文/孟瑞琦

一、引言

自1994年以来，我国逐渐确立商品房预售制度,该制度推动国内房地产业发展，缓解企业资金紧张状况，成为了当前商品房市场的主要销售模式。随着国内房地产开发商二十余年的资本积累，当前大多数开发商均在不同程度上尝试运用高杠杆撬动资金,不敢加杠杆的地产商，在当前“大鱼吃小鱼”的商业竞争环境下难以生存。但当行业处于下行趋势时，这一制度就会带来巨大风险隐患，可总结为易造成房地产价格泡沫、为开发商非法集资和转嫁风险提供便利、缺乏第三方监管、政府监管缺位这四方面，比如开发商负债率过高导致资金链断裂，从而引发烂尾楼无人管理的现象。基于此，本文将梳理我国现行的商品房预售制度，分析该制度取消后可能带来的影响，并给予有针对性的应对之策。

表1 我国商品房预售制度的相关政策梳理

二、商品房预售制度的发展历程

商品房预售制度可以追溯至20 世纪50年代的香港。第二次世界大战后经济恢复，大批人口流入，人们对于住房市场的需求迅速扩张。因此，香港企业家霍英东对其成立的立信置业有限公司进行了创新性变革，首创“预售楼花”一词，开创了分期付款的先河，这相对当时实行的现楼销售政策显得十分超前。1956年，香港政府正式发布了《预售楼花同意书》，并在随后对该文件进行了完善与详细说明。[1]我国内地在很大程度上借鉴了香港房地产市场的相关经验，于1994年开始逐渐引入该制度，并在随后的商品房预售发展及完善期间，密集发布了诸多文件。近些年来相关政策的发布情况如表1 所示。

2018年10月30日，广东省房地产协会发布了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》[2]，与此同时披露的还有国家向广东等六个省份相关建设管理部门所发布的相关文件，引发了我国各界的热烈探讨。这些文件的核心就是要求各地区管理部门对现有商品房预售许可制度的去与留尽快提出评估意见。这些文件也成为当前讨论是否应该取消商品房预售制度的关键。

三、取消商品房预售的影响

在当前全国信贷政策处于持续收紧及房价恢复理性的阶段时，取消商品房预售制度与近年来国家提倡的“去杠杆”在本质上很相似。下面将从政府、开发商及消费者三方面分析取消商品房预售制度所带来的影响。

对于政府来说，根据时间维度划分，从短期来看，商品房预售制度的取消可能会暂时性抑制房地产开发商的拿地热情，但在房价上的体现并不明显，故政府在调控过程中仍占有主动权。长期来看，这有助于推动我国房地产行业的良性发展[3]，同时可推动房地产市场长效机制的建立，减少风险发生的可能性。

对于开发商来说，商品房预售制度的取消在很大程度上代表着房企高周转模式的停止。一方面，从短期来看，开发商面临较大的融资困难，尤其是中小企业，其单一的融资手段往往导致高负债。短时间内的新房供给减少将打乱市场供给平衡，呈现出“供不应求”的现象，从而导致房价小幅度提高，但当前市场上的存量二手房供应将在很大程度上填补空缺。另一方面，从长期来看，这对我国房屋质量的提升与房地产行业的健康、稳定发展有极大的促进作用。[4]

对于消费者来说，其在购房过程中往往承担着大部分资金风险。商品房预售制度取消后，在短期内可供使用的房屋数量将会迅速下降，从而引发两种结果：第一，供应短缺；第二，许多负债累累的开发商的资金链很可能面临断裂。从长期来看，在取消商品房预售制度之后，开发商将更加注重住宅的质量。[5]由此可知，若全面推行现房销售制度，房屋的投资价值将极大提升。[6]

四、应对之策

1.房地产市场长效机制建立是改变预售制度的契机。商品房预售制度的变革将使我国房地产市场产生较大波动，市场供需矛盾可能在一定时间内爆发，给我国房地产市场带来一定负面影响。政府应率先建立房地产市场的长效机制，做好宏观引导工作，解决取消商品房预售制度带来的管理、财务等风险问题。政府应愈发重视房地产市场长效机制的建立与完善工作，从国家长期效益出发，减弱高杠杆带来的不良影响，全面开展现房销售。

2.加强法律监管，增加附加条件。法律监管作为保障房地产市场平稳推进的重要因素之一，在维护国内房地产市场平稳运行方面起到关键作用，故提出以下两方面建议：一方面，引入第三方机构。建议将预售资金交由第三方部门监管，以此增强政府监督的公正性。[7]另一方面，政府应建立完善的房地产市场奖惩机制，依据监管结果，有选择地将土地资源供给偏向优质的开发商，将风险分散至开发商与消费者两者身上，以此减少风险发生的概率。[8]

3.尝试在试点城市逐渐取消预售制度。结合目前国内信贷政策一直处于紧缩状态的情况，大部分开发商的负债率愈发上升，若在短时间内取消预售制度，房地产开发商的融资周期将明显延长，在当前市场波动明显的情况下，其资金链很容易断裂，从而导致项目失败。基于以上情况，我国应推出部分试点城市，在新出售土地的售卖环节进行尝试，并制定相关的进度安排：第一阶段，提高项目的主要结构形象进度。第二阶段，在第一阶段的基础上，全社会全面展开现售工作，实时向消费者公开相关信息，以此增强行业透明度及公信力。

综上所述，我国商品房预售制度的探索在未来仍有很长的道路要走，其最佳发展策略为：第一，前期广泛收集广大消费者意见，交由相关专家进行甄选与评价。第二，用一至两年的缓冲时间进行修改与完善，并由主要部门进行实时监督。第三，在全国范围内进一步推广，落实好不同参与主体的利益分配，逐步进行改革。