新冠肺炎疫情对房地产企业的影响及应对策略

2020-04-15廖卫明

上海房地 2020年3期

文/廖卫明

一、新冠肺炎疫情对宏观经济的影响分析

（一）对宏观经济的影响

2003年，SARS 疫情主要是对社会消费零售总额造成重大影响，5月社零增速仅为4.3%，与年初10%的增长率相比大幅减少，而投资、出口受到的影响较小。2003年全年GDP 增幅为9.1%。与此同时，房地产行业开启了1998年房改后的快速发展大幕，2003年全年商品房成交量为33717.6 万平方米，同比增幅为26%，成交金额为7955.7 亿元，增幅为32%。

2020年的宏观经济开局形势比2003年更为严峻：第一，2019年在国内消费动力不足、国外环境紧张等多重压力下，GDP 增速下滑至6.1%；第二，尽管中美关系趋于缓和，但是仍旧存在不确定性；第三，新冠肺炎疫情爆发，餐饮、旅游、交通等行业将受到较大影响，制造业、基建等投资也将受到波及，进一步加大经济下行压力，经济短期企稳时间将延后。

截至2020年2月11日，新增确诊病例的拐点还未出现，多家市场研究机构对于其短期影响的判断存在分歧，主要有三种观点。第一，乐观情形：疫情于2月底得到有效控制，对一季度GDP 的影响为-0.5%左右。第二，中性情形：疫情于一季度末得到有效控制，对一季度GDP影响为-1%左右。第三，悲观情形：疫情于第二季度得到有效控制，对一季度GDP 影响为-2%。然而，这些机构较为一致的看法是，此次疫情短期影响较大，但不会改变中长期的宏观趋势。因此，尽管笔者亦认为全面评估必须基于2月底的疫情控制情况，但是借鉴SARS 后的政策情况，还是可以对2020年宏观经济政策与房地产政策作出方向性研判。

（二）一季度后可能出台的财政、货币政策

1.财政政策：积极是主基调，主要向受到影响的行业倾斜。首先，向受到疫情影响的行业倾斜。在一段时期内，对民航旅客运输业、旅游业和铁路旅客运输业免征增值税、城市维护建设税和教育费附加，对餐饮、旅店、旅游、娱乐、民航、公路客运、水路客运、出租汽车业减免部分政府性基金支出。其次，财政赤字率有望突破3%的门槛。最后，地方专项债有可能扩容，超过2019年总额。此外，政策性银行在此次疫情后将发挥准财政机构的职能，向受到影响的行业提供贴息服务。2月10日，政策性银行引导下的“防控疫情债”已经获准发行。

2.货币政策：稳健是主基调，保供应的同时向中小企业倾斜。截至2020年1月，M2 增长率维持10%以内的水平超过24 个月，一季度后，在稳健基调不变的前提下，还有2-3 次降准的可能性，SLF-MLF-LPR 层面的降息还存在一定操作空间。2020年2月2日苏州推出“苏十条”帮扶中小企业的政策后，山东省、宁波市和上海市分别出台了针对中小企业的利息优惠政策。

二、新冠肺炎疫情对房地产行业的影响分析

（一）短期影响

1.现金流：安全性至关重要。从资金流入角度看，疫情发生后，各地销售中心陆续关闭，销售回款无法实现。对融资性流入的影响表现在两方面，一是存量项目正常贷款会延后，二是新增项目减少导致新增贷款无法落实。

从资金流出角度看，首先，融资性支出存在约定期限内刚性兑付问题。房企面临合同到期无法履约的还贷风险。其次，工程款支付压力。疫情导致进场施工延误，但工程款仍必须按合同要求支付。尽管有商榷的空间，但是履约风险依然巨大。最后，对于可持续发展的公司而言，投资必不可少，但在现金流有限且必须强调安全性的前提下，谨慎投资与科学选择尤为重要。

疫情导致房企面临现金流流入和流出缺口加大的情况，意味着资金安全性是目前至关重要的问题。后续举措必须围绕缺口问题的解决展开。

2.房企销售和供货：全年走势前低后高。一方面，新冠肺炎疫情拖累上半年业绩，全年走势前低后高。克而瑞公布的数据显示，2020年1月百强房企销售金额为5571.3 亿元，同比下降12.7%，销售面积为4264.0 万平方米，同比下降12.8%，销售量明显下滑。若疫情短期内未能得到有效控制，行业上半年销售业绩堪忧。但从全年来看，购房需求仅是短期内有延迟，中长期来看，需求并未消失，全年整体销售将可能与2019年持平或微跌，预计2020年下半年，销售会迅速回暖。

另一方面，复工与新开工延后，一季度供货势必减少，下半年随着销售回暖，新开工与竣工面积将明显提升，供货随之增加。因此，供货也会呈现前低后高的走势。

3.房企投资：节奏把握的精准度要求将更高。受疫情影响，一季度土地供给萎缩，地方政府财政存压，预计后三季度土地供应总量较2019年同期会有一定程度增加。同时，二级土地市场或出现收并购机会，这来自于部分中小企业存量项目的转让意愿。

疫情带来资金紧张状况，叠加供给节奏与数量的变化，对房企而言，投资节奏把握的精准度要求将远高于以往任何时期。

4.房企生产：无法按期交付与开盘带来的风险。房企生产主要有两方面影响：一是项目在预售合同期内无法竣工交付，导致出现合同违约风险，引起客户群诉，给社会稳定造成一定压力；二是部分项目开工在即，一旦延期，将直接使开盘滞后，其间会产生较高的资金成本，直接增加项目成本，给房企带来经营效益压力。

（二）中长期影响

2016年下半年至今，我国房地产市场调控进入新一轮收紧周期，与以往调控不同，这一轮调控呈现短期调控与长效机制相结合的特点，强调房地产市场的基调是“房住不炒”,“稳地价、稳房价、稳预期”, 因城施策，聚焦防范，不将房地产业作为短期刺激经济的手段。

土地方面，短期内受疫情影响，政府会对土地供应节奏作出调整，但从中长期来看，市场土地供应不会有较大改变，仍会进一步加大土地供应调控力度以稳定土地价格，适时调整土地供应总量、结构及供应方式、节奏、时间，以保障房地产市场健康持续稳定发展。

金融方面，2019年房地产信托及地产债融资端全面收紧，治理融资乱象。受当前疫情影响，国家稳健的货币政策会松紧适度，对房地产财政不会有较大的刺激政策出台。从房地产行业中长期发展来看，“稳预期、防风险、降杠杆”，加强房地产融资与信贷管理，仍是重中之重。

市场方面，疫情过后，在“稳”字当头的条件下，为了保就业与保持地方稳定，政府对受影响的企业会出手帮扶，但政府的一系列帮扶政策仅是帮助企业走出困境的外因，最终“活”下去，还需依靠企业自身的努力。

本文从传统柯布道格拉斯生产模型入手，构建含技术进步指标的分析模型。考虑到发达国家与发展中国家技术进步的途径并不完全相同，笔者引入了虚拟变量以区分两者区别。另外，本文构建了ISU指标作为模型中的被解释变量，衡量产业结构升级的效果，并以世界银行等国际组织公开数据对该模型进行实证检验。结果不仅验证了前文假设，同时发现金融发展水平对技术进步的影响并不显著。另外，通过虚拟变量的相关系数测算，本文发现发达国家与发展中国家间的技术转移是显著存在的，且金融发展水平对发展中国家通过技术提升产业结构的作用显著。

因此，从中长期判断，房地产行业仍然会发挥重要作用，其“宏观经济重要组成部分”的地位不会改变，但在“三稳”当先、一城一策的模式下，对房地产市场严调控的局面将维持很长一段时间。

三、房地产企业的应对策略

此次疫情给房地产行业带来损失已不可避免，面对现金流、销售与供货、投资、生产等方面受到的影响，不能依赖短期政策的扶持，而应采取有效措施，通过提升企业内功，在资金能力、营销能力、投资能力及运营能力方面下功夫，以实现企业可持续发展。

1.确保现金流安全，加大回款与融资，合理控制负债率。首先，开源是首要举措。一是增加经营性现金流入，根据每个企业自身状况与特定区域战略进行决策，紧抓存量销售与回款，强化与银行、客户沟通，并加大监管资金盘活与分配；二是增加融资性现金流入，在公司战略允许的范围内，尽可能多放款，加大项目合作，分担风险；三是实现融资创新，探索新型融资渠道，合理控制负债水平。

其次，节流必不可少。第一，控制经营性现金流出，一方面严控工程款及税费支出，但要确保上半年开盘与交付项目支出，另一方面挑战极限式降低成本，压缩非必要业务与费用，杜绝跑冒滴漏及没有产出的投入，提升成本意识；第二，统筹融资性现金流出，动态梳理资金计划，优先保证上半年到期还贷，必要时可与银行沟通合理展期可能，确保履约承诺，防范逾期风险；第三，安排好投资性现金流出，保证在公司现金流安全的前提下，择机出手，增加优质土地储备。

2.数字化营销创新，筹划疫情后供货去化，提升物业服务黏性。首先，推进创新营销模式，打造线上销售展示平台与引流平台，做好圈层传播，加强引流蓄客。同时，拓展多种去化渠道，紧抓销售与回款。当前，大部分城市已要求关闭销售中心，线下销售渠道受限，拓展线上服务不失为一种可行方式。可以预见，数字营销是对未来线下营销的必要补充。

其次，疫情后销售去化无疑是房企面临的硬仗，可针对不同城市特点，采取不同的营销策略，房企需储备资源以应对疫情结束后的市场回温。当前，房企应重点考虑调整运营节奏，提前筹划疫情后去化策略，一旦开闸，快速实现销售回款，拉开与竞争对手的差距。

3.投资策略抓精准，投资决策抓节奏。一方面，在现金流安全的前提下，积极运用科学工具提高投资效率。鉴于本次疫情可能带来的契机，房企拿地需更加理性，加大土地、客户与市场研究，抓住市场结构性机会，实现精准投资。

另一方面，动态关注各地方房产调控政策，在把握土地出让节奏的基础上，找到窗口期，通过招拍挂、收并购并举，积极获取优质地块，优化土储结构。

4.提前规划工程进度、交付及开盘，提升企业运营保障能力。首先，此次疫情已直接影响房地产项目开工、开盘、交付等关键节点，房企需根据当地防控措施，据实规划调整推盘节奏、工程进度，适当优化节点安排，将一些能够在线完成的研发设计、宣传策划等工作前置安排，以避免疫情结束后仓促推进。

其次，需与各施工单位、供应商提早沟通防疫要求与工期排布，提前储备复工人员、运送材料并采购防疫设备，防止复工产生反复，争取将疫情影响降至最低程度。

第三，对上半年及年度内交付、开盘项目，需提前评估交付风险，向客户提前告知因疫情可能影响网签、工地开放、交付等活动，在线上每周发送工程周报，管理控制客户情绪，并提供补救方案，以便客户提前做好时间安排。