规避二手房市场交易风险的对策建议

文/贾丽 胡飞

一、前言

随着经济社会的不断发展和人们生活水平的不断提高，人们对住房的要求越来越高，房地产市场的发展也日渐成熟。由于二手房市场通常交易现房，消费者在购房时不仅可以清楚掌握房屋本身状况，对房屋周边交通、商业、教育环境也有很好的了解，且购买后可以很快入住，所以在房地产市场中二手房市场所占份额不断增多，二手房市场交易的挂牌量与成交量有显著的增幅。然而，由于我国房地产市场相关政策不够健全，尤其是针对二手房市场交易的政策较少，市场交易制度及过程还不够完善，导致二手房市场交易过程中存在很多的问题，这给二手房交易双方尤其是买方带来了风险，影响了二手房市场的健康发展。本文在分析二手房市场交易存在风险的基础上，提出相应的风险规避措施，以期为二手房市场的健康发展尽绵薄之力。

二、我国二手房市场现状

随着房地产价格的上涨，二手房由于自身经济性而备受青睐，交易规模也在逐渐扩大。在北京、上海、深圳等一线城市，二手房交易量已远远超过新房。以2019年11月为例，北京新房成交量为3877 套，二手房成交量为13848 套；上海新房成交量为6030 套，二手房成交量为18100 套；深圳新房成交量为3196 套，二手房成交量为8013 套。在其他城市，二手房交易量也在增加。数据显示，2019年11月，南京新房成交量为4492 套，二手房成交量为9606 套；合肥新房成交量为2406 套，二手房成交量约为4000 套。上海、北京、深圳等一线城市和部分二线城市由于房地产市场起步早、发展快、规模总量大，新建商品房大部分聚集在郊区，核心城区新建的商品房相对较少。由于郊区的新建商品房距离市中心较远，许多上班族选择购买市区的老房子，一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。根据上海财经大学不动产研究所数据，发达国家二手房与新房交易比例约为8：1至10：1 之间。随着市场上存量房日益增多，中国房地产业的发展趋势也必将从“拼命盖房”转向“盘活存量”。据统计，我国约50%的居民拥有属于自己的住宅，其中65%的居民希望能够“以旧换新、以小换大”。由此可知，二手房市场的发展前景何其广阔,[1]中国楼市以二手房交易为主导的时代将很快来临。然而，在二手房市场快速发展的同时，由于二手房交易政策与制度的不完善，二手房市场交易的风险也在不断增加。

三、二手房市场交易风险分析

（一）买卖双方存在的风险分析

1.卖方房屋产权有争议。在二手房买卖中，买方对二手房的房屋产权并不十分清楚，许多买方对二手房产权的审核通常只是在形式上查看卖方的产权证书，甚至有些买方连基本的产权证书都不查验，完全依靠经纪人审查。如果卖方有意隐瞒房屋的产权问题，例如房屋存在共同产权或者产权存在争议，在买方签订合同缴纳定金后，可能导致买卖双方围绕房屋产权产生纠纷。在实践中，二手房交易产权纠纷多是由于卖方无权处分房产所导致，典型案例是夫妻一方卖房。夫妻婚后取得的房产属于共同所有，对房产的处置需要夫妻双方同意，否则即无权处分。这种共有关系以客观事实为基础。因此，在房价上涨较快时，二手房卖方反悔常常以夫妻另一方不知情、不同意，自己无权处分为由，请求法院解除二手房买卖合同，给买方带来损失。

2.房价上涨导致的卖方单方面毁约风险。在二手房买卖中，买卖双方已经签订房屋买卖合同，买方交付了定金等待卖方办理过户手续时，卖方却撕毁合同拒绝办理过户，拒绝交房。造成这种现象的根本原因是房价上涨迅速，卖方内心觉得卖亏了，从而拒绝承担二手房买卖合同中约定的责任义务。此时，卖方往往以合同约定的价格低于当前的市场价格为由而要求加价，否则便将房屋高价转售他人。有些卖方宁愿赔偿对方双倍定金，也不愿意履行合同。二手房在双方签订合同后由于市场的原因而升值，买方是有权力享受这份收益的。然而，如果买方希望尽快完成购房手续，则会满足卖方的加价要求，使自身利益受损。如果买方拒绝加价，诉至法院要求卖方履行合同，则会增加时间上的负担。

3.买方单方面毁约风险。在二手房买卖中，买方可能在签订二手房买卖合同后拒绝支付剩下的购房款，单方面解除合同，给卖方带来损失。有些买方在房屋过户后，拒绝按期支付尾款，或者一味拖延支付尾款时间。买卖双方在签订二手房买卖合同时，买方会预先支付一笔定金，这笔定金起到约束双方行为、保证双方执行二手房买卖合同的作用。然而，在房价大幅下跌时，买方宁愿损失定金也不愿意继续履行合同约定。也有部分买方因为经济实力有限，无法从银行获得足够的购房贷款，从而无力支付房款，这也会造成买方单方面毁约。

（二）二手房引发的风险分析

1.二手房市场层次差距大，不规范经营行为现象严重。目前，二手房市场上经纪行业的准入门槛较低，市场上存在相当部分质量良莠不齐的二手房经纪人员。市场对二手房交易操作流程没有作具体要求，不同机构的经营模式差异较大，由此造成在二手房交易过程中产生的风险。现有的二手房市场最常见的不规范经纪行为主要有要求独家代理然后吃差价、对买卖双方隐瞒信息、骗取看房费、帮助买卖双方逃税漏税等，不仅造成国家财政的损失，而且对买卖双方的权益也会造成严重的侵犯，极大损害了行业的整体信誉。同时，二手房的内部管理由于没有正式的规范，也存在着很大的漏洞，单店加盟形式会出现很多能力不够却顶着大公司名号的门店，当消费者在这些门店的交易出现问题时，却无法找到有效的途径进行投诉，大大损害了买卖双方的利益。

2.对房屋产权没有查验清楚。有些经纪人员在提供服务时，没有对房屋委托人的关键信息与房屋的权属情况作认真核查，没有尽到审核义务，给购房者带来巨大损失。提供准确的房源信息十分重要，但在实践中，部分经纪人员却疏于对房屋的关键材料进行整理与核实，如个别售房人在出售房屋时提供虚假材料，而经纪机构在未对售房人出示的身份证明、房屋权属状态等进行核实的情况下即将房屋挂牌交易，使一些不具备交易条件的房产流向市场，造成二手房市场的混乱。

3.经纪人员从业素质不高。由于二手房市场经纪机构从业的门槛较低，利润相对较高，导致大量素质不高、业务水平低下的人员进入该行业，这些人员的服务水平低下，难以向消费者提供全面合理的二手房经纪服务。同时，又由于二手房行业的高风险性，行业从业人员流动性大，从业人员没有长久从事该行业的想法，在无法得到有效监督与管理的情况下，违规交易、暗箱操作与侵犯消费者权益的行为屡见不鲜，尤其是市场波动时期，更会加剧市场的不平稳。素质低下的二手房从业人员常常利用消费者对二手房交易规则与程序的不熟悉，凭借其信息与技术的优势，对客户作出欺诈行为并以此非法牟利。这不仅会对整个二手房交易行业的信誉造成影响，使群众对该行业产生不好的印象，更会影响二手房市场的健康发展与社会的稳定运行。

（三）政府职能部门在二手房交易中存在的风险分析

1.政府建立二手房市场交易政策制度不健全。我国二手房市场起步虽晚但发展迅速，因而相关的政策缺乏理论的指导与时间的的积累，具有探索性、过渡性、暂时性等特点，这使我国的二手房市场政策还存在诸多的漏洞与不足。虽然政府及有关房地产管理部门近年来采取了一些规范二手房市场的行动，例如住房和城乡建设部联合其他部门提出了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，但文件并未对二手房市场产生较大的影响，其中大部分是原则性规定，没有提出具体的管理办法。当前，政府制定的政策无法适应二手房市场发展的速度，政府作为市场指导者向二手房市场提供的服务远没有到位，且政府内部没有形成明确的管理机构，无法对市场进行有效的管理，导致二手房市场处于鱼龙混杂的状态，难以形成一个健康有序的市场环境。

2.政府对二手房市场交易政策执行不严格。我国各级政府与相关部门针对二手房市场出台了一系列的相关政策，但这些政策措施并没有被全面落实，执行力度欠缺。这体现在两个方面：一方面，中央政府对二手房市场出台的一些政策与文件得不到地方政府的响应，一些地方政府根据本地区的利益，并没有严格地执行中央决议；另一方面，地方政府出台的相关政策缺乏实施力度，实践中违反相关政策的情况时有发生。如果政府出台的二手房市场政策得不到全面认真的执行，则相关政策无异于一纸空文。

3.政府相关部门对二手房交易过程审查不规范。我国的房屋所有权以登记为要件，在二手房交易活动中，产权审查是必经程序。然而，在现实中，屡屡发生一房二卖或二房东事件，其主要原因在于登记机关没有履行认真核查的义务，使盗用甚至是伪造的房屋所有权证与房屋所有权人身份证在登记时可以蒙混过关。如果登记机关能够真正做到恪尽职守地核查房屋所有权证与房屋所有权人的身份证，许多风险可以避免。

4.政府相关部门对二手房交易过程监督不到位。近年来，房地产交易越来越多，经纪队伍越来越壮大，但二手房市场繁荣的背后，政府及房地产管理部门对于二手房经纪机构的监督管理却相对较为薄弱。虽然政府对房地产采取信息备案公示制度，但却没有建立配套的监管系统，对二手房市场存在的问题无法实施监督管理，依托的行业协会也并没有在二手房监管问题上发挥较大的作用，使行业乱象频发。政府对不合法的交易行为惩罚力度较弱，例如，部分经纪机构的违规操作损害了他人权益，相关部门也往往只是对经纪机构处以罚金而鲜有吊销经纪机构营业执照的。即使有些经纪机构出现重大问题被吊销执照，过段时间也可以摇身一变换个名字再重新进入二手房市场。在交易中出现的诸多问题常常只能由消费者承担，这不仅严重危害了消费者的利益，也使人们对经纪机构产生了极强的不信任感。因此，有效的监督管理对于整顿二手房市场十分重要。无论是对于二手房经纪机构还是对于消费者个人，房地产管理部门只有随时掌握其动态与信用状况，才能及时采取应对的措施，维护消费者权益，才能树立二手房经纪机构新形象，更加顺利地规范与整合二手房市场，促进房地产市场的健康发展。

（四）合同不规范引发的风险分析

二手房市场买卖双方在交易过程中时常存在“阴阳合同”问题。所谓阴阳合同是指买卖双方针对房屋买卖事项订立两个内容不同的合同。阴合同对内，阳合同对外。[2]阴合同才是双方真实意愿的体现，而阳合同的成交价格往往低于阴合同中双方真实成交价格，此合同上的成交价格被作为办理过户时申报纳税的计税依据。二手房买卖领域中阴阳合同现象十分常见，目的是通过提供虚假纳税申报材料降低税基，从而减少应纳税额，进而偷税漏税。

签订阴阳合同虽然可以获一时之利，但给当事双方都埋下了安全隐患。首先是法律风险，买卖双方虚报房屋成交价格逃避税收显然违反了纳税人如实向纳税机关纳税的规定，一旦被发现，将面临补交税款、罚款等行政处罚，甚至会被追究刑事责任。除违反相关法律法规的规定外，当事人还可能面临经济风险。对于卖方而言，由于房屋买卖中许多款项不是一次性付清 ，与买方签订阴阳合同后会出现房款无法收回的可能。因为对外的阳合同中的价格要低于双方真实成交意愿。如果买方在房屋过户后拒不承认阴合同而只愿意支付阳合同上规定的价格，则会对卖方造成损失并引起纠纷。对于买方而言，当再次转手出售二手房时，前期规避的税款则会转嫁到自身。因为前期当事人成交价格已经备案，登记的价格是低于实际成交价格的，这拉大了二手房两次买卖的差价，会增加其税费负担。

四、规避二手房市场交易风险的对策

（一）买卖双方的风险规避

1.明晰二手房产权。购房者在购买二手房时，如需避免卖方借口无权处分的风险，则在与卖方签订二手房买卖合同时，一定要明确房屋的实际所有权情况，卖方是否房屋唯一所有权人，房屋所有权是否存在夫妻共有、父母共有等权属情况。若房屋所有权属于夫妻双方共同拥有，则要求夫妻双方都在合同上签字，并保留证据。合同中明确约定过户时间，则应尽快办理过户。

2.提高违约成本。在二手房买卖中，买卖双方由于房价上涨或者下跌而单方面违约现象十分常见，卖方单方面毁约和买方单方面毁约都是为了实现自身的利益最大化。在买卖双方签订二手房买卖合同时，买方会支付一定数额的定金。在买方违约时，买方会损失这笔定金，而卖方违约则需要支付双倍定金数额的违约金。可见，买卖双方单方面违约都需要支付违约成本。若某一方违约获得的利益比违约成本高，则容易刺激其违约。因此，在双方签订二手房买卖合同时提高定金的比重，增加双方的违约成本，则可有效抑制双方的违约行为，从而保障当事人权益。

3.建立买卖双方的诚信档案。诚实守信是中华民族的传统美德，市场经济的正常运转也需要诚信作为润滑剂。二手房市场交易涉及金额较大，买卖双方不诚信行为可能会严重损害他人的利益。买卖中之所以会出现违约现象，其主要原因在于违约成本太低，违约带来的收益大于成本。针对这种现状，可以建立二手房市场买卖双方的诚信档案，将违约方列入“诚信黑名单”之中。一旦被列入“诚信黑名单”，短期内禁止其从事二手房交易活动。一般卖方主要是为回收资金而处置房产，如果禁止其从事二手房交易，将影响其资金回收。对于买方而言，禁止其从事二手房交易，短期内将无法购买二手房，对其也是打击。因此，买卖双方在意图违约时，将会衡量违约成本而收敛自身的违约行为。该系统还可与银行、社保、人才市场等部门一同建立一整套信息共享的个人诚信档案网络，使进入“诚信黑名单”的人员在今后办理贷款、保险等方面都受到一定的限制，从而促使买卖双方在二手房交易活动中坚持诚实守信的原则。

（二）二手房引发的风险规避

1.加强二手房市场的自身建设。首先，房地产管理相关部门要提高房地产经纪行业的准入门槛。二手房交易行业本是高风险行业，需要大量的资金与人脉信息渠道才能保证良好的效益与发展。部分承受风险能力较差的公司往往会扰乱市场秩序，给二手房市场带来负面影响。其次，建立房地产经纪公司的分级管理机制，培育一些实力强大、知名度高的经纪公司，带动行业规范化风气，更好地稳定二手房市场的秩序。第三，在全行业倡导经纪机构诚信经营与阳光操作的风气，建立起公开公正透明的工作环境与操作规范。增强企业的自律能力，在经营活动过程中，坚持诚实守信、公平竞争的原则，切实履行自身的职责与义务，自觉主动地避免违法行为与违法操作，加强企业文化建设，树立企业良好的品牌形象与文化形象。第四，在相关部门与行业协会的指导与引领下，不断提高经纪机构自身素质，加强企业的创新建设。增强机构的创新意识，鼓励创新意见与创新行为，在业务创新与业务拓宽上不断取得新的成绩。机构内部也要建立信息化模式，加强信息化建设，这样不仅有利于提高企业经营的秩序化、规范化水平，也有利于降低经营成本，促进二手房行业内部管理的科学性，提高经营服务的质量。[3]

2.提高二手房市场经纪机构从业人员技术水平与职业道德水平。不仅二手房经纪公司需要增强自身建设，二手房经纪机构的从业人员也必须提高业务水平与职业道德水平，全方面提高行业从业的准入门槛，净化行业的工作风气。二手房市场具有非常大的发展潜力，二手房经纪作为一个发展前景良好的职业领域，必然会吸引众多从业人员，那么建立房地产经纪人的职业资格制度与工作定期培训制度便非常重要。

除了拥有较高的知识技术水平，二手房经纪人员的职业道德也尤为重要。不仅要在选拔从业人员的过程中强调道德问题，更要在实际工作中进行监督管理，例如建立职业注册制度，将每一位从业人员的行为记录在案，进行统一的管理监督，在工作中犯下的道德错误绝不能轻易放过，以此对二手房经纪机构从业人员形成约束。同时，还要定期进行职业培训与职业资格审核，不断提高二手房经纪机构从业人员的整体素质，形成良好的行业业务标杆。

3.建立科学的二手房市场交易技术平台，增强二手房市场交易透明度。对于信息不平衡、交易不规范的情况，可以建立二手房交易的科学技术平台，建立二手房交易的标准体系，增强二手房源信息的透明度，构建一个公开公正的信息发布平台与交易平台。所有二手房信息实行网上登记、网上查询，将房地产经纪机构内部的数据库系统与政府的信息管理系统相结合，[4]最大程度地减少买卖双方与经纪机构之间的信息失衡问题，降低消费者对经纪机构的不信任水平，也缩小经纪机构实行欺瞒行为的可能性。所有交易实行网上签约，最大程度地实现二手房交易的透明化与公开化。在公开透明的情况下履行交易的各项程序，不仅能够保障交易的安全性，也便于交易双方及时查询、了解交易进程。建立健全的透明化信用体系，可以随时查询相关机构与人员的信息，使消费者在选择上有了一个更加多元化的空间，对交易也能多一份安心。

此外，应对所有二手房交易的资金增加第三方监管，确保资金交易的安全。所有交易实施标准统一的合同管理，以便在发生纠纷时能够成为评判与追究责任的依据和凭证。标准的、科学的、公开的管理体系与平台对二手房市场管理的作用不可忽视。

4.建立经纪机构诚信档案，增强对不良经纪机构的惩罚力度。随着二手房市场的发展，经纪机构在队伍不断扩大的同时也产生了诚信缺失的问题，阻碍了其健康发展。针对这一问题，可通过制定经纪机构信用评定办法，建立信用评价指标体系，对经纪机构进行信用评级并建立诚信档案。同时，要对违法违规的房地产经纪企业与企业法人进行动态记录并定期公开。建立诚信缺失惩戒机制，加大惩罚力度。

（三）政府职能部门存在的风险规避

1.健全二手房市场交易政策，加强政策实施力度。二手房市场也属于市场经济，市场经济即法治经济。健全的法律制度与政策体系，是二手房行业稳定运行与健康发展的基础。只有在行业发展过程中能够做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究，才能保证行业真正的规范化管理。

政府职能部门要不断完善二手房交易行业的相关法律法规与制度，并根据二手房市场的实际环境与条件进行调整政策，因为随着经济社会的高速发展，房地产行业的变化也日新月异。只有不断更新、与时俱进的二手房政策才能保障二手房市场健康持续地发展。除要针对二手房交易、企业经营等制定政策，还要制定一系列有效可行的政策以提高二手房行业的准入门槛，规范二手房从业人员的行为。在健全二手房市场制度外，还要增强这些制度的实施力度，使这些制度能够切实落实到实践活动中，切实保障二手房买卖双方的利益，履行政府经济宏观调控的职能。

2.加强对二手房市场交易的监管。房地产管理部门要加强对二手房市场交易的监管。首先要完善监管的法律法规与制度，使二手房交易过程的管理能够做到有法可依。拓宽举报房地产市场违法行为的途径，增加多种灵活便捷的举报方式，并做到及时处理与回应。依托房地产行业协会建立房地产的监管系统，对信用状况进行透明管理，[5]使消费者能够在了解机构信息的情况下对交易机构进行合理选择。采取多种惩处办法，例如，将企业及相关人员的违规行为在网站及其他媒体上公布，提高其违法成本。加大对违法行为的惩处力度，这样才能对从业单位与从业人员有威慑作用，从而创造一个有着良好的氛围与风气的二手房市场环境，使老百姓能够放心购房，这也能提升老百姓对房地产市场以及政府部门的信心。

（四）合同不规范引发的风险规避

二手房买卖双方签订阴阳合同的主要目的是偷逃税收，很多时候他们并不清楚自己的行为已经违反了法律。因此，应该广泛运用媒体向社会公众传播二手房买卖有关政策、法律法规，实施正面引导与反面教育相结合的办法以不断增强公民的法律意识，使买卖双方意识到小小的偷税“实惠”将给自身带来诸多的安全隐患。税务部门可以加强与银行之间的信息沟通。由于二手房交易涉及的金额较为巨大，对于有能力一次性支付房款的人而言，转账给卖方无疑是最安全的付款方式，此时买方向卖方转账的金额就是实际的成交价格。没有能力一次性付清房款的人大多需要向银行申请按揭，此时买方向银行提供的房屋买卖合同上记载的金额就是实际的成交价格。可见，通过与银行的合作，实现信息共享，税务部门可以有效地发现虚假的房屋买卖合同，防止偷逃税收。

五、结语

综上所述，二手房市场现在正处于快速发展阶段，快速发展的背后是种种问题。因此，政府要完善相关法律法规与制度，加强对二手房市场的监管。二手房行业要加强自身的建设，形成有组织有纪律的公司管理制度，也要建立专业的、科学的技术平台以提高自身的实力，不断提高向消费者提供房地产经纪服务的水平，二手房市场从业人员要不断提高自身素质与专业素养，坚持职业道德，坚持不逾越法律底线，以向消费者提供更好的服务为发展目标。