农村土地价格评估存在的问题及对策

摘要：在我国社会主义市场经济迅速发展的背景下，农村经济发展水平进一步提升，农村生产市场化趋势明显。传统的土地管理模式存在很多的弊端与问题，很多农户拥有多块土地的问题，这在很大程度上影响着农业规模化经营，大大降低了农村土地经营效益。因此，需要结合我国土地管理法律法规、土地估价规程和其他土地估价相关理论，提出改良农村土地估价现状，推动农村土地估价发展的对策。为完善农村土地估价理论与方法体系，制定农村土地管理政策，调整估价企业发展模式，促进农村土地市场健康发展提供参考。

关键词：农村，土地价格，评估，问题，对策

一、农村土地的概述

农村是城市的相对概念，农村土地是指农村范围内的土地。农村土地从产权性质上来说主要是集体所有土地和少量的国有土地。本文中的农村土地仅指农村集体所有的土地。从使用方式上看农村土地主要用于农业生产和农民生活，包括农用地和建设用地。农用地包括耕地、园地、林地等，主要用于农业生产，具有生态功能和社会保障功能。建设用地主要包括宅基地、公共基础服务设施用地和经营性用地，属于工程性利用。宅基地和公共基础设施用地具有社会保障功能，经营性用地具有收益功能。

二、农村土地价格估价

在进行农村土地价格估价过程中，就是估价人员按照国家制定的标准，选择合理的估价方法，在广泛搜集相关资料的前提下，分析土地的经济属性与自然属性，按照土地的等级，确定土地的最终价格。根据实际估价情况，社会经济发展因素、土地利用方式以及土地预期收益都会对土地价格预估产生非常明显的影响。随着当前我国农村社会经济的发展，我国农村估价呈现出的多元化的特点，估价对象日益丰富，因此，估价人员需要在充分整合各方面资源与资料的前提下，明确估算指标，分析其中的影响因素，最终确立合理的土地价格。

三、农村土地价格评估问题

（一）土地流转主体估价意识较低

由于过去土地制度对农村土地流转的限制，农村土地市场处于建设初期，流转规模较小，流转频率较低，流转主体未形成委托估价的意识。现有农村土地估价项目主要是由集体委托进行出让底价确定或者是银行委托确定抵押价格，农户委托估价的项目极少，不利于农村土地估价的实施。

（二）估价目标不明确

在进行农村土地评估价格过程中，会受到土地流转方式、使用方式、计算方式等因素的影响，对农村土地价格认识不全，对具体的估价项目认识不到位，甚至出现土地预估存在很大差异，导致估价目标不明确，价格内涵不清晰，很難保证估价的合理性，最终影响到最终估价结果，无法为农民提供良好的借鉴。

（三）没有建立完善的估价方法体系

目前我国只有城镇土地估价和农用地估价规程，缺少农村建设用地相关的估价技术规程。同时，农村土地估价方法研究以农地承包经营权流转价格评估和征地补偿价格评估为主，对宅基地、公共基础设施用地的价格评估方法研究较少。在农村承包土地流转过程中，主要对土地承包经营权流转价格进行评估，对宅基地和公共基础设施估价方法体系不完善，导致导致土地评估过程中，存在很强的主观性，导致农民处在不利地位，直接影响了农户的切身利益。

（四）估计基础数据不完善

虽然我国农村土地市场发展速度呈现出不断加快的，但是在土地政策与利用效果之间存在很大的差异，导致农村土地市场交易存在不稳定的问题，存在较大的土地交易风险，增加了土地价格预估的难度。由于农村基础地价数据比较缺乏，很难建立有效的估价方法模型，无法充分做好农村土地估价工作，影响了农村社会经济的发展。

（五）没有建立完善的估价程序

在估价实践中部分工作人员对农村土地估价不重视，存在工作计划安排不合理，工作人员资格不符合，土地估价条件概括和分析不完整，估价参数确定随意，估价结果不进行综合评价的现象，确定的价格缺乏完整性和客观性。

四、农村土地价格评估的解决对策

（一）提高土地估价意识

随着农村土地市场的建立，农村土地交易日益频繁，合理、科学、客观地确定土地流转价格，是土地顺利流转的保障。通过农村土地估价的重要性及法律意义宣传，提高农村土地流转主体对土地估价机构、估价人员及土地价格评估的认识，扩大估价项目范围。通过估价知识宣传和普及，提高农民的专业能力，为明确估价目的，合理使用估价结果提供技术保障。加大土地估价在土地交易价格确定和市场建设中的作用的宣传，提高农村土地产权人的估价意识。

（二）规范农村土地估价程序

随着当前社会主义新农村市场经济的发展，农村土地价格构成日益复杂，会受到各种因素的影响。因此在进行当前土地估价过程中，需要严格控制估价程序，深入基层，全面做好农村土地资料搜集工作，整合实际农村土地资源，重点做好勘察和分析工作。然后在此基础上，结合当前计算方法，选择合理预估方法，最终确定土地价格，选择合理的参数，撰写预估报告，提升预估报告的合理性与真实性，为农民做好土地交易提供重要的参考依据。

（三）确定农村土地价格内涵

土地估价目的是价格类型和估价方法确定的关键。农村土地中由于土地权益主体知识水平普遍较低，思维简单，缺乏对估价目的的正确认识，估价中需要估价师协助委托人明确估价目的。结合估价目的，综合考虑土地权益类型、利用方式、流转方式等因素，明确鉴定土地内涵，保障估价结果的针对性和有效性。

（四）建立完善的农村评估体系

由于农村土地具有生态保护属性和社会保障属性，价格构成较为复杂，有的农村个人用地，也包括农村集体用地。因此在农村土地估价中，估价人员需要结合实际情况，不断借鉴城镇估价的方法，然后结合农村土地的特点，在方法上进行改良，从而满足农村估价的基本需求。在选择估价参数计算过程中，估算人员需要选择合理估价参数，这对农村土地市场发展的特点，广泛搜集相关数据，运用多种分析方法，对农村土地进行全面的分析，有效提升农村土地评估的针对性。

五、结语

随着农村土地市场的建设发展，农村土地估价的需求增加，建立完善的估价体系，选择合理估价基础数据和参考系数，优化农村土地估价程序，进一步创新估价方法，推动农村经济的良性发展。

参考文献：

[1]王丽英，王勇.农村土地价格评估存在的问题及对策研究[J].中国集体经济，2017.

[2]张健.土地价格评估的主要方法探究[J].产业与科技论坛，2016.

作者简介： 姓名：顾一峰，性别：男，籍贯：常州，民族：汉，学历：本科：职称：工程师：研究方向：集体建设用地基准地价评估，单位：常州市公共资源交易中心。