房地产企业并购的财务风险及对策探析

翟伟伟

摘要：并购是优化企业管理模式、调整企业产业模式的有效途径，为了应对当前激烈的市场竞争，房地产企业可以通过并购的方式扩大经营规模、提高企业的竞争优势。但并购是一把双刃剑，并购过程中存在着诸多风险，企业一旦判断失误，可能给企业带来巨大的经济风险。本文以房地产企业并购中的财务风险为核心，探讨应对财务风险的对策。

关键词：房地产企业;并购;财务风险

一、房地产企业并购财务风险识别

（一）价值评估风险

价值评估风险是房地产企业并购活动中面临的主要的财务风险，企业在进行价值评估时往往需要针对目标企业的特质选择合适的价值判断方法。影响价值评估风险的因素多种多样，首先是价值评估体系方面，即收购方对目标企业的机制评估体系设置不够科学。一些房地产企业在收购前期的价值评估环节受到企业管理层干预，评估结果个人主观因素强烈，管理层凭借自身的经验参与价值评估，且评估原则比较单一[1]。而现行的评估行业普遍的评估标准中，一些条例并不适用于房地产企业，因此导致评估体系存在内容缺陷问题;其次是在被并购方自身的诚信问题上，并购本身就是一个钱物交易的过程，被并购方可能为了自身的利益隐瞒财务实况，虚报财务数据，从而达到提升评估价值的目的，严重影响价值评估结果的准确性;最后，房地产企业的主要产品就是房屋和土地，极易受到外部市场环境和政府政策的干扰，这些资产的价值也并不是确定不变的，政府的政策规划或产业周边土地的开发情况都会影响到价值评估结果[2]。

（二）融资成本风险

融资成本风险是指企业在并购活动发生时向外部金融机构筹集资金，因融资成本过高而导致并购延迟或并购失败所带来的风险。根据融资工具的差异，可以将融资具体分为债务融资、权益融资和混合融资[3]。相较于其他行业，房地产企业的并购可能需要更多资金投入，因此融资风险也更大。企业在进行融资前如果不能对自身的偿债能力进行准确预估，或没有对融资环节进行预算管理会提高融资成本，增加企业的经济压力。

（三）支付风险

企业在收购活动中一般采用现金、股权或实物支付的方式交易并购，但不同的支付方式所带来的风险也是不同的。由于现金支付相对其他支付方式来说程序更加简单，且需要办理的手续也比较少，所以房地产企业一般采用现金支付的方式。但收购所需要支付的资金额巨大，占用企业的现金流量，企业内部资金周转不及时，应对外部环境的能力降低，企业的经营管理存在着更大的风险。而股权交易的方式实际上会稀释企业股权，企业利益相关者在后期所获取的利益也会变少。也就是说任何支付方式带来的风险都是不同的，企业在选择支付方式时如果不能对自身的财务状况进行准确判断，那么企业并购所带来的财务风险也会大大增加。

（四）偿债风险

偿债风险是指并购方为了完成并购活动而通过外部融资方式给企业带来的偿债经济风险，企业偿债压力过大不但会影响企业正常的经营活动，也会使企业名誉和信用受损。偿债风险可以具体分为短期偿债风险和长期偿债风险，短期偿债一般时间限制比较短，无论是企业借债金额比较多或还债占用企业现金流等问题都会给企业的经营管理造成经济负担;长期偿债一般还债期限长，但利息比较高，二者相比后者给企业带来的经济压力更大，偿债风险也更大。

（五）财务整合风险

1.财务整合方式风险

财务整合首先是对财务目标的整合，对企业利益相关的股东来说，财务整合只是一种商业行为，其目标就是为自身获取更多利益。但作为企业管理层来说，财务整合后制定合适的财务目标、选择统一的财务管理制度是企业后期发展的必要前提。在财务管理制度的整合方面，在协调企业管理文化的基础上制定统一的管理标准，适度调整集中管理和分散管理，制定合理的规章制度。企业采用何种财务整合方式将直接影响到并购活动的成败。

2.财务整合效率风险

财务整合效率风险与并购双方在后期整合效率不协调有着一定的关联，企业对整合方式的判断和选择存在误差，内部人员没有贯彻落实，整体整合效率低下，严重影响到企业的正常经营，给企业带来一定的经济损失。

二、房地产企业并购财务风险的控制

（一）并购前准备风险的控制

1.成立并购调查专员小组

为了保证调查评估的科学性和全面性，企业不但要从外部聘请有良好声誉、专业能力强、经验丰富的评估机构，并在企业内部抽调一部分精英人员组成并购小组。外部机构主要负责对获取的信息进行核查，扩大取证范围，并分析目标企业的行业竞争力、市场前景、行业定位、盈利能力等。并购小组主要针对目标企业的财务审计进行尽职调查，全面掌握和分析目标企业的经营实況。

2.增加对表外资源的关注

财务报表不能完全反映目标企业的经营情况，因此企业要重点关注财务报表附注披露的细节信息。表外因素是指并购企业在对并购活动的可行性进行分析时，就要对合同违规、权责纠纷、法律仲裁等事项进行重点调查，及时发现潜在风险。

3.选择适当的价值评估方法

对目标企业进行价值评估是并购活动中的重要环节，即对目标企业的资产和项目进行有效评估，从而对并购后企业的盈利能力进行提前预测。在选择评估方法时要考虑多方面的因素选择合适的评估方法，降低评估环节的风险。

（二）并购中执行风险的控制

并购方案从最初的设计到出台需要并购方与被并购方双方意愿，还要在监管机构的监督下进行。合理的并购方案需要考虑到目标企业的资产价值、盈利能力、行业地位等，也要考虑到并购方的支付能力、财务状况等，在兼顾企业内股东利益的情况下，还要遵守相关的法律法规。支付结构的选择会影响到并购方资本结构和资产结构，企业既不能过度依赖现金支付，也要考虑到股东的利益，选择合适的方法确定支付结构。

（三）并购后整合风险的控制

并购后的财务整合是企业通过建立一套完整、统一的管理制度，从而实现并购方和被并购方的同步经营。并购后的财务整合环节将影响到并购效果，甚至还隐藏着巨大的经济风险。企业对并购整合风险进行控制的具体措施表现在以下几个方面：

1.财务经营战略整合

财务战略是企业经营管理的目标，也是企业的运营方向。并购方在进行财务整合时首先就要對战略目标进行整合，保证并购方与目标企业在统一经营目标下实施日常业务活动，提高企业整体的经营效率。

2.财务制度体系的整合

财务制度体系的整合包括建立统一的财务管理制度、财务管理目标，并配备合适的财务管理人员和岗位。企业在选择统一的财务管理制度时要考虑到双方企业的实际情况，尤其是目标企业并购前的财务管理模式，有效地做好制度改革的衔接工作，对财务人员以及财务信息资料的转交、承接、保存等流程都是必不可少的，合理的财务监管系统、财务制度实施以及财务人员整合才是构建一个完整的财务管理体系。

3.财务管理人员的整合

由于财务管理人员的能力和素养会影响到企业整体的财务管理水平，因此在并购活动后，并购方要对被并购方企业内的财务人员进行考核和筛选，建立有效的人才管理制度。并购方要委派内部的财会人员去被并购方企业进行财务监管，而被并购方企业也有义务向并购方定期汇报财务收支状况，接受并购方的监督管理。

4.业绩考核标准的整合

企业在并购活动后对内部人员进行统一管理，有利于提升整体工作效率，也能够保证人力资源管理公平公正。企业可以根据被收购方经营管理的实际情况，重新制定一套合适的考核制度，在保证公平公正的情况下对原有的考核指标进行改进调整，优化内部人力资源配置。

三、结束语

综上所述，房地产企业在并购活动中面临着各种各样的财务风险，为了降低财务风险，顺利开展和完成企业并购，并购方要在并购前对目标企业进行充分考察，选择合适的评估方法，全面评估企业价值;在并购过程中要选择合适的支付结构，依据企业自身情况量力融资;在财务整合环节要对制度、人员等各个方面进行整合，优化内部经营流程，加强并购活动中的财务风险管控，促进企业健康发展。

参考文献：

[1]王妤婕.房地产企业并购的财务风险及对策[J].市场研究，2018 （06）：58-59.

[2]袁志航.恒大地产并购深深房财务风险研究[D].华东交通大学，2018.

[3]熊浩.浅谈企业并购中的财务风险及其控制[J].交通财会，2018 （3）：33-37.