对新形势下存量房交易资金监管的一些思考

李凤喜 唐义德

摘要：存量房交易是一项涉及资金量大，交易过程长的特殊商品交易，加强存量房交易资金监管是规范存量房交易市场的重要举措，而在当前“互联网+”和“放管服”改革的大背景下，如何优化存量房交易流程和提升交易效率，让“数据多跑路，群众少跑路”是各级政府全面深化改革需要深入思考的问题。如2020年新春爆发的新型冠状肺炎病毒疫情期间，如何保障交易、登记正常进行，让老百姓足不出户或者不见面就能完成业务办理便是这一问题的突出体现。

关键词：存量房交易;资金监管;一窗受理;一网通办

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）03-0057-60 收稿日期：2020-02-15

1 前言

随着我国经济建设和城市的发展，房地产市场发展迅速，其中存量房交易更是呈现活跃的态势。活跃的存量房交易市场在促进我国房地产业发展、改善老百姓居住条件等方面起到了重要作用，但与此同时所滋生的问题也逐渐显露，如阴阳合同、虚假买卖、交易欺诈等，不仅给交易当事人造成了经济损失和精神负担，也不利于社会的和谐稳定。

为了规范存量房交易行为、确保买卖双方交易资金安全，我国陆续出台相应的政策文件，加强房屋网签备案，实行存量房交易资金监管。所谓资金监管，又称为第三方监管。存量房交易资金监管即指存量房买卖双方的交易资金交割不通过中介公司或自行交割，而是通过第三方在银行开立存量房交易资金监管专用账户，房产交易时买卖双方与资金监管单位签订监管协议，到托管银行办理资金托管划转，房屋转移登记完成，资金监管部门将监管资金划转到卖方指定的监管资金结算账户上，做到“银证两清”，保障买卖双方的交易资金安全。

2 存量房交易资金监管现状及存在问题

从存量房交易现状来看，不管是全款购房还是贷款购房，从买卖双方签订买卖合同、缴税，到完成过户手续，一般需要几天乃至几个月，甚至更长时间，时间周期相对较长。在提出资金监管之前，存量房交易一直存在“先付款还是先过户”的争议，实行交易资金监管之后的确能解决这个问题，但在实践过程中也出现了一些新的问题。

2.1 单方不配合资金监管解除申请怎么办

按常理来讲，如果买卖双方的交易因故不能继续办理，到交易保证机构申请解除资金监管，经审核后交易保证机构会把房款及利息退回给买房人。但值得注意的是，不管是资金监管的设立还是解除，都需要买卖双方共同配合完成，若是出现一方不配合的情况应该如何处理？能否单方面解除资金监管委托？毕竟走司法途径是一个漫长而又复杂的事情。

2.2 如何实现资金监管“一窗受理”和“一网通办”，让老百姓少跑路

虽然资金监管只是在交易環节中增加一个买方存入房款、卖方预留收款账号的环节，但存量房交易资金监管是近几年才兴起的“新事物”，实行时间较短，经验不足，流程繁琐。在房屋交易的过程中，只要选择了资金监管，交易当事人就不得不多次奔波于房产、不动产登记、银行、税务等部门。如何让资金监管实现“一窗受理”“一网通办”“让数据多跑路，老百姓少跑路”，是目前面临的一个重要问题。

2.3 如何增强老百姓对资金监管的认可度和接受度

存量房交易资金监管的原则一般是自由成交的，自愿选择是否进行资金监管，中介机构居间成交的，为了防止中介机构挪用、侵占交易资金，必须纳入监管。自由成交和中介撮合成交的，交易资金监管金额均由买卖双方自行选择。虽然资金监管可以降低交易风险，确保交易资金安全，但按照现有交易流程来讲，对于出卖人而言，收款时间较长，对于一些急需资金或者“小房”换“大房”的卖房人而言，大都不愿意接受资金监管。在新形势下我们能否做出改变，让买卖双方更加认可和接受资金监管呢？

3 对新形势下存量房交易资金监管的一些思考

自2016年李克强总理在《政府工作报告》中提出“持续推进简政放权、放管结合、优化服务，不断提高政府效能”以来，房产管理部门和不动产登记中心便不断深化“放管服”改革，优化交易登记流程，压缩业务办理时间。例如在全国多地推行“一窗受理”“一网通办”“交易登记一体化”“抵押登记进银行”等举措。在存量房交易资金监管领域，也应当顺利改革发展潮流，利用先进的互联网技术，尽可能的优化流程，提升效率，最大程度地实现便民利民。

3.1 互联互通环境下资金监管的自动解除

从目前的存量房交易资金监管来看，不管是申请资金监管还是解除资金监管，都需要买卖双方共同完成，对于购房者而言并不是那么便利。笔者认为，可以利用数据共享和传输，实现互联互通环境下资金监管的自动解除。

目前，我国部分地区已经实现了房产、不动产、税务等部门系统数据的互联互通。在房屋交易网签备案的时候就开始进行资金监管，网签完成后房产部门自动将相关信息推送给不动产和税务部门。税务部门缴税办理完成后，再将数据推送给不动产和房产部门。不动产登记部门进行登簿，登簿完成后将信息推送给房产部门，然后给银行发送划款指令，将资金监管账户中的资金划转至出卖人的账户。

从法律层面来讲，只要办理了过户手续，进行了登簿，该交易房产便属于买受人。但在实际操作的过程中，往往还需要买卖双方共同申请资金监管的解除。对此，笔者认为，在互联互通的情况下银行只要收到了不动产登记部门登簿的信息后，完全可以直接自动解除资金监管，将资金监管账户中的购房款划转至出卖人的账户。这样就省去了买卖双方一同去银行申请解除资金监管的流程，不仅实现“数据多跑路、老百姓少跑路”，还保障了买卖双方的利益，有效防止买受人在登簿之后不配合解除资金监管的行为，见图1。

3.2 互联互通环境下的资金监管“一窗受理”和“一网通办”

党的十八届三中全会提出要全面深化行政审批制度改革，进一步简政放权，规范管理保留的行政审批事项，最大化提高效率。各地各级政府加快转变职能，实行“一站式”到“一窗式”的审批改革。在全面深化“放管服”改革的背景下，“两联办”“三联办”“四联办”的业务办理模式也应运而生，但从实际情况来看，很多地方的一窗受理仅仅是形式上的一窗受理。一窗一人、一窗二人、一窗三人，甚至一窗四人，一人收件，多人受理，或者多人在一个窗口各司其职，虽然老百姓不用跑多个窗口，但窗口工作人员的工作并没有减少。

互联互通环境下资金监管“一窗受理”和“一网通办”的实现，首先要构建一个链接房产、不动产登记、税务和银行这几大部门的“一网通办平台”。工作人员进入平台，根据各部门不同的业务办理需求，进行申请、受理和收缴证件，然后将各个部门需要的信息扫描推送至相应的部门系统，各部门在自己的系统中进行流程审批。

比如在存量房交易时，房屋网签备案和资金监管申请完成后，系统将“一网通办平台”形成的数据推送至房产、不动产、税务、银行等部门，税务部门进行核税，业务办理完毕后，再将信息推送至其他部门。银行接受指令划转资金到资金监管账户，由不动产登记部门进行转移登记（或者转移登记+抵押登记并案办理）。流程至登簿环节，登簿的信息也将通过平台推送给房产部门和银行，银行接受到指令自动将资金监管账户中的购房款划转至出卖人账户，同时不动产登记部门就开始制证，制证成功后便将信息推送给“一网通办平台”并通知购房者领证或者通过EMS等方式邮寄，见图2。

通过“一網通办平台”进行业务办理，不仅可以让资金监管实现“一窗受理”和“一网通办”，还可以实现不见面审批，让老百姓在房屋交易时最大程度的“少跑路”。特别是在一些特殊时期，比如此次新型冠状肺炎病毒疫情期间，老百姓就可以通过“一网通办平台”进行房屋交易，让房地产交易市场正常运行。

3.3 贷款购房的新模式：“资金监管+签约放款”

在现有的存量房交易过程中，银行放款大都是在登簿或者领取不动产权证书（不动产证明也可）之后进行，这种方式非常安全，完全符合国家的政策法规，保证了买卖双方之间的“银证两清”，但是这种模式效率较低，时间周期较长，特别是在贷款购房的情况下，一笔交易的完成需要1-3个月，甚至更长的时间，致使很多置换房屋的出卖人无法及时拿到房款。

鉴于领证后放款模式效率较低的原因，笔者大胆提出实行“签约放款+资金监管”的模式。买卖双方选择在同一银行进行资金监管和抵押贷款。在网签备案完成、银行贷款审批通过之后，直接将首付款和贷款转到资金监管账户，待不动产转移登记和抵押登记后，银行直接将资金监管账户中的购房款转自出卖人的账户，如果因各种原因导致导致交易失败，则资金原路返还。

因为存在资金监管，银行放款只不过是将钱放在自己的“另一个口袋”即监管账户而已，有效防止了“签约放款”带来的资金风险，反而出卖人看到银行已经放款，便不担心自己收不到钱从而对交易抱有极大的信心。此种模式不仅可以增加出卖人的信心和提高回款效率，还可以提升交易速度，压缩交易时间。但就目前现状来看，由于国有银行流程较为固定，无法适应社会的快速变化和市场需求，且这种模式也缺少政策的支持，无法进行广泛推行。正如二维码支付技术一样，二维码支付很早就已经在技术上得到实现，但因为相关政策不完善，无法大面积推行，直到如今市场成熟，政策逐渐完善之后，近几年的银联才正式启动了二维码支付。相信贷款购房“资金监管+签约放款”的模式也是如此，是未来的一种发展趋势，此模式可以在商业银行先进行试行推广，待经验成熟和政策完善之后再广泛推行。

4 结语

存量房交易资金监管可以有效降低交易风险，保障交易资金安全，但总体来讲，作为一个“新生”事物，在实际操作的过程中还存在很多问题，需要在实践的过程中不断改进和优化，更需要与时俱进，利用互联网思维和计算机技术，在确保达到资金监管目的的前提下，给资金监管做“减法”，让买卖双方从心里认可和接受资金监管服务。与此同时，也要完善交易相关流程，精简手续，尽可能实现“一窗受理”和“一网通办”，让老百姓少跑路。特别是在特殊时期也能实现老百姓不见面或者少见面的业务办理，保障房地产市场正常运转的同时也保障买卖双方的利益。