关于做好房地产项目质量管理档案的思考

姚建新

摘 要：房地产项目质量管理档案是房地产项目质量管理的真实记录，也是房地产项目后期管理、维护、审计等重要现实依据。本文分析了房地产项目质量管理档案含义、范围及特点的基础上，提出了房地产项目质量管理档案的实施方案内容，并就落实该方案提出了具体的对策建议，为做好房地产项目质量档案管理提供遵循。

关键词：房地产项目;质量管理档案;规范化

房地产项目档案是指在房地产项目提出、立项、审批、勘察设计、施工、监理、竣工等环节中产生的具有保存价值的文字、图表、声像等形式及载体的文件资料。房地产项目质量管理档案是房地产项目质量管理的真实记录，也是房地产项目后期管理、维护、审计等重要现实依据。因此，做好房地产项目质量管理档案工作具有积极的现实意义。

1 房地产项目质量管理档案概述

1）房地产項目质量管理档案含义。房地产项目质量管理档案（以下简称“质量管理档案”）是指依据国家现行的相关法律、法规、技术标准、设计文件和工程合同，实现房地产项目安全、使用、经济、美观等特性综合质量要求所产生的具有保存价值的文字、图表、声像等历史记录。

2）房地产项目质量管理档案范围。从房地产项目质量管理构成来看，其质量管理档案包括：房地产项目决策质量档案;规划、设计质量档案;施工质量档案，以及社会工作质量和房地产项目生产过程工作质量等等。

3）房地产项目质量管理档案特点。除了成套性等特点外，质量管理档案还具有广义性、时效性等。广义性，是指涉及房地产项目质量管理中所涉及的具有保存价值的材料均纳入档案收集、归档范畴。动态性，房地产项目质量定期接受相关方的质量评审，不断调整质量要求，以改进房地产项目产品、体系及过程质量，以满足社会各方要求，在此过程中所产生的具有保存价值的文件资料均被纳入归档范畴。

2 制定房地产项目质量管理档案实施方案

1）实施目的、目标。结合房地产项目质量管理实际基础上，确定质量管理档案工作目的“两提升、一保障”：提升房地产项目关联部门对房地产项目质量管理工作重视，提升区域房地产项目质量管理水平，保障居民拥有安全、可靠、人性化人居环境。质量管理档案目标：清晰反映不同阶段房地产项目质量情况、现状及改进措施，做好房地产项目质量管理，积极探索、完善房地产项目质量管理档案工作内容及形式。

2）组织保障、职责。为保障质量管理档案工作的规范实施，需要成立具体的工作小组，各参与方共同落实，实行专人负责。工作小组由住房保障分管领导，由承建单位、监理部门、设计机构等组成。主要职责：负责制定和监督质量管理档案计划及落实情况;梳理质量管理档案依据及内容;定期汇总、更新质量管理档案，及时归档，妥善利用。

3）档案依据、内容。涉及房地产项目的国家级、部委级规范性文件，以及地方性法规、技术规范等。如《档案法》《建筑法》《建设工程质量管理条例》《建设项目档案监督指导工作指南》《建设项目电子文件归档和电子档案管理暂行办法》等等。房地产项目质量管理档案分为两大类，一类是区域房地产项目质量管理情况，如房地产项目业务指导、质量控制、从业人员培训;一类是反映具体项目质量管理情况。其中，前者为基础质量管理档案，后者为动态质量管理档案。基础类应是每个房地产项目应达到的标准，而动态类则是各个房地产项目具体落实情况。

3 做好房地产项目质量管理档案对策

1）加强质量控制档案管理。针对当前房地产项目质量管理现状，出台行业和区域质量档案管理标准，增强房地产项目质量管理的针对性和可执行性。目前，房地产项目质量管理，多采用专项的质量控制、不定期质量督导等，如，采用查阅相关资料、现场访谈、项目审阅等方式进行。现场督导、项目审阅能够有效判别房地产项目质量优劣等，但现场督导和项目审阅更多的是注重项目结果，且时间有限往往存在深度不够，延续性不强，对从事房地产项目质控人员自身条件要求高等，制约了房地产项目质量管理工作。因此，要将房地产项目质量管理档案纳入房地产项目质量管理，实行“三同步”。即，将质量管理档案同步纳入房地产项目设计、建设、验收等全过程，将房地产项目质量管理档案从环节控制与终末控制结合起来，坚持行业主导、机构配合、专人负责、动态管理的模式。收集、整理质量管理档案能够实时掌握房地产项目质量情况，弥补现场访谈、项目审阅质量管理督导不足等，实现房地产项目质量管理的持续性、连续性评价，提升房地产项目质量管理的科学性。

2）落实质量控制档案制度。在现有法律法规和行业规范标准的基础上，完善质量管理档案标准和要求。首先，房地产项目及其主管部门要高度重视质量管理，尤其是质量管理档案的收集、整理等工作，切实提升质量管理档案现实重要性、必要性认识，严格执行“三同步”原则;其次，要建立健全科学合理的质量管理档案规章制度，如《关于建设工程质量管理条例实施细则》《关于执行<建设项目档案监督指导工作指南>若干规定》《关于落实<建设项目电子文件归档和电子档案管理暂行办法>若干要求》等等，为房地产项目质量管理档案工作提供可靠的制度保障。最后，要加强各项规章制度落实情况的监督检查。房地产项目主管部门要会同建设部门、项目开发企业等共同做好质量管理档案工作的监督检查，尤其是房地产项目质量管理领域的基础资料中的共性资料的收集，确保各项规章制度和要求落到实处。

3）发挥质量控制档案价值。档案的价值在于其利用，在于其作用的发挥。发挥出项目质量管理档案的价值，一是，将房地产项目质量管理档案作为房地产项目竣工验收的重要依据之一，切实增强项目质量档案管理的重要性认识，确保项目质量档案发挥其应有价值。二是，不断丰富项目质量管理档案内涵，组织房地产项目主管部门、行业专家和参建企业，进一步统一区域房地产项目质量管理档案的规范和标准，尤其是项目质量档案管理的利用方面的规章制度的执行和落实，积极发挥出项目质量档案管理价值。三是，针对当前辖区内房地产开发机构资质及规模的不同，要注重不同级别、不同规模房地产项目质量管理档案利用的普遍性及个性化情况的相统一。四是，近年来，随着房地产项目越来越多，重建设质量，轻档案管理质量的现象不同程度存在，主要原因是过于追求项目的建设进度、经济效益，没有给予项目质量管理档案以充分的重视。为此，要积极应用大数据、云计算以及计算机等信息技术，做好项目质量管理档案的编研工作，丰富编研成果，切实发挥质量管理档案在房地产项目中的价值和作用。

参考文献

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