城市房屋征收补偿制度研究

关键词 城市房屋征收 补偿 制度

作者简介：张泽锐，内蒙古自治区赤峰市克什克腾旗住房和城乡建设局。

中图分类号：D922.3                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.02.137

城市房屋征收是一个十分复杂的过程，政府、房地产商、居民、司法机关等主体相互关联，同时还存在私权与公权相互碰撞的情况，而房屋征收补偿更是房屋征收中尤为关键的一个环节，如果处理不当，就有可能引起严重的后果。在实际中，只有理性的看待房屋征收行为，规范补偿制度，才能真正的让群众享受到城市房屋征收带来的好处，从而更加主动的支持城市房屋征收行为，促进我国城市化发展进程。

一、城市房屋征收补偿的相关概述

对于城市房屋征收补偿，主要是指国家考虑到公共利益需求，依照相关法定权限，把公民、集体的房屋及土地使用权收归国有，同时给予权益人相应补偿的行为。城市房屋征收补偿是整个城市房屋征收活动的关键，其包含了依照法定条件及程序、征收目的是公共利益、实现公平补偿等三个要素。在房屋征收补偿中，必须做到合理补偿，要从承担义务的公平性及权利义务对等为出发点，虽然被征收人有义务在社会公共利益面前牺牲个人利益，但是社会需要对被征收人在此过程中产生的损失进行公平、合理的补偿，不能由被征收人一方承担。同时为了确保房屋征收补偿的有效性，征收补偿应该以恢复被征收人之前生产生活状态为主要目标，以此降低房屋征收行为对被征收人带来的影响。

二、城市房屋征收补偿制度存在的问题

（一） 信息公开规定不完善

新时期下，在城市房屋征收中，对于信息公开重视力度相对比较大，经常会安排专人负责公开工作，公开重点改造项目信息、年度计划、已建工程项目、建设方式、参建单位信息等，同时在政务法网站、政府部门网站也开设了专门的公开信息栏目，定期更新信息，保证信息公开及时性、准确性。但是在实际中，由于相关细则不完善，在操作中依然有改进之处。在我国关于房屋征收相关标准中，并没有要求相关部门在征收之前进行信息公开，也就是说社会公众难以了解到没有正式开展的征收项目相关信息，此外，在房屋征收前制定补偿方案时，并没有进行信息公开，也没有听取公众的意见，公众只能了解到已经确定的征收补偿方案内容。相关征收部门在征收补偿方案制定中，忽视了公众意见，加上被征收人不了解产权房屋征收前的各种信息，包括征收范围、内容、规划等，这必然会影响到房屋征收的顺利进行。

（二）听证程序设置不健全

在当前的房屋征收项目中，听证程序还存在一定不足，这与相关法律不完善有很大关联。在现有法律标准中，关于听证程序的规定相对比较简单，虽然对听证程序进行了明确设置，但是又存在各种限制条件，如征收户数较多，这就导致在实践中，听证程序范围十分狭窄，相关部门可以结合实际情况来判断是否听证。在现有法律制度中提出，“多数被征收人认为补偿方案不合理，政府部门就可以组织听证会”，但是这里的“多数被征收人”具体是多少并不明确，如何确定被征收人及听证代表也不明确，在这种情况下，很难实际开展听证会。在实践中，听证会逐渐变成城市房屋征收中的一个“过场”，即便是汇总了听证会意见，相关部门也是简单的应对，对于实质性问题，依然由相关部门单方面决定，这种情况必然会加大行政成本，同时也导致听证程序丧失了其原本意义。

（三）房屋评估流于形式

受以往的管理体制及利益驱使，房屋评估机构很难在城市房屋征收活动中保持中立。当前房地产评估机构的实际服务水平还存在一定差异，加上行业竞争不充分，容易出现评估机构垄断的情况。实际中，房屋评估机构大多是从政府相关职能部门改编而来，虽然去掉了政府行政，但相关行政机关依然属于监管部门，在城市房屋征收中，政府部门是征收主体，难免会出现部分地方政府凭借自身权利对房地产评估机构施压，迫使其作出不利于被征收人利益的情况。另外，在评估标准上也存在一定问题，相关法律规定，在评估被征收房屋的价格时，需要按照被征收房屋类似房地产的市场价格进行，但是这一标准是很难确定的，我国当前房地产交易信息公开性、透明性还不足，即便是政府部门也难以把握房地产真实市场交易价格，在实践中，房屋评估机构只能自己收集信息，如果房屋评估机构收集的信息与被征收人自己掌握的信息不一致，就有可能引起房屋评估纠纷。

（四）补偿标准不合理

在房屋征收中，补偿标准的确定是维护被征收人权益重要环节，而在实际中，经常会由于补偿标准不合理而引起征收双方矛盾的情况。首先是房屋之上的土地使用权没有得到充分、完全的補偿，房屋征收的本质是获取承载房屋的土地使用权，并非是为了获取房屋这一建筑物，以公权获取私人土地使用权，却不给予赔偿的行为是不符合相关法律标准的。在房、地权两者分立的情况下，房屋的产权是由房屋所有权及土地使用权两部分组成，在现有法律中，只是针对房屋补偿进行了规范，并没有针对土地使用权进行设置相关使用规范，这必然会造成补偿标准不合理，被征收人拿到补偿款却买不起房子，从而引发矛盾。

三、完善城市房屋征收补偿制度的策略

（一）丰富征收信息公开制度

信息公开是民主行政行为的重要组成要素，在城市房屋征收中，及时公开征收信息，可以确保被征收人的信息知情权，能确保征收活动的透明度，并且会为被征收人行使听证权、监督权、参与权等提供保障。信息公开制度可以完善能全面推进阳光征收工作开展，能有效消除当前房屋征收中存在的问题。在实际中，相关部门必须严格按照相关法律规定，进行信息公开，在征收区域内，灵活的应用发放宣传页、现场政策讲解、反馈意见等方式，对房屋征收中的各项问题进行解答，提高被征收人的知情率。另外，要进一步加强信息化建设，设计房屋征收信息管理系统，实现网上签约、网上审批、网上信息公开等，并借助网络做到各部门信息共享，以此增强信息公开精度及效率，在实际中，还需要制定相应的信息化管理制度，全面推进城市房屋征收补偿工作的信息化、公开化进行，实现阳光征收。

（二）规范征收听证程序

就目前而言，在实施听证程序时，很少真正的发挥出听证会作用，甚至有“听而不证”的情况，对此，在今后还需要进一步规范征收听证程序。首先，在城市房屋征收之前，需要开展组织听证活动，不仅要考虑各个部门的观点，还需要充分考虑公众代表的意见。事前听证可以促进征收行为的规范化，也能提高征收决策科学性。听证程序体现了民主进步，在实际中可以采取多样化的听证方式，如现场座谈会、QQ互动等，广泛听取各个部门、专家、被征收人的意见，而政府则需要从多个角度对不合理、风险大的项目终止，增强行政效率。其次，要全面优化房屋征收听证程序，一是明确“多数人”的范畴，如在立法中明确补偿方案中，有50%及以上的被征收人不满意，需要组织听证会;二是明确听证代表遴选方式，综合被征收人的学历水平、认知程度、综合素质等，选择公众信服、具有典型代表意义的听证代表;三是听证前期，相关部门需要公布听证内容、流程、代表等，让听证会处于社会监督状态;四是做好听证会记录，并将代表意见、政府征收决定、司法审查等记录到案卷中。

（三）优化征收评估制度

房屋价格评估很容易受到评估机构的影响，同时房屋价格评估又是征收补偿的重要依据，所以在实际中，还需要对房屋征收评估制度进行优化改革。首先要设立房屋评估机构准入机制，要制定相应的房屋价格评估机构信用档案，对于候选名单的评估机构，需要對其工作情况进行全面评估，包括其服务质量、操作合规性、出错率等，禁止弄虚作假、扰乱市场的房屋评估机构出现在候选名册中。在实际操作中，要进一步明确房屋价格评估流程，评估活动要坚持公开化、透明化的原则，及时公示征收范围内调查、分户评估结果，同时征收部门还可以在现场开设相应的咨询地点，及时解答被征收人的疑惑，甚至可以通过互联网沟通的方式，让房屋评估机构直接受被征收人的监督，实现房屋评估机构与被征收人之间的良好交流。

（四）明确征收补偿标准

首先，要补充征收标准考量指标，要对不同性质所有权、使用权范围进行划分，注重因地制宜，做到区别对待。如果是特殊用途的城市房屋，还需要充分考虑到民族团结、宗教信仰、国家公义等要素。其次，要进一步明确征收补偿标准，一般情况下征收补偿费用是引起房屋征收矛盾的主要因素，而解决其根本途径就是制定科学、合理、规范的房屋征收标准体系，要定期向社会公众宣传征收补偿项目、标准，并允许被征收人提出异议。在补偿内容上，应该在土地及建筑物、附属物赔偿、征收后剩余土地损失补偿、搬迁补偿、困难失业者特殊补偿、间接利益补偿等基础上，扩大征收补偿范畴，如房屋预期收益、隐性利益损失、间接利益损失等。此外还需要给予房屋承租人公平的补偿，在房屋征收过程中，需要充分考量征收行为对房屋承租人带来的损失，临时过渡费只适用于被征收人，但是不适用承租人，所以在实际中需要给予其适当的补偿，从而保护其合法权益。最后，还需要丰富非住宅房屋补偿标准体系，如设备搬迁及安装费用、不可恢复使用设备重置费、停产停业损失补偿等。

四、总结

新时期下，随着城市房屋征收的常态化、扩大化，其补偿问题也越来越突出，甚至是政府与民众之间的矛盾也变得更大，影响到社会和谐发展。就目前而言，在城市房屋征收补偿制度上，还存在一些问题，这些问题不仅影响到城市房屋征收活动的顺利开展，同时也在极大程度上影响到社会主义民主法治目标的实现。所以在实践中，必须全面优化、改革城市房屋征收补偿制度，科学、合法的开展城市房屋征收补偿活动，确保广大群众的合法权益，实现社会公平正义。

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