我国小产权房交易合同纠纷问题的思考——以两个典型案例为视角

乔心培 张天歆

(1.贵州财经大学 贵州 贵阳 550000;2.海通证券股份有限公司 北京 100000)

一、案情简介

(一)彭某、王某买卖合同纠纷

王某与彭某在某房产中介处就彭某房产进行交易。王某在对彭某房屋性质为小产权房做出充分了解后，约定以40万的价格购买并签订购房合同，彭某在房款结清后配合王某去大队办理房屋证明。后王某在支付15万购房款后，以房产不能过户为由向法院提起诉讼，请求判定房屋买卖无效，彭某返还购房款及占用期间的利息。彭某反诉请求解除买卖合同且王某支付相应违约金。

一审法院判定双方买卖合同无效。彭某应当返还购房款并支付利息且对于违约金的诉求不予支持。二审法院驳回上诉，维持原判

(二)柯某、郑某买卖合同纠纷

柯某与郑某约定以20万的价格购买郑某的小产权房屋。后柯某装修入住并缴纳购房款11万元，约定期过后郑某就剩余购房款多次催讨但柯某均未付款。郑某据此向法院提起诉讼，请求柯某付清剩余购房款和利息。柯某辩称应返还原物后由郑某返还先前购房款并赔偿装修后损失。

在一审中，法院判定买卖合同无效，双方约定的利息支付不予支持，柯某据此取得的房屋认定为没有必要返还，但应根据协议款对郑某进行9万元补偿。二审法院驳回上诉，维持原判。②

二、我国小产权房的法律概念

我国实行的是国有土地和集体土地共存的二元制土地所有权制度，传统的商品房交易是基于国有土地为基础，办理过户登记手续而取得房屋的所有权。近几年由于普通商品房价格持续上升，依托于集体土地而建成的小产权房在房地产交易市场上的交易层出不穷。国有土地以其合理的规划进行开发和利用，而与之相反，小产权房不仅存在于宅基地等农村集体土地中，甚至有些存在于耕地、林地等非建设规划用地中，这不仅给房产交易带来难题，也对于集体土地的合理配置带来了相应的挑战。③

与传统的70年产权商品房相对应，所谓小产权房即一种在集体土地上建设，未设定产权的房屋。在法律上并不存在小产权房的概念，其是在具体的交易活动和司法实践中，根据交易双方对于该房屋标的的买卖而约定俗成的一种称谓。

小产权房主要有两个特点。首先，此类房产一般建设在集体土地上，由上述案例一可知，王某在购买该房屋时，标的包括该房屋和与之附加的宅基地使用权，该房屋属于农村集体土地所有。其次，该类房屋无法设定产权，我国当前的土地证和房产证均是依托国家土地统一规划开发形成的商品房而产生，小产权房无法缴纳土地出让金，无法办理过户、抵押等设定财产权的法律手续，该案例中王某正是因为房屋无法进行正常过户手续而提起诉讼。在我国，由村委或乡政府颁发的产权证不能取代房管部门颁发的产权证，因此不能进行土地和房屋的备案。对于非法建设于耕地、林地的房屋，在强制拆除的情况下不仅面临无法获取赔偿，还面临购房款无法追回等经济纠纷。④

三、我国小产权房交易现状和存在问题

当前虽然我国出台了一系列法律法规和规范性文件一再规范禁止小产权房买卖，但是我国小产权房交易依然活跃于房地产交易市场中。买卖双方进行小产权房交易，甚至于第三方担保的交易的情况层出不穷，当前小产权房的交易情况主要存在以下两个问题：

(一)小产权房买卖屡禁不止。小产权房在建设过程中的用地大多为集体土地，其相对于普通开发商对国有土地进行征地后再建设商品房的过程中，首先避免了缴纳土地出让金等税费，但其因此也无法取得土地出让证。其次，小产权房在建设过程中往往是由村委或开发商违规建造，其生产成本及规划的合理性远低于普通商品房，与传统商品房相比，小产权房在销售时往往也没有固定统一的价格，其物业费及管理费等也不尽相同。

(二)房地产交易市场不规范。除买卖双方外，第三方房地产中介机构的介入也推动了小产权房的交易。在案例一中，作为居间方的房产中介不仅为购买小产权房提供担保，且与彭某对王某做出进行村委更名过户等承诺，但此更名并不能作为王某获得该房屋产权的依据。房产中介往往利用买卖双方信息不对称的情况推动小产权房的交易，甚至于非房管部门颁发的产权证，类似于“乡产权证”等不具备相应法律效力的文件也用来作为对购房者进行过户的承诺。政府等相关部门检查力度缺失也导致交易市场的乱象，在案例二中，法院认定双方交易合同无效，但柯某已购买的小产权房因装修入住而被认定为不必要返还的情况，案例一中法院则认定为应该返还房屋。在司法过程中造成两个法院判决不同的原因主要是对于小产权房交易的立法不完善，对于其交易后的财产权损害问题未能形成统一的处理办法，仅依照国土资源部等联合下发的文件规范小产权房不予确权等问题并不能完全规范房产交易市场。⑤

四、规范我国小产权房交易的思考

首先要统一买卖合同无效后的处理原则，在具体的司法实践中，法院要平衡买卖双方的利益。在小产权交易中，往往卖方应负主要责任，但从上述两个案例来看均是买方做出违约的情形，仅通过居住年限及房屋使用程度不足以作为不必要返还的依据。虽然买卖合同无效，但可根据双方信赖利益损失做出赔偿，据此可更好的维护交易双方的利益。⑥

其次要规范房地产交易市场，针对于居间方的交易担保问题加以规范，加强相应立法以禁止房产中介的乱象。政府应加强规范房产交易、防范不法中介的宣传，以此净化非法交易，促进房地产交易市场健康有序发展。

【注释】

①《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

②中国裁判文书网http://wenshu.court.gov.cn/

③张红星.小产权房问题及对策研究.[J].河北企业,2019.1

④米传振.论宅基地转让和小产权房买卖中的“外来户”——基于分家传统的视角.[J].重庆大学学报(社科版)2019

⑤《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》和《关于遏制违法建设“小产权房”问题的通知》

⑥龚柳方.论小产权房的本质和出路.[J].黑龙江省政法管理干部学院学报.2018