绿地与居住用地建设强度分布相关性研究——以南京中心城区为例

朱悦华

（太原市城乡规划设计研究院 山西省太原市 030000）

绿地是城市中重要的绿色基础设施，不仅能够净化空气、改善人居环境质量，同时还能为城市居民提供休闲游憩以及健身锻炼的场所，当消费者购买住宅时，周围是否有绿地往往成为其考虑的重要因素，进而表现为城市绿地对周边房地产的增值效应，绿地周边居住用地建设强度随之增强。而另一方面，一些特殊的城市绿地因具有生态、景观及历史文化价值，相关条例和规划往往对其周边建设活动进行强行限制。在这两种作用影响下，不同类型绿地与居住用地建设强度分布的相关性有待进一步研究。

1 研究范围与研究对象

南京市地处长江下游，是长江三角洲重要的中心城市，南京中心城区江南片位于长江以南，包括南京主城、东山副城和仙林副城，总面积为558km2。

研究对象主要为南京中心城区内的绿地和居住用地，绿地指《南京市城市用地分类和代码标准（2012）》中规定的绿地与广场用地（G），包括公园绿地（G1）、防护绿地（G2）及广场用地（G3），以及非建设用地中的郊野绿地（Eg）；居住用地指《南京市城市用地分类和代码标准（2012）》中规定的一类居住用地（R1）、二类居住用地（R2）、三类居住用地（R3）及商住混合用地（Rb）。

2 研究思路与研究方法

偏相关分析是固定其他变量不变而研究某两个变量间相关性的统计分析方法，该方法消除了其他变量的影响，较为真实地反映这两个变量间相关的性质与密切程度。用来表示两个相关变量偏相关的性质与程度的统计量叫偏相关系数r，偏相关系数r可以通过spss软件在输入自变量、因变量以及控制变量的情况下计算得到。r取值范围是-1和+1之间，当r＞0时，两变量为正相关，即一个变量随另一个变量增大而增大；当r＜0时，为负相关，即一个变量随另一个变量增大而减小。此外，根据费希尔（R.A.Fisher）的t检验法，显著性p值小于0.05时，偏相关系数r值才有意义[1]。

本研究首先选取对建设强度有重要影响的交通因子（轨道站点和主次干道）、公共服务因子（商业中心），通过控制其他因子和其他类型绿地的特征指标，依次得到不同类型绿地的偏相关系数，并对偏相关分析结果进行解读。

3 数据获取与处理

本研究中，绿地或其他影响因素与居住用地建设强度的相关性具体是指居住地块到达最近绿地或其他影响因素的距离与该居住地块容积率间的相关性。

首先对居住地块图形数据利用Arcgis的“要素转点”工具，将居住地块转为以地块图斑几何中心为位置的点；将各居住地块到达最近绿地或其他影响因素的距离确定为表示居住地块的几何中心点到达各类绿地斑块边缘、轨道站台、主次干道中心线及商业中心的最短距离。为方便叙述，本研究将居住地块容积率强度表示为RF；将该居住地块到达最近公园绿地、防护绿地、广场绿地、郊野绿地、轨道站点、主次干道及商业中心的距离分别表示为 DG1、DG2、DG3、DEg、DTR、DRO 和 DCO。

4 相关性分析结果

通过以上偏相关分析，公园绿地、广场绿地以及郊野绿地均与居住用地建设强度表现出相关性，而防护绿地与居住用地建设强度之间不存在相关性；此外，公园绿地与广场绿地居住用地建设强度呈负相关，即随居住用地到公园绿地或广场绿地距离的靠近，居住用地建设强度逐渐增加；郊野绿地与居住用地建设强度呈正相关，即随居住用地到郊野绿地距离的靠近，居住用地建设强度逐渐减弱，详见表1。

表1 南京中心城区居住用地建设强度与各类绿地偏相关分析结果

防护绿地对居住用地无明显影响。防护绿地为城市中具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地用地[2]。防护绿地不宜兼做公园绿地使用，虽然防护绿地兼具生态作用，但不适于游憩，不吸引人流，再加上大多数防护绿地本身距离城市污染源及危险因素较近，因此很难带动周边居住用地的价值提升，从而影响居住用地建设强度变化。

公园绿地和广场绿地对居住用地建设强度起到正效应。公园绿地指的是向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地[2]。公园绿地植被覆盖率高，不仅可以增加城市地景的美学效果、净化空气，还可以提高城市居民的生活环境质量，此外，公园绿地具备一定的游憩设施与服务设施，使人身体和心灵都得到放松。不论是公园绿地的生态职能、观赏价值，还是其服务功能，都是适合居住用地选址的最佳地段、提升居住用地价值的重要因素。广场绿地是以游憩、纪念、集会和避险功能为主的城市公共活动场地用地。从绿地的角度来讲，广场绿地是城市生态建设的有机组成部分，是美化城市空间、为居民提供宜居环境的重要因素之一；从广场的角度来讲，它是城市居民集会交流的场所，从古希腊时期广场出现以满足市民讨论国事的需求开始，广场便注定担负这一重要的职能。如今人们对于广场绿地的依赖和需求使得广场绿地周边的居住用地成为供不应求的开发地段，在供求规律支配下的市场经济中，广场绿地周边居住用地的高强度开发已成为城市发展中的普遍现象。因此，公园绿地对周边居住用地建设强度的正效应也符合城市土地价值规律。

郊野绿地对居住用地建设强度起到负效应。郊野绿地指的是对生态环境质量、居民休闲生活、城市景观和生物多样性保护有直接影响的绿地，具体包括风景名胜区、郊野公园、自然保护区、湿地、城市绿化隔离带等[2]，一般都蕴含丰富的山水自然景观资源甚至人文资源，因此，其周边土地的开发应以对郊野绿地生态、景观及人文资源的保护为主。此外，相关规划人员在对郊野绿地周边地块进行城市设计时也会考虑城市景观的完整性和景观视线通廊的连续性，对郊野绿地的建筑高度进行控制，使得居住用地建设强度降低。

5 总结

总体而言，影响绿地周边居住用地强度分布变化的作用机制，主要有以下两个方面：①市场驱动。良好的区位条件影响土地价格，从而影响周边居住用地强度分布。一些绿地作为生态景观资源与休闲活动空间，其在城市中的环境区位优势可以引起周边地段地租的提高，造成土地价格的提升。在市场机制的作用下，土地开发者为保证开发利益最大化，土地价格提高，其期望的建设强度也就相应提高。②人为控制。因生态、文化以及景观保护的需要，相关规划、法规往往会针对不同类型绿地的资源及功能特点，制定一系列的管控要求，如对一些生态、景观敏感地区绿地周边的土地开发进行高度和强度的管控或引导，从而抑制了绿地周边居住用地强度的提高。