我国社区商业房产存在的问题与对策——以大连市为例

文/贾广葆

遍布于城市大街小巷、马路沿线、楼宇之间的各种便利店、专卖店、小超市、餐饮店、生鲜市场、快递站、小商铺服务网点等社区商业小店蓬勃发展、茁壮成长，方便了居民生活，促进了商业市场发展，日渐成为社区居民、大众消费的首要选择。而作为社区商业网点主要承载体的房产，如何适应这一新的社区商业发展趋势？怎样更好管理社区商业房产，发挥其更大作用？本文将对此进行研究。

一、社区商业房产的类型

一是原住宅区配套建设的商业房产，主要是国家统一建设住宅时配建一定比例的商业配套房产网点，即在计划经济时代各级政府统一建设的以政府确定租金、房管处代表国家经营管理的国有非居住直管商业房产，比如大连市建设的分布于各街道和各居民住宅区、方便居民日常生活的大大小小的粮油店、杂货店、小食店、副食蔬菜店等，上世纪九十年代中后期，这些非居住直管商业房产，相继划归市商业局经营管理。随着城市更新、旧区改造、房地产发展，这部分商业房产逐步萎缩，取而代之的是新的社区商业房产。

二是企业单位自建的商业房产，主要是一些大中型厂矿、大学、医院、研究所、政府机关等为解决干部、职工住房问题而修建的家属楼，即在计划经济时代各企业单位在其划拨土地上建设住宅时按一定住户比例配建的住户日常生活需要的商业经营网点，以食杂店、粮油店、小百货店为主，其分布以家属楼中间地带为主，有的分布在市中心区域，也有的分布在城乡接合部，基本围绕家属楼而设立。随着企业“关停并转”、大学外迁以及城市更新，这部分商业房产大多随着家属楼产权移交经个人买断、拆迁改造等，或转型发展，或转由他人经营，或有偿移交民营物业企业管理，或因拆迁改造而灭失。

三是历史遗留的老式建筑商业房产，主要是历史上形成的、具有时代记忆的一些商业房产，比如围绕大连老广场周边、带有浓厚俄罗斯及日本等国家建筑色彩的一些商业房产，大连1949 年前形成的一些商业街区，比如东关街市场、青泥洼商圈、天津街商业一条街以及二十世纪七八十年代的一些老旧建筑等。这些商业房产建筑特色、面积大小不一，其经营业态以品牌店、便利店、咖啡店、小型餐饮、美容美发等为主。此类商业房产属于历史老建筑，且又位于城市中心区域，因此，大部分得以保存其历史原有面貌。

四是沿街底层“住改商”商业房产。城市一些沿街老旧住宅区和上世纪末开发建设的住宅小区，其底层基本都规划为居住用途，但由于城市居民对生活质量的要求提高，而商业网点配套相对落后，一些沿街住宅、小区沿马路底层住宅相继“住改商”，一些大大小小、业态各异的养生馆、口腔治疗室、棋牌店、美发理发室、药房、二手房中介、小超市等方便居民生活的便利店应运而生。

五是新开发的商品住宅小区配套社区商业房产。从本世纪初开始，大连市住宅小区开发建设严格按一定比例配备住宅小区商业房产。这些新开发的住宅小区，其沿街一、二层大多以商业房产名义出售或出租，有的将整栋楼房作为商业经营用房，比如酒店、宾馆、洗浴中心、超市、游泳馆、农贸市场等。

六是大型综合性商业市场，主要是居住人口较多的大型住宅社区开发建设的集商业百货、超市、餐饮、休闲、文化、娱乐、健身等于一体的综合性市场。比如遍布大连全市各居住区的万达广场、华润超市、大商市场等。

二、社区商业房产特点

一是分布呈现多元化特点。分布、布局多元化是社区商业房产最突出的特点，社区商业房产随着社区诞生而产生，依社区建设而建设，依社区居民需求而发展，有的分布在城市中心黄金地段，有的分布在城市外围区域，有的分布在城市广场周边居住区，有的则分布在公交枢纽、地铁站点附近，还有的分布在城市郊区大中型居住区周边。

二是类型呈现多样化特点。房产类型多样化是社区商业房产最重要的特点，充分体现了不同历史阶段的时代印记。既有建筑年代比较早的老式建筑，也有二十世纪七八十年代建设的老旧建筑，还有二十世纪九十年以后建设的住宅小区，尤其是住房商品化以来，住宅小区的规划都配以一定比例的社区商业房产，这些老式建筑、老旧建筑、新建建筑等都包含各种类型的社区商业房产。

三是产权呈现复杂化的特点。产权性质复杂化是社区商业房产最根本的特点，由于社区商业房产产生于历史各个时期，各个时期的商业房产产权性质也不尽相同。既有产权归国家所有、由房管部门管理的非居住直管公房，也有产权归企业单位所有的非居住自管公房；既有实行房改后个人买断产权的“房改房”，又有尚未实行房改的“使用权房”；既有个人、单位投资购买并自己经营或经租经营的商业房产，又有开发商拥有产权的租赁商业房产。这些复杂的产权，给社区商业房产经营管理带来挑战。

四是体量呈现小型化的特点。体量小型化是社区商业房产最显著的特点。第一，从分布区域来看，虽然很多年轻人的生活需求都是通过电商快递来解决，但诸如油盐酱醋茶等生活必需品总是需要在社区附近购买，这就为小型化的社区商业房产提供了存在的基础；第二，从消费方式来看，现代消费方式的快速升级，冲破了完全不能适应市场的传统百货模式，取而代之的是业态丰富、体验多样、方便快捷的小体量的商业模式；第三，从消费人群来看，社区主要居住人群为年轻人、家庭主妇、儿童和老年人，社区商业能够针对社区中的不同人群来满足其消费需求，发挥社区商业生活化的功能；第四，从服务功能来看，小型化的社区商业可以充分显示“一站式服务”功能，比如提供订飞机火车票、代收水电气手机费、快递送寄、家政服务等的集商业服务、生鲜配送、物流服务、生活服务等功能于一身的小型化的智慧型“综合体”社区小店，这就为小型化的社区商业房产提供了发展壮大的条件。

三、社区商业房产存在的问题

一是规划布局不尽合理，区域分布差异明显。规划布局、是社区商业房产开发建设的关键和基础。很长一段时间以来，我国一些城市的大、中型住宅小区商业房产规划设计布局不尽合理，人口入住与商业网点配套不同步，社区商业房产区域分布有多有少，差异明显。一方面，集中式的社区商业房产规划布局比例过大，沿马路一排、二排甚至三排的房产底层都规划为商业公建，造成大量社区商业房产空置，形成房产资源浪费。另一方面，一些城市社区商业房产比例过小、体量过小，方便居民日常生活的销售蔬菜、水果、副食、小吃的便利店严重缺乏。以大连市为例，位于中心城区西侧、拥有三四个封闭住宅小区的星海广场大型社区，位于近郊、拥有六七个封闭或半封闭住宅小区的体育新城大型社区，位于城市外围、占地一百多万平方米的特大型住宅小区金石滩旅游度假社区，以及旅顺塔河湾、羊头洼等大型住宅社区，规划开发建设的各种中小型农贸市场、超市、便利店便很是缺乏。

二是房屋产权复杂多样，管理方式单一。从时间阶段来说，社区商业房产有早期遗留下来的房产，主要坐落在老市区以及历史建筑的周边，有上世纪七八十年代政府开发建设职工住宅时配建的一定比例的商业用房，有政府和企业单位开发建设的直管、自管公房，有上世纪九十年代住房商品化以后开发建设住宅小区时配建的一定比例的商业用房，还有沿街沿路底层住宅改建的商业用房，以及军队休养人员住宅小区配一定比例的“军产商业用房”，等等。种类繁多的社区商业房产使得其产权复杂多样：有市场化的、拥有70年或40年产权的房屋；有国家拥有产权、居民享有使用权的直管公房或企业单位拥有产权、职工享有使用权的自管公房，有居民购买产权的“房改房”，等等。管理方式的单一主要表现在：仍然是传统的“出租”与“承租”，我出租房、你承租房。一些社区商业房产管理基本上仍停留在房屋出租合同签订和收取房屋租金等常规方式上，同市场化理念相互脱节，缺乏贴合市场、灵活、前沿化、市场化的管理方式，一部分社区商业房产管理架构、经营目标、管理方式不清晰不明确，致使社区商业房产的市场赢利能力、房产协同作用、商业规模集聚效应等难以有效发挥。

三是房屋租金定价随意，租户承租方式简单，租赁双方缺乏契约精神。租金定价和承租方式是社区商业房产发展的重要一环，而社区商业房产恰恰在租金定价和承租方式上存在问题。其一，房屋租金定价测定方式单一，基本都是出租方自行确定，房屋租赁价格主观性较强；其二，房屋租金定价方法简单，其定价基本上以社区周边同类型、同业态、同地段、同一装修风格、同一材料的房产租金价格作为依据；其三，房屋租金涨幅波动大，租金标准不尽统一，有的户主随意涨租，有的租金涨幅过大，有的则一味考虑租金收益而没有考虑业态对租金的影响；其四，房屋租赁严重缺乏契约精神，把房屋租赁合同当作一纸空文，租赁户随意改变合同所定的时限、租金标准，违背合同约定，谁价高给谁，承租户违反合同规定，拖欠、拒交房租，改变房屋结构，随意转租他人等。

四是公有住房“住改商”还存在一些问题和难点。社区有许多商业网点用房是公有住房“住改商”而来的，这在一些老社区沿街、沿马路底层尤为明显，但在“住改商”中存在一些管理漏洞。其一，违反公有住房管理规定，随意“住改商”。一些社区房屋底层住户不经房管部门批准，随意将住房改成商业经营用房，或出租或自己经营，扰乱了公有住房的正常管理。其二，住户任意进行房屋装饰装修，严重损坏房屋结构，带来房屋安全隐患。一些“住改商”住户为了自身商业经营的需要而扩大经营面积，或开挖地下，或加高加宽，或搭建外围墙面，改变房屋原有规划结构，有的甚至破坏房屋的承重结构，给房屋带来严重安全隐患。其三，公有住房“住改商”实际上是把本应该用于居住的房屋，变成了商业经营用房，而公有住房是计划经济时代福利性的住房类型，一旦变成商业用房，本应由国家所有的房屋资产经营收益或租金收益就变为个人所有，致使国有公有住房资产严重流失。其四，乱租转租现象严重，主要体现在人员比较密集的沿街区域，有的业主不讲合同约定，谁给的租金高就租给谁，致使“二房东”、“三房东”层出不穷。其五，拖欠房租、欠交协议租金屡见不鲜。一些社区“住改商”用房，按规定除了缴纳住房政策性租金外，还应按月缴纳“住改商”商业经营收益、房管部门与承租户双方约定的协议性租金，但在实际房屋管理中，协议性租金很难顺利收齐，有的经营性租户千方百计拒交、少交协议性租金。

四、创新社区商业房产的对策分析

一是土地在规划、供应、利用和用途变更上，进一步向社区商业房产倾斜，大力支持和发展社区商业房产。

土地规划、供应、利用和用途变性等，对社区商业房产的开发建设起着举足轻重的作用。其一，用地和指标根据社区规划布局，更多地向社区商业用地倾斜，并具体加以落实，解决社区商业建设短板问题，像杭州、上海、成都、武汉等城市一样，住宅小区开发到哪里，小店小铺就分布到哪里。其二，社区商业用地供应要积极稳妥，既要按照土地供应总体规划，统筹推进，又要实事求是，依据社区居住小区的特点，按照居住人员分布、商业网点布局和商业人气氛围，有的放矢，同时，土地供应大力支持中小商业网点。其三，社区商业用地应利用一切可利用的土地，比如社区周边低效土地、废弃厂房、集中供暖停用的锅炉房、居委会空余房地产等，开发建设满足社区居民需要的各种各样的商业网点。

二是按房屋产权性质，分门别类，区别施策，抓好社区各类商业房产的管理。

其一，将个人购买的产权房明确为私人商业用房，若自行经营，主要抓好经营税收和物业管理，若租赁他人经营，主要抓好商业业态的选定、租金的测定，科学合理确定租赁价格，明确租金涨幅标准和调整时限，充分维护租赁双方的利益。

其二，对党政机关单位在划拨土地上建造并进行商业经营活动的社区商业房产，依据党政机关不得进行商业经营活动的有关规定，政府有关部门应依照相关规定及时将其收回，明确房产归属；对划拨办公用房改作商业经营用房或出租他人用于商业经营的，应恢复其原办公功能或由房产管理部门统一收回、统一经营、统一管理；机关单位利用其拥有的房产开办零售、食堂、洗浴、理发、洗衣等服务性网点，有对外进行商业经营活动的，应由房产管理部门根据其经营收入收取一定比例，这样，既防止了国有资产的流失，增加了国有房产的增值，又能有效防止单位“小金库”或腐败产生。

其三，对历史形成的划拨土地上建造的工人俱乐部、剧院、体育场馆等全民服务性的公共设施改行经营商场、酒店、宾馆等或出租进行经营活动的，应按规定向国有资产管理部门交纳一定比例的经营收益或办理土地出让手续，缴纳土地出让金，将划拨土地变性为出让土地，办理商业不动产权利证书。

其四，对撤并、灭失、拆迁改造的国企所有的社区商业房产，除了用这些房产安置的国企职工和原房产使用单位应获得补偿外，代表国家管理国有房产的房产管理部门也应代表国家得到一定比例产权补偿；改制为民营企业或私人企业的原国企所有的社区商业房产，应由第三方评估这些商业房产的价值，一部分预留买断国有企业职工国有身份，一部分收归国有资产管理部门；对撤并的国企单位留下的社区商业房产，应继续保留其社区商业活动功能，方便居民生活，可由新单位管理或由房管部门管理；对城市改造需拆迁的社区商业房产，除了补偿房产使用单位外，代表国家管理国有房产的房管部门应得到一定比例的产权补偿。

其五，各类社区住房改成社区商业经营活动用房，既要发挥社区沿街住房的商业功能，方便社区居民生活，又要合理合法合规进行管理，防止国有资产流失。对居民购买的社区底层商品住房改成方便社区居民生活的商业经营用房的，在不破坏住房结构和不妨碍邻居居住的前提下，应加以鼓励，在商业业态上加以指导。同时，对住房居住功能改成公建商业功能的，应按公建商业土地出让标准收取一定比例的土地收益金；对社区公有住房大量改成商业经营用房的，要办理一定的审批手续，即经过公有住房管理部门审核批准，并经过邻居签字同意，公有住房户主与房管单位签订协议，户主除缴纳居住租金外，还需按照协议约定，缴纳一定比例的协议性租金；对历史上形成的划拨土地上建造的使用权居住用房改成社区商业用房的，因住户购买时缴纳了除土地出让金以外的建安费等有关费用，所以，此类用房在进行商业经营或出租经营时，房主应缴纳一定比例的土地收益金；解困房、安居房、经济适用房、公租房等政策性住房，按规定不能“住改商”；对老居住社区大量存在的废弃锅炉房、多余的居委会用房，可因地制宜改成社区中小型生鲜蔬菜市场、农贸市场、便民小食店等，以满足社区居民多元化的生活需求。

三是建立科学、规范、可操作的用于社区商业房产租金定价、租户评价、承租信用、房产运营、资产监督管理的一整套机制体系。

社区商业房产同其他行业房产一样，都应有一套运行的机制体系。

其一，对于租金测定，必须科学合理地精确测定社区商业房产的基准租金，按照房产所处土地等级、所处区域、经营业态、人气氛围、装修程度、租期长短以及租赁市场行情等，制定一套符合市场标准的房产租赁定价机制体系。

其二，对于房产租赁价格评估，必须确定规范的社区商业房产租赁价格评估方式，准确测定评估房产租赁价格，可聘请权威、有信誉、有实力的第三方评估公司，对房产的租赁价格进行实事求是的评估，以完善社区商业房产租赁定价机制。

其三，对于租户评价，必须合理选择承租社区商业房产的租赁户，按照社区商业房产业态性质、类型和经营项目等，编写设计商业项目可行性计划、项目评标书，内容主要有租金价格、租金涨幅标准、租赁期限、房产拆迁退租标准、物业管理、协议租金、装修标准等，依据承租户的评价结果，制定租户评价机制。

其四，对于信用必须按照现代契约精神，合理约定社区商业房产产权方、租赁方双方的权利、义务、责任，最终建立社区商业房产租赁双方信用机制。

其五，对于房产监督管理，主要抓好社区商业房产的风险管理，通过事前防范管理、事中监督管理、事后总结管理，使事前、事中、事后监督管理与房产租赁、房产经营、租金收缴、协议租金确定等相互补充、相互促进。同时，制定符合市场经济特点、维护双方利益、适应新时代社区商业房产发展要求的经营管理制度。

四是科学合理布局，设计创新，多业态多元化发展。

其一，从社区商业资产的业态定位来说，社区商业资产应力求做到经济效益和社会公益效果二者的相互统一，立足于社区居民消费特点，依据社区商业资产类型，针对大大小小、遍布社区的沿街商铺、配套商业网点、农贸市场、超市等商业房产，因地制宜、因房而设，因人而定，突出商业房产业态特色，避免千篇一律，方便居民生活，使商业资产定位布局多元化、业态多样化。

其二，社区商业资产业态应力求做到个体性与普遍性、大众性与特殊性相结合，结合社区商业房屋结构类型、户型面积、规划设计、装修类型等，定位布局与其相适应的商业经营业态，坚持差异化定位布局和错位化业态选择，既规划好社区居民日常生活所需要的生活类商业配套，又合理布局餐饮、文体休闲以及洗浴、理发等便民商业体，满足社区各个阶层群体的需要。

其三，社区商业房产要设计创新。从生活的细化功能入手，顺应社区消费者的需求，打造和培育社区商业消费空间及主题区域，给商业业态增添更多、更好、更符合居民需求的附加值。同时，社区商业也要注重商品品牌的植入，科学准确定位和构建适应社区居民需求的业态分布，并在功能区域框架下，更多地在居民消费升级的驱动下主动创新社区商业零售业态，为社区商业创造新的面貌。