住宅物业管理存在的问题以及对策

谢媛媛

摘 要：物业管理作为现行蓬勃发展的产业之一，有着良好的发展前景，但在发展过程中还存在着一些需要改进的地方，本文以绿城物业龙湖湾为例，将对住宅物业管理，存在的有关业主利益维权方面的问题，及物业服务人员素质问题，提出解决对策，这将有利于提高物业服务水平，提升小区业主幸福指数，最终将加快推进社会主义和谐建设。

关键词：物业现状;住宅物业管理;业主权益;物业服务水平;标杆企业

一、绿城物业参与住宅小区管理现状

绿城物业服务集团有限公司成立于1998年，以良好的物业服务为基础，以优质的服务平台为中介，以先进的智慧科技为手段的一个大型综合服务企业。绿城物业服务企业基本上每年都会保持30%的增长速度，项目数量增加，并且地域覆盖面积变广。绿城物业目前在很多城市都有项目分管，其中龙湖湾就属于安徽分公司的一个项目。这个项目有1位项目经理、1位主管、8名楼栋管理员、3位工程师傅、数十名保安和保洁，每两栋单元楼就配有一名管家;整个项目分为管家部门、保洁部门、保安部门、工程部门，各部门分工明确，共同为管理好小区做着自己的贡献。

企业设有专门app供业主使用，而当业主有需要时，各部门会在二十分钟内进行回复和处理，认真对待业主的问题和建议。绿城物业服务企业自成立以来，凭借公司员工的共同努力，多年来跻身于国内前十物业行列，但目前来说，想要超越物业行业的领军企业——万科物业，还需解决目前自身存在的问题，得到进一步的发展。

二、目前住宅物业管理存在的问题

物业管理是构建和谐社会必须认真对待的社会项目之一，但目前来说，存在着业主认识不足、物业工作随便敷衍等共性问题。这些问题都严重影响着物业公司的声誉以及降低了服务质量。

1. 业主缺乏住宅物业相关法规的认识

（1）利益容易受损。

小区公共区域产生的收益本应归业主所有，但一些物业服务企业将其占为私有，业主的知情权和享有权受到了损害;物业服务企业没有按照物业服务协议提供给业主质价相当的服务，例如，没有对小区设施设备进行定期的维修和养护，没有使小区房屋保值增值，业主的利益自然受到了损害。房屋出现问题时，业主找开发商进行维修，开发商会推辞和拖延，造成了业主的损失。

（2）维权途径不畅。

一部分原因是相比于房地产企业和物业服务企业，业主在利益链上处于劣势地位，在自身利益受到侵害时，缺乏维权意识，并没有懂得利用法律的力量维护自身权益;另一部分原因是由于维权成本较大，人们没有足够的时间和精力去管理這种事情，一旦坚持维权，投入的人力、物力很可能超过所损失的，入不敷出，因此缺少相应的组织供业主们维权。

（3）违背相关法规。

国有国法、家有家规，物业服务企业与业主之间的权利义务关系都说明在物业服务协议中，但就现实情况来说，有很多住宅小区的业主并没有完全遵守物业服务企业的有关规定。就绿城物业龙湖湾项目来说，这个项目目前处于前期物业服务中，业主们还没有正式入住，大都在领房和装修阶段，在给业主办理装修手续时明确有规定装修垃圾要扔到指定的建筑垃圾池里，但依然有部分业主不顾安危，会将装修垃圾放在楼道里，使装修协议形同虚设。还有在收缴物业费时，部分业主以物业服务企业工作不到位为由拒交物业费，违反了物业服务协议的规定。

2. 物业服务企业服务水平有待提升

（1）工作人员专业素质参差不齐

目前来说，国内有一些物业公司的工作人员是年龄较大，文化素养并不是很高的一群人，面对小区业主反映的一些问题，无法很清晰的利用专业知识进行解答。例如，在实行人车分流的住宅小区中，要求小区业主的电瓶车和机动车等下地库，不能停在路面上，保安在执行任务时，只知道车子不能停在地面上，却不明白其中的缘由，当业主询问道为何时，保安只能随便应付。而龙湖湾小区中会有专门的楼栋管理员为业主解决问题、回答业主的疑问，这些楼栋管理员都学习过物业方面的专业知识，因此在工作中处理事情会比较得心应手一些。

（2）物业企业管理制度有所欠缺

物业设施设备维修养护不及时、公共区域卫生清洁不及时、对于业主反映的事情多次拖拉等都是物业工作人员失职的具体表现。绿城物业龙湖湾为了更好服务业主，设有专门物管app，业主可在里面反映意见、报备维修，使物业工作人员更快更方便了解业主心意。

三、改善住宅物业管理现状的措施

1. 提升业主维权意识。

当作为弱势群体的业主利益受到损害时，解决方法不是坐以待毙或者采取暴力手段反抗物业公司，最好最有用的方法就是拿起法律武器，利用法律的力量维护自身权益。当地政府要加强宣传，提升业主该方面的意识。

2.建立业主维权组织。

小区应当成立业主委员会等相关组织代替业主进行维权，要做到集中资源达成目标。那么应该如何建立呢？首先可以制定一个合理的章程，明确成立维权组织的初衷，再选出合适的管理人员，各司其职，其次应该定期召开维权工作会议，使维权工作落到实处。

3.规劝业主遵守规定。

对于不按物业服务协议行事的业主，我们可以借助发微信、上门规劝等方法劝导其改正，如若几次三番不听劝告，再上报移交给执法部门进行处理。

4.定期进行员工培训。

对于新员工入职，物业服务企业有义务对其进行统一培训，学习相关理论知识，使其熟练掌握工作业务，更好用自己的能力为业主服务，使得从事物业管理行业的工作人员都是持有证书的专业人员。

5.企业管理定期整改。

给予不达标企业整改期限，整改期过后，若仍不达标，无法获得业主的认可，业主委员会有权解聘物业管理公司，重新招聘新的物业服务企业，维护业主的利益。

四、总结

根据上述提到的，业主利益损害维权不畅，物业服务水平等问题，根据现阶段搜索文献和实况分析，物业管理相关企业需要通过提高员工专业素养，落实政府相关政策，定期自我反省并针对具体问题进行整改，定期通过小区宣传栏向业主普及知识等方面抓住发展前景。目前物业管理行业存在的许多问题，都需要业主、物业服务企业和政府三方主体间的相互配合和共同努力才能得以有效解决。

参考文献：

[1]叶礼平.浅析我国物业管理的现状和对策.中国市场，2019.

[2]李晶.试论物业管理的现状、问题及对策.现代物业（中旬刊），2019.

[3]唐明丽，董明锡.物业管理行业发展前景及问题对策研究.科技经济导刊，2021.