供给侧视阈下既有建筑改造为长租公寓决策影响因素研究

慕欢欢

(重庆交通大学经济与管理学院 重庆 400074)

前言

随着城镇化进程加快，城镇建设带来了巨大的用工需求，人口向一、二线城市聚集，流动人口住房需求日益增长。目前，我国住房市场总量可观，但鉴于一、二线城市房价收入比失衡，大部分青年人短期内无法独立购房，存在着租房过渡期，青年住房租赁市场潜力巨大。

此外，伴随我国新时代主要矛盾“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”的转变，城市新贵对于租房的要求也逐渐提高，租赁市场下的新业态长租公寓应运而生，深受青年人青睐。为进一步满足人民日益增长的需求，2020全国两会继续强调供给侧结构性改革，在房地产领域，由于土地资源的不可再生性，供给侧重心逐渐由增量开发转化为存量运营，利用既有建筑改造供给长租公寓成为理想的房源[1]。但纵观长租公寓市场，改造型长租公寓投入收益比较低，严重制约着其发展。同时，扶持和管理长租公寓市场发展的引导性政策和激励手段暂未形成体系，相关利益主体的积极性仍处于较低水平。因此，政府需深入了解供给侧主体现状和影响决策因素，激励供给侧主体技术创新，双方建立新型协同关系，通过制定相应政策，促进长租公寓平稳健康发展。

一、供给侧现状

当前，随着我国房地产供给侧结构性改革的不断深化，长租公寓市场也迎来了机遇与风险并存的新时代。近年来，随着我国主要大城市资源聚集效应的凸显，过度的资源集中加速了青年人口向大城市流动，区域间发展失衡，大城市人口密度过高，房价长居高位水平等问题。为解决青年人租房问题，我国除在需求端进行调控外，也注重在供给侧解决结构性不匹配问题，在国家福利政策利好的环境下，各房地产商争先进入长租公寓风口，但由于新业态的试探性，多个一线城市长租公寓供不应求，长租公寓迎来机遇风口。Fastdata极数指出，一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元，2019年10月，超30%租客安装不少于一款长租公寓app，同比增长89.6%，上海等地申请长租公寓排队等待时间长达几月到一年。现市场上长租公寓多来源于既有建筑改造型长租公寓，虽长租公寓在供给侧出现供不应求与政策利好的发展机遇，但由于其外部政策和金融环境的不成熟，项目本身成本偏高，各房地产商在长租公寓风口下“高收低租”，出现“资金不足、租金贷套路”等暴雷问题，长租公寓市场风险日益凸显，亟待解决。

在住房租赁市场快速发展的同时，应密切注意外部宏观环境在长租公寓发展中的不足之处：

1.缺乏完备的住房租赁法律制度。我国目前没有完备的《住房租赁管理条例》等法律，无法有效约束出租人和中介的行为。

2.缺乏清晰的长租公寓房源产权政策。既有建筑来源多样化，改造为长租公寓时涉及产权变更问题。

3.缺乏合理的供需主体配位。供给主体不成熟，租赁主体租房品质需求高，长租公寓存在不同城市的供需结构不合理问题。

外部宏观环境主导着改造型长租公寓的发展方向，而对于其项目本身，也有着不同的限制之处，阻碍着改造型长租公寓盈利，影响着供给侧主体改造决策积极性：

1.项目本身的需求性与密切性。长租公寓建设需密切关联青年人租房要求，选配适合的既有建筑房源。

2.项目本身的独特性与复杂性。每个利用既有建筑改造的长租公寓项目都是独特的，项目综合了既有建筑现状、改造前后施工和经营管理等内容。

3.项目本身的经济性与社会性。改造项目处于投入资金量大、投资收益率较低和利润空间小的状态，受经济影响较大，而长租公寓社会效益大，其成本也依赖于政府政策支持。

二、影响供给侧决策因素

(一)宏观影响因素

1.政策法规

长租公寓作为一种租赁新业态，其改造房源规范与政策均尚在探索之中，而产权、融资和补贴等政策则步步紧扣改造的各个流程，决定着供给侧主体才能的发挥程度。(1)产权变更政策法规：将非居住类既有建筑改造成长租公寓时，土地性质和用途的变更将影响房屋的来源[2]，如支持“商办改住”、“工业改住”等。(2)项目融资政策法规：长租公寓需金融政策支持，以解决项目资金问题[3]，现有长租公寓融资方式主要有“REITS”、“租金贷”等。(3)优惠补贴政策法规：长租公寓主要面向群体为青年群体，而现青年人才也为长租公寓主力人群，各地政府常有住房补贴政策，当人才住房政策与长租公寓结合时，即可解决青年人才高品质住房问题，也能在一定程度上优惠补贴长租公寓[4]，如“武汉百万大学生留汉政策-安居住房”、“水围村人才公寓项目”。

2.城市发展

长租公寓更适合于青年租赁供需严重失衡的大流量人口城市，而经济发展、社会发展和人口发展程度也决定着供给侧主体对于长租公寓的选择[5]。(1)经济发展：消费者的消费能力反映着其对区域物业的租金接受能力，而其消费能力与区域经济水平紧密相关，供给侧主体需考虑城市GDP、居民消费价格指数、城市居民人均可支配收入等因素。(2)社会发展：城市的社会发展程度影响着租客对于租房品质的选择，供给侧主体需考虑人类发展指数、城乡基尼系数比等因素。(3)人口发展：在青年租房需求较高的城市长租公寓需求更高，供给侧主体需考虑青年人口、高校毕业生数量等因素。

3.行业市场

长租公寓作为一项尚不成熟的租赁物业，一些供给侧主体仍处于观望探索阶段，而行业市场的发展程度则影响着他们的入市抉择。(1)租房市场规模：需求决定供给，供给侧主体需考虑长租公寓现存供给规模和青年群体未来需求规模等，以对长租公寓市场行情做出预判。(2)同行竞争大小：市场饱和程度影响着房地产企业准入积极性，供给侧主体需考虑同行长租公寓数量和长租公寓战略规划等因素。(3)市场规范程度：市场的法律规范制约着开发者的行为，不规范程度的提高也增加了其风险性，供给侧主体需考虑租房合同备案等因素。

(二)微观影响因素

1.房源特征

利用既有建筑改造为长租公寓需充分考虑原既有建筑房源特征，主要分为房源物业特征、建筑特征、邻里特征和区位特征等[6]。(1)房源物业特征：原既有建筑产权属性决定着改造的合法性，供给侧主体需考虑土地属性、产权属性和是否需要拆迁等因素。(2)房源建筑特征：长租公寓优质配套为吸引青年人租住的核心之一，同时原建筑配套水平越高，改造程度将会越低，供给侧主体需考虑建筑面积、装修程度和内部生活配套程度等因素。(3)房源邻里特征：原既有建筑邻里特征与长租公寓的租金价格水平有着明显相关性，供给侧主体需考虑商业配套、文娱配套和交通配套等因素。(4)房源区位特征：区位特征决定着青年人的通勤成本，供给侧主体需考虑建筑所属行政区位和距就业中心距离等因素。

2.项目改造

利用既有建筑改造为长租公寓需统筹兼顾项目改造过程，主要分为改造空间设计、施工技术和施工质量等[7]。(1)改造空间设计：公共空间文化是长租公寓的一大亮点，供给侧主体需考虑原建筑空间的可分割程度和企业设计能力等因素。(2)改造施工技术：原建筑的完善程度决定着改造的难易程度，供给侧主体需考虑原结构需加固程度和消防设施完善程度等因素。(3)改造施工质量：质量决定建筑寿命长短，供给侧主体需考虑改造后结构稳固和防水质量等因素。

3.投入效益

根据成本效益原则，一项活动的成本和收益，会影响内部和外部使用者的决策，其他系统原则方面的决策同样会受成本效益原则的影响[8]，利用既有建筑改造为长租公寓的成本主要体现在项目融资成本、建造成本和风险成本上，效益主要体现在经济效益、社会效益和生态效益上。(1)项目成本：为使长租公寓效益最优化，成本控制为企业管理者才能表现的重点之处，供给侧主体需考虑企业融资方式、融资成本、房源成本、改造成本、建设风险和合同风险等因素。(2)项目效益：既有建筑的充分利用和长租公寓的需求满足创造着超越其本身的效益，效益激励着供给侧主体和政府双方共同努力，供给侧主体需考虑内部净收益、投资回收期、青年住房需求满足度、既有建筑存量去化度、建筑资源消耗度和城市竞争力提升度等因素。

三、研究结论与政策建议

(一)研究结论

当前，伴随着房地产供给侧结构性改革的不断深化，既有建筑改造成长租公寓是对资源配置合理利用有效的方式之一。既有建筑改造成长租公寓项目的主体受到政策法规、城市发展、行业市场和房源特征、项目改造和投入效益等因素的综合影响，同时由于长租公寓盈利周期较长，社会效益较高，所以需要政府给予更多相关政策支持。

(二)政策建议

首先，完善长租公寓租赁法律政策制度，制定相关改造标准。因地制宜，充分考虑城市市场需求性，适当放宽既有建筑改造产权限制，增加长租公寓准入福利，实现长租公寓增量运营健康发展。

其次，推动库存资产转化为租赁资产，促进社会闲置资金流转。把既有建筑改造为长租公寓作为社会福利事业开展的措施，增加如人才公寓补贴等福利，降低长租公寓成本压力，让更多企业进入房地产租赁市场。

最后，为了提高既有建筑改造为长租公寓的市场效应，可以推动以下政策的实施：(1)根据租金收入比，对符合条件的租客实施货币化补贴；(2)允许以公积金支付房租，对于超出公积金的部分提供相对优惠的金融支持；(3)在金融创新的支持下，鼓励更加灵活的租金支付方式，如月付等。(4)鼓励金融创新，例如以保险的形式取代押金，减轻租房前期的一次性现金支付压力。