商品房销售价格对消费的影响研究

马卓亚

(天津商业大学管理学院 天津 300000)

引言

随着房地产行业的快速发展，我国商品住宅的价格也快速上涨，直到今年疫情影响使得房价有所回落[1]。纵观近几十年房地产发展之路，我国的房地产开发量迅速增长，房产价格更是如此，但居民经济收入水平还是略低[2]。住房是居民生活最基本的问题，一直以来也是我们国家和政府关注的热点问题。从去库存、限购令与房住不炒等政策的提出，可以看出我们国家对房地产行业的管制，避免房地产开发商盲目开发商品房并哄抬房价等行为，切实保障居民基本住房。经济新常态下要求我们经济稳定增长，既要快又要稳，但在新常态的趋势下，房价对我们国家的居民消费产生很大的影响，尤其是今年受贸易战和疫情影响，出口以及投资减少，消费低迷，大部分地区房产销售出现负增长，并且随着房价的不断攀升，民众的收入增长却比较缓慢，使居民难以支付高房价，部分人群会选择将购房资金用于储蓄存款、日常消费或者选择稳健的投资理财，此时就会对消费产生影响。因此，本文在研究消费和商品房价格的关系非常有必要，为了能全面的阐述所研究的问题，本文将从多角度进行分析，在稳定的房地产市场中去探究二者之间的关系，为房地产商品房价格的研究和国家居民消费升级提供参考性的建议。

一、消费的相关概念以及发展现状

(一)消费的概念

消费是一广泛的概念，是为了满足居民的需要而消耗资金去购买的过程，这一过程既包括生活需求、精神的需求和自我实现需求的满足，又包括消费时对居民带来的满足感和快感。通过研究发现，居民消费水平的影响因素包括经济因素和非经济因素，而经济因素主要是由人口构成、居民的基本收入水平以及产业形态等几个方面，而非经济因素包括消费心理、物品价格的变动、消费喜好以及价值观念等方面。

(二)消费的发展现状

我国经济的发展是从改革开放以后步入了一个崭新的阶段，从过去依靠投资和发展重工业到逐步改造传统行业，积极发展高新技术，促进市场经济的发展，我国经济发展已迈入新时期，社会发展进步迅速、居民生活显著提高、消费水平升级换代。从开始节衣缩食到吃饱穿暖再到注重生活品质，人们的生活发生了翻天覆地的变化，消费水平也发生了质的飞跃。现代人的思想多元化和包容化，更讲究生活质量并关注医疗保健以及教育等方面。改革开放以后开始经济的快速发展时期，发展市场经济，鼓励经济发展进而产生了一批新的产业经济。而自从取消福利分房制度以后，房地产行业也成为了我们国家的支柱产业。随着时代的发展，居民的衣食住行逐步得到解决，那么，基本生活需求已经不再是人们主要的诉求，根据马斯洛理论人们更倾向于关注情感以及自我实现的需求，追求差异化、个性化、定制化的享受型消费，更加关注商品的质量以及情感上的交流，这在一定程度上催生了新的产业链并带动了城乡休闲娱乐产业例如农家乐等娱乐项目的崛起和发展[3]，种种因素都直接促进了我国消费升级和新型产业的发展，为我国的经济发展进步作出了贡献。

二、商品房价格对消费的传导机制

(一)财富效应

在某种政策或者市场无形推动下，使得资产潜在增加的一种效应。例如，当房价上涨时对于拥有住房的居民来说，其资产也会增加，若其拥有多套住房，那其他闲置房产即达到了升值投资的效果。若为刚需住房，则即使房价上涨使得居民财富值增加，但作为生活必需品也并不能表现出其财富效应[4]。

(二)挤出效应

挤出效应是为了实现某一物品的购买欲望而抑制另一种物品的消费行为。在本文中是探究居民在购买住房需要大量资金时，研究高房价对消费的抑制作用。很多家庭为购房会紧衣缩食，积攒资金来支付房产贷款，在一定程度上抑制消费，这就是房价快速上涨对居民消费造成挤出效应的一种表现。

(三)抵押效应

房产从财富角度来说，对居民来说是属于一种资产。因此，当房价上涨时其资产必然会增加。而本文的主要内容是对消费的影响机制的探究。对于企业来说，房价的涨跌会直接影响企业的资产和负债，甚至是融资能力以及抵押贷款的情况，而金融市场的发展直接影响着抵押效应的发挥。

三、房价与消费的相关分析

(一)数据来源

利用中经网统计数据库，选择近20年的全国房地产开发企业商品房平均销售价格、居民消费水平数据，具体如表-1所示，同时对这两组数据进行描述性统计分析，具体如表-2所示。表-1结果显示：我国商品房价格基本处于上升状态，居民消费水平也不断提高。

表-1 近20年居民消费水平和商品房平均销售价格表

表-2 描述统计量

表-2结果显示，居民消费水平以及房地产开发企业商品房平均销售价格的极值相差较大。

改革开放以后我国经济迅猛发展，社会不断进步，科学技术日新月异，带动了我国经济的发展，人们也从手工业和重工业中解放出来，大力发展轻工业，并不断增加就业机会，提高居民就业率，增加收入。当居民的可支配收入变多时，就会促进消费。因此，人们的消费水平逐年提高。当人们的收入满足基本的生活需求后，就会渴望改善生活的品质。而首要的就是解决住房问题，因此房地产行业逐渐备受关注，当供不应求和资源短缺时房价必然上涨。

(二)房价上涨对消费的影响分析

1.对信贷机构的影响

居民购房需要大量的资金，但大部分均无法一次性支付全款，因此分期付款方式应运而生。现在贷款消费逐渐演变为主流，例如信贷机构以及支付宝的花呗和借呗广泛使用。这种信贷方式尤其是对于大额贷款购买住房的用户，为缓解经济压力，会选择分期付款的方式，这在一定程度上对消费的抑制影响相对降低。

信贷方式的产生在改变居民消费方式的选择同时也产生了一些弊端，因部分信贷机构审核不严格、门槛低、利率较高，尤其是对及时行乐主义的人，即使其偿还能力较弱，但其可借下月贷款还本月债。因此，从这一方面来说是会促进消费。

2.对拥有自有住房的影响

对消费水平较高和至少拥有一套自有住房的来说，房价上涨将会增加其财富效应，拥有的财富无形中增加，产生财富效应，就会激发居民的消费积极性。但这只针对房产投资人和拥有多套住房的居民而言。上涨的房价使得房产升值，资产增加，即使对于贷款买房的居民看涨房产，为增加潜在收入也会坚定消费信心[5]，此时，存在一些居民因资金不充足难以支付新房时，就会选择将现有住房进行抵押贷款，利用财务杠杆来实现对换房需求，提升生活质量。而对于房产投资者和多套住房的人来说则会选择将多余的住房进行出租、抵押贷款或者进行投资理财，使其获得更多的额外收入[6]。而对于想要购买房产的新用户来说，房价上涨会产生替代效应，户型以及面积会有所改变，转向购买小户型，并将少花费的资金用于其他商品消费，比如购买更优质的家居产品或提高生活品质。因此，从这方面分析房价上涨显然是有利于居民消费规模和质量的提升，并且只有当居民拥有更多的财富时，才会促进消费。

3.对没有住房的影响

住房关乎人民的基本生活，从传统观念来说，居民都想拥有一套自有住房。上涨的房价对无住房居民的影响也分为两方面。一方面，对于经济实力相对薄弱的居民来说，上涨的房价只会增加其购房压力，因此选择省吃俭用，减少不必要的消费，从而来增加自己的储蓄来买房[7]，这就产生了挤出效应。因此，大部分经济条件一般的家庭，就会选择贷款分期支付的方式，一方面可以拥有自有住房，另一方还可以减缓自己的经济压力。房价上涨后居民贷款购买自有住房，此时虽拥有贷款但房产已经属于居民自身的资产，并且从账面资产来看，居民的资产是增加的，具有财富效应，但从心理上而言，因购买房屋是贷款，因此居民总体上是负债的，并且负债给居民造成了一种无形的压力。从历来的研究中可以看出，在居民背上房贷以后，又因为家庭生活和抚养费用的开支，使得压力无形中增大，必然会减少不必要的消费[8]以减缓生活压力和降低生活成本。因此，从这个角度去考虑，房价的高增长是倾向于抑制居民消费。

另一方面，对于消费水平较低且经济能力薄弱的人来说，高房价又极大提高了居民的生活成本，高房价会使得居民难以承受，尤其是在当前独生子女的背景下，现代年轻人的生活压力明显增大，并且在购买刚需住房时，需要双方家庭筹措资金，又因房价上涨造成了购房成本的增加。但居民大多数是属于普通工薪阶层，不具备全款买房的经济实力，因此贷款买房是最终的选择，而即使贷款买房也需要家庭的资助[9]。多种压力之下会使一部分经济能力差的人选择放弃购买住房，不如退而求其次，选择提高自己的生活质量，吃好、穿好以此来满足自己的快感，使自己感到快乐[10]。因此，从这一方面分析，上涨的房价产生了替代效应，增加非住房需求，无形中促进消费。

4.对不同经济水平的影响

从近20年数据可以看出，随着社会发展，经济水平不断增长，也推动了消费水平的提高。但从表-2可以得知数据极值较大，说明差距较大。

对此进行探究发现，城市发展速度的快慢直接影响居民可支配收入，而收入的多少对消费水平的高低产生直接影响。通过对不同经济发展水平的研究发现，经济水平发展与所区域位置息息相关，地理位置会决定房地产开发商投资的意向，优越的地理位置是经济快速发展的前提，而经济发展越好，则房价对居民消费的影响就相对不明显，这说明经济水平高、发展速度快，收入也会相对较高。此时，房价上涨对消费的抑制影响就会降低。但在中低经济发展水平的地区，房价上涨对居民消费有明显的抑制作用。

因此，消费水平受居民可支配资金的影响。在经济发展较快地区中，偿还贷款后仍有较多的资金，即使房价上涨需支付更高的资金以及偿还较多的贷款时，仍对消费的影响不大，再根据马斯洛需求理论来看，人在满足基本需要以后就会有更高层次的需求，生活品质以及情感交流和自我实现的需求，都促进了新兴产业的发展，有需求就会有消费，尤其是在发展水平较高的地区。居民面对较大的生活压力时会更加期待自我需求的实现。因此，在这些地区会直接影响居民进行消费以满足自身的需求。

四、结论

在平稳的经济市场下，房产价格是买卖双方价格博弈的结果，稳定的房价是保证房地产市场平稳持续发展的先决条件，而房地产价格又受到多种因素的影响，因此会有小范围的价格波动。但因土地资源的有限性、房产的独特性和差异性使其价格的变化规律和其他商品有所不同。国家政府为保证社会稳定以及经济的发展，对房地产行业的投资和政策都极为重视，出台一系列的住房政策及补贴对保障居民基本生活需求具有重要的经济意义。

从居民自身来看，应该结合自身经济情况和消费需求，不可盲目进行房产投资，谨防借贷诈骗，合理分配资金，实现资金利用最大化和收益最大化；从经济发展水平来看，经济发展越迅速，居民收入水平越高，房价对消费的抑制作用就会越小。本文通过分析发现，房价上涨对居民消费的影响的主要因素为可支配收入的多少，同时在进行分析时要根据所处情况实际考察，通过对房价和消费的研究，希望能对部分地区商品房价格以及消费水平的研究提供借鉴经验。