市场比较法在房地产估价中的应用

◎ 卢庆江

房地产估价作为一项具有专业性质的商业活动，是委托人通过聘请房地产估价师来对当前房地产的价值进行合理、科学的评估，然后再由房地产估价师出示分析报告。随着中国经济的不断发展，我国的房地产得到了充分的“滋养”与发展，进一步加快了房地产前进的脚步。在对房地产进行估价的过程当中，运用的估价方法也是多种多样的，其中市场比较法就是一种较为简单、高效、具有代表性的估价方法。将市场比较法使用在房地产估价之中不仅可以准确的反映出房地产市场的当前情况而且可以在最大程度上帮助消费者做出理性的决策，因此市场比较法受到了众多房地产估价师的青睐。

一、市场比较法的含义

市场比较法就是将估价对象与价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，进而对当前的房地产价格进行有效、合理的调整。对于市场比较法而言，其应用的范围包括：商品住宅、高档别墅、公寓等市场交易次数频繁的房地产类型。

二、市场比较法面临的挑战

1.价格锁定挑战。

将市场比较法运用在房地产估价之中会面临中多的挑战，其中第一个就是价格锁定挑战。所谓的价格锁定就是在不能很好的注重房地产项目的情况之下，过度的比较房地产的价格，进而在一定程度上忽视了域外房价变化对域内房价的影响，以至于不能很好的把握当前房价市场相关信息。

2.可视对比挑战。

对于目前而言，市场比较法的操作流程在众多的资料和资源中有所体现，但是房地产建筑的质量、结构以及估价的标准面临着第二个挑战——可视对比挑战。所谓的可视对比挑战就是指消费者在进行消费的过程之前，只会比较他们亲眼所看到的因素，比如房屋的架构、房屋的地理位置、房屋的高度等，在一定程度上忽视他们没有看到的因素。例如小区的物业管理，物业管理水平的高低对小区内人们的生活水平起到了至关重要的作用，但是物业管理水平并不是可以通过人们的眼睛进行全面、仔细的探查。

三、市场比较法遇到挑战的解决措施

1.提高比较的同质性。

在运用市场比较法的过程当中，其要求必须在相邻的时间以及空间内进行有效的对比，为了可以提高对比的可靠性，要将对比的中心放在提高房地产项目类比的同质性方面上。除了比较房地产构造以及房地产的方位之外，还要将房地产的开发商、住房面积、房屋架构、物业管理等加入考虑的范畴。通过数据显示，上班族在购置房屋时他们更加关注小区中人员的配置以及物业的管理水平，因为其直接决定了他们在小区内居住的舒适度。

2.提高房地产服务质量。

在进行比较的过程中，不能忽视房地产服务质量、物业管理和居住环境的对比。物业管理水平的好坏对小区内居住的行为方式、邻里的关系等起到了直接的影响。拥有一个积极、负责的小区物业可以在一定程度上促进和谐、融洽社区的形成，因此房地产要提高服务的质量以及物业管理的水平，从而在最大限度上推动房地产的进步与发展。

3.时刻监查房地产价格。

在使用市场比较法时，要遵循市场的供求关系以及尊重房地产的价格的浮动。由于市场的供求关系是依据消费者的爱好、消费观念、居住舒适度等多样化因素所决定的，因此要时刻的检监查域内房地产价格，进而做出合理、科学的调整，从而为房地产今后的发展做好铺垫。

4.建立房地产资料库。

将市场比较法应用在房地产估价的过程当中，我国的地方政府和房地产相关部门首先要加强房地产估价交易实例的搜集及发布，其次要创建一个多功能的房地产实例库，进而在一定程度上可以将全国各地的房价和房地产相关信息进行及时的归纳与汇总，然后通过表格的方式录入到实例库中，进而在一定程度上供应消费者和房地产估价人员的查阅。

四、市场比较法在房地产估价中的应用

1.市场比较法在房地产估价中可以优化和完善房地产类别。

将市场比较法运用在房地产估价之中可以优化与完善房地产的类别，主要目的在以下几个方面：第一，其为有效、合理的调整当前房地产的价格提供了强有力的数据支撑。第二，比较的房地产数目越多，所获取的数据就越充分，通过所获取的数据可以准确的了解需要在该房地产中填设何种类型的店铺或者房屋架构，进而在最大程度上优化与完善房地产的类别，从而更好地吸引消费者的目光。

2.市场比较法在房地产估价中可以增加房地产物业的管理权重。

依据资料表明，一个高水平、高素质、高服务的物业将会成为房地产价格的加分项，但是在使用市场比较法的过程中却被时常的忽略。因此在进行比较时，需要借助互联网来对物业信息进行有效、合理的收集，然后探究与挖掘物业管理信息，最后对物业的管理水平进行一个综合的判断。如果当前当地产的物业管理水平高于比较房地产的管业管理水平，那么就可以在当前房价的基础之上进行合理的浮动，提高房价。

3.市场比较法在房地产估价中可以加快房地产价格报告的建立。

与此同时，还要建立一个健全、完善的房地产价格报告制度。房地产工作人要要根据当前房地产的项目对房地产价值进行一个准确、良好的评估，通过计算一个月内平均的房价来科学的预测房价的波动幅度以及房价的走势情况，进而在最大程度上为市场比较法应用在房地产估价中提供准确、科学的数据支撑。

结语：综上所述，在我国经济不断壮大的背景之下，房地产市场得到了充足的进步，因此房地产的价格也可以更好的反映出市场的情况。但是，在运用市场比较法的过程中也面临着诸多的问题与挑战，这就需要房地产公司、政府及相关房地产部门及时作出科学的调整，制定相关的策略及方式方法，从而在最大程度上有效、合理的解决在房地产中所出现的各类问题，为今后房地产的可持续发展打下坚实的基础。