房地产土地估价市场中的风险及预防

2020-02-28孔祥云

经济技术协作信息 2020年26期

◎ 孔祥云

在国家经济形势、城镇化进程和人口红利的影响下，我国的房地产行业进入了发展的白热化阶段。但行业内部的实际发展状况却没有适应当下飞速的发展速度，技术、政策、及其他经济性因素共同导致了房地产土地估价市场的高风险水平。作为从业人员，我们必须认识到风险的影响表现，深入分析风险的类型和来源，达到对估价风险的预防工作。

一、房地产土地估价市场中的常见风险类型

1.政策性风险。

政策风险指的是由国家政策变动而产生的市场评估结果不准确问题，如税收政策、产业政策以及金融等政策导致的评估手段和结果变动[1]。随着房地产事业的不断发展，我国出台了很多针对于房地产产权估价的具体性政策，但依旧没有从根源上解决房地产土地估价的市场风险问题。政策性风险多发生于城市房屋拆迁造成的土地产权变动情况之中。拆迁时，房屋的补偿估价会随着一些客观因素的变动而发生一定的变化，在城市建设规划的要求下，政府也会征收农民的土地令其商业化，将土地使用权转让给房地产开发企业。这一过程需要经过多个部门和机构的共同认定，因此需要一定的时间成本，且存在大量的客观性产权变动因素，需要结合具体的案例情况选择适用的政策。一旦评估单位提出异议，或评估人员会意错了当下的房地产政策背景，则很有可能改变最终的估价结果，进而加剧估价的风险。

2.技术性风险。

技术性风险主要是指评估人员在评估过程中，由于选择不同的评估方法或手段，而引起的评测风险问题。我国对房地产的评估原则、方法和评估流程作出了具体的规定，要求专业评估人员按照规定的指示完成对房地产土地的价格评估工作。然而，在实际评估工作中，由于存在大量的不可控因素，评估人员最终并不能达到预期的精准评估效果。例如，要求应用比较评估的方法对抵押房产价值进行估计，即通过选取市场参照目标，实现对房地产土地和目标土地的同比较估计，但在实际评估工作中，由于评估人员的专业能力、工作经验、对当地市场环境的了解程度存在一定的差异，且不同地区的目标选取都是完全不同的，因此很难实现“完美”的目标选取，后期的估价也因此丧失了相应的精准性。此外，我国房地产土地估价市场仍处于发展的初期阶段，缺乏足够的评估案例支撑起评估资料，这同样会对最终的估价造成一定的影响。

3.社会性风险。

社会性风险主要是指合作双方的经营诚信风险。土地评估的工作透明性并不强，且牵扯到较大的经济效益，因此良好的土地评估工作，必须建立在双方的高度诚信基础之上。一旦存在合作方违背诚信原则，追求个人利益最大化的情况，则合作过程势必会出现信息不对等、甚至利益不对等的问题，进而为评估结果带来较大的风险。例如，一些委托方出于对个人利益的考虑，单方面向房地产评估机构提供了虚假的土地信息，或隐瞒了一部分客观事实，导致评估结果出现了偏差，这不仅会影响到评估机构的经济效益，还会进一步影响评估机构的认可度、口碑、诚信度等核心竞争元素，进而对机构造成不可逆的损害。

二、房地产土地估价市场中的风险预防策略

1.做好项目的调查工作。

技术性因素是因人而异的，评估人员对土地项目的不了解、技术和经验上的缺失，都有可能造成技术性风险，因此由技术性因素导致的风险问题很难在短时间内完全根除。然而，评估人员可以通过加强对项目的调查力度，全方位了解土地的具体使用情况，进而弥补评估技术上的不足。在我国，大多数房地产的开发工作是分期、分批次进行的，这就导致在后期的折旧、转让工作中，会出现一些争议性问题。因此在项目开始前，必须对房地产土地进行全方位的分析和准备工作。此外，我国会计准则中没有对会计的成本核算进行明确的规定，这进一步加剧了估价的风险。因此，估价机构在项目开始前就要做好对土地成本、土地使用情况等具体问题的调查工作，并对每一个工作环节都进行深入的了解和探查，尽可能地细化土地的使用对象，保证最终估价结果的精准性。

2.加强对政策变化的适应能力。

政策性风险与国家出台的相关政策有着十分紧密的联系，因此要加强对政策变化的适应能力。估价人员要及时了解房地产政策上的变动和法律上的调控，深入挖掘变化背后的实质，以及变化对项目造成的具体性影响，提前制定好应对策略，进而降低政策变动带来的评估风险。

3.做好合同风险防范工作。

合同是任何合作开展的前提和基础，因此必须加强对合作合同的风险管理力度。签订合作合同时，必须仔细检查合同中的细节条款，以及牵扯到企业权益的项目，要求对方单位对含糊不清的条款项目进行具体的解释，以友好协商的形式共同敲定合作内容，避免在出现突发状况时产生不必要的产权纠纷问题。除此之外，评估单位要进一步加强对委托方的信息考察工作，全面调查其社会信用评价、财务状况、运营情况等信息的表现情况，对于一些比较灵活、无法在合同上进行明示的情况，要另外作出书面的证据保留。

4.加强对内部从业人员的管理。

一方面，管理层要高度重视评估人员的综合素质水平，以及从业人员对于整个项目、乃至评估单位起到的重要影响作用，严格规范和管理评估的流程，对于一些重要的评估核算工作，要交由有丰富工作经验的人员实现，建立健全对内部评估人员的管理机制。另一方面，在项目进行阶段，也要对人员的技术水平、评估流程进行严格的监管，合理地考察和应对项目进行过程中发生的变动，进而对项目的最终工作结果作出正确的预判。最后，房地产评估过程中出现了一定的形式化弊端，这就导致当项目出现问题或者执行结果出现偏差的时候，无法及时做出真正原因的探查和分析。对于这一问题，需要通过建立标准、完善的人员考核系统予以缓解，激发评估人员自身对能力提升的积极性和主动性，避免市场环境陷入新一轮恶性循环。