基于内外业一体化技术的漳平市农村地籍与房屋调查的设计与实现

林 愿

（福州林景行信息技术有限公司，福建 福州350117）

0.引言

加快包括农村宅基地在内的农村地籍和房屋调查，推进宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记颁证工作，是贯彻落实党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、福建省省委九届十次全会《中共福建省委关于贯彻党的十八届三中全会精神全面深化改革的决定》和2014年中央1号文件、省委1号文件精神，深化农村土地制度改革，促进城乡统筹发展的重要基础工作。通过农村地籍调查，为宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证提供基础支撑。

1.任务概况

根据《地籍调查规程》、《房产测量规范》、《土地登记办法》和《不动产权籍调查技术方案》等技术规范，结合漳平市永福镇18个村的具体情况，以满足农村集体土地确权登记发证工作为出发点，充分利用已有基础测绘、土地调查和登记发证成果，对调查区内所有的宗地以及房屋建筑物、构筑物进行1∶1000比例尺数字化地形图测量和权属调查，采用全野外大比例尺数字化测绘或修补测方法，基于内外业一体化的数据采集和处理技术，获取准确翔实的农村地籍与房屋调查数据，进一步推进农村房地一体化登记工作的深入开展[1]。

2.技术路线

项目基于内外业一体化的作业模式，主要是将平板设备（手提电脑）或PDA（个人数字助理）手簿通过专线连接到测量设备，这样的话，调查的数据就可以直接进入平板系统，进行现场测绘制图。也就是说，外业走访调查房屋的所属产权，测量房屋的长宽及进行相应的面积量算，调查数据直接进入平板或PDA，当场可以快速制图，同时将房屋调查成果记录在成果表格中，从而对调查成果达到统一管理的目的。该技术是改变了传统测绘的外业和内业分割处理的作业方式，提高了工作效率，提高了成果的准确性。

2.1 外业调查

根据现有掌握资料成果，调查土地权属状况，获取每宗宅基地和集体建设用地的权属、位置、用途、界址、边长等数据[2]。对于已调查发证的宗地，按照原国土资源部《不动产权籍调查方案（试行）》有关规定，将原19位宗地码统一转换到七层28位层次码结构；对于未调查发证的宗地，进行不动产单元设定与代码编制[3]。

2.2 内业汇总

统计汇总调查有关数据，包括土地分类和面积统计数据及房屋调查属性数据。

2.3 建立数据库

按照《城镇地籍数据库标准》（TD/T 1015-2007），建立农村不动产权籍调查数据库，实现对成果的组织与存储，进行成果的图、表、文的一体化管理[4]。

3.基于内外业一体化技术的应用实例

项目涉及的工作主要包括：工作准备、地籍测量、权属调查、房屋调查、建库等内容。

3.1 工作准备

根据项目的目标和要求，收集已有数据情况，了解资料的现势性和可利用情况，配合自然资源部门进行宣传工作。

为确保本项目顺利进行，权属调查由漳平市自然资源局牵头组织，住建部门配合，充分发挥镇（街道）、村建站、驻村驻点干部和农村集体经济组织、村民自治组织等基层力量，共同配合作业队伍完成权属调查和地籍测量工作。

本次调查对所涉及范围内的18个村，需要对档案的扫描（拍照）处理，地籍档案分类整理，房产档案分类整理，并对于此次核实的宗地进行属性录入。

将年度土地变更调查数据库中标定开展村庄的202地类图斑和203地类图斑范围内的集体建设用地和农村宅基地套合到最新1∶1000正射影像图上，确定调查控制范围，并在正射影像图上叠加乡镇、村界，以及地籍区、地籍子区界线，标注所有自然村的名称，形成测绘工作底图[5]。

3.2 地籍测量

建立首级控制网可采用全球导航卫星系统（GNSS）静态测量、RTK测量和导线网的方法。应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则[6]。

在进行GPS点位埋设时，E级GPS点的标石中心标志采用不锈钢标志，点名字母以永福镇名称拼音第一个字母“YF”加流水编号如：YF001、YF002、YF003……YFn，在与旧点重合时，均利用旧点标识，并在成果表和点之记中加以说明，当选在坚固房顶上时，采取去掉隔热层后按要求埋设或者采用加大接触面的方法埋设。

接下来就是进行1∶1000地籍与房产调查底图测量。数字测图技术含量高，工序复杂逻辑衔接性强，质量要求高，工作中必须认真执行《设计书》与《规范》要求。外业工作是数字测图元数据生产工序，作业中应做到站站清，内业应做到天天清、幅幅清。若天天清确有困难，可按实际内、外业工作量比例，合理安排内、外业工作时间，但一般外业连续工作量积累不得超过3天，内业工作是数字测图的数图转换工序，也是数字测图质量的关键工序，工作量大技术精细繁杂，应做到认真对待精心操作。每个作业区完成后，应及时打印出图，并到实地巡查，以便改错和补漏，完善后及时提交专职质检员进行内查外检。

3.3 土地权属调查

权属调查是地籍调查的核心，是保障土地确权登记发证的关键。权属调查以宗地为调查单元逐宗开展，主要任务是查清调查区内每宗地及其房屋等建筑组成的不动产单元状况，包括宗地信息、房屋（建、构筑物）信息等[7]。地籍区和地籍子区的划分，按照《全国宗地统一代码编制工作技术方案的通知》有关规定执行，并和集体土地所有权登记发证成果相衔接。

3.4 图件制作编绘

在开展地籍测量过程中，按照要求测绘地籍图。地籍区、地籍子区界线叠置于省级界线、市级界线、县级界线、乡级界线和土地权属界线之下。叠置后其界线仍清晰可见。

地籍图上，对于土地使用权宗地，宗地号及其地类代码用分式的形式标注在宗地内，分子注宗地号，分母注地类代码。对于集体土地所有权宗地，只注记宗地号。宗地面积太小注记不下时，允许移注在空白处并以指示线标明。宗地的坐落地址可选择性注记。

3.5 房屋调查

房屋调查要重点排查房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素，以宗地为单位，查清宗地内房屋单元的状况，包括宗地信息、房屋（建、构筑物）信息等，并填写房屋调查表。在进行房屋调查时，作业人员需进行复核量边[8]。

采用全野外采集数据或野外解析测量等方法采集房产界址点，同时也进行宗地界址点测量工作。本次农村宅基地和集体建设用地地籍调查对部分的宗地界址点以及宗地内的房屋进行地籍要素测量，可以直接采用地籍要素测量成果，并对房屋边界进行丈量。

3.6 成果整理

房屋调查工作结束后，应对成果进行整理和归档。

（1）房屋调查成果经相关部门审查确认后，以宗地为单位，按照统一的成果样式要求提交成果。

（2）房屋调查成果应按照统一的规格、要求进行整理、立卷、组卷、编目和归档。

3.7 不动产登记数据库建设

以土地、房产等不动产登记的最小单元为单位进行整理，形成规范化整理成果。将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，按照不动产单元编码规则进行不动产单元编号，用宗地代码按宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。整理后的不动产登记信息进行数据库编码入库[9]。

3.8 质量控制

为确保项目的质量，需要从项目立项、设计、施工、管理等方面制定相应措施，进行严格质量监控。项目成果的质量检查按ISO9001质量保证体系有关文件执行，建立全程质量监督制度。对数据生产的每一个过程都进行质量控制，规定下一步工作的首要工作是检验上一步工作的内容与质量，只有在上一步工作的质量达到要求后，才进行下一步的工作，使技术人员建立起高度的质量和责任意识，并赋予严格的质量职责，使上一步工作得到严格的质量监督和管理。项目实行文件化管理制度，每一步的工作及执行情况都有完整的文件记录，使工程的执行及质量情况得以明确反映。

按照地籍（不动产）管理和登记发证的要求，完成农村地籍调查和房屋调查成果、地籍图编绘成果、农村不动产权籍调查数据库建设成果后，在项目领导小组组长领导下，以技术负责为中心的分级质量保证体系运行，对各作业工序都必须严格执行二级检查（二级检查均采用100%内业检查，不低于20%的外业巡查），一级验收制度。

采用内外业一体化成图模式作业，若出现问题可以及时发现并在现场得到解决。项目结束还应对项目进行全面检查。

3.8.1 地形图质量检查

按照《测绘成果质量检查与验收》（GB/T 24356-2009），对地形图的数学精度、图面质量、成果完整性进行全面检查。

3.8.2 土地用途调查的检查

土地用途是否按照《土地利用现状分类》进行调查，是否调查到最低级分类，图面上地类界线及符号和图斑注记是否与实地一致；线状地物符号和注记是否与实地一致，丈量方法和精度是否符合技术要求。

3.8.3 权属调查及农房信息资料检查

对展绘成果进行100%检查，要求展绘界线不超限，展绘内容与外业成果互相对应。

对宗地属性成果100%检查，要求属性采集内容与档案信息一致，实际四至、实际座落、宗地情况、农房信息说明等核查后内容与现状宗地成果对应。

3.8.4 数据库检查

将整合好的不动产权籍库导入权籍软件中，利用权籍软件对数据库的结构、属性数据内容、图形数据的拓扑关系、图/属关系逻辑、扫描资料与业务关联等进行检查，保证数据的质量[10]。

3.8.5 图件及报告检查

对图件及文字材料进行检查，对检查结果形成报告，并对质量结果进行统计。

4.结束语

扎实了解调查范围内的建筑物、构筑物的基本情况，编绘相关图件，形成数据、图件、表册等调查资料，建立基于内外业一体化技术的农村地籍与房屋调查成果，为不动产登记工作奠定坚定的基础。