《民法典》新增“居住权”的理解与适用探析

张怀文

（河北必道律师事务所，河北 石家庄050000）

《民法典》切实回应了新时代人民的需求，其中为了贯彻党的十九大提出的加快建立主体供给、多渠道保障人民群众“住有所居”的要求，在第二编《物权编》下第三分编用益物权部分增设“居住权”章节，此举将丰富房屋利用方式，发挥房屋使用价值，促进房屋所有权形式多样化的实现。然而作为法律执业者，更应注意对其科学理解与准确适用。

一、问题的提出

我国《民法典》总共用六个条文（第三百六十六条至第三百七十一条）规定了“居住权”，我国的居住权制度由此初步建立。但是由于居住权这一权利最初起源于罗马法中的人役权制度，吸收进入我国《民法典》实则存在一些理解与适用上的问题。居住权设立之初是为解决婚姻中无夫权的丧夫女子以及被解放之后的奴隶等弱势群体的居住问题。[1]此时的居住权为受遗赠人可长久保留享受的权利，但不可将居住权再次转赠而让与第三人，居住权也会因为没有积极行使或人格降低等级等情形而灭失。从制度创设目的来看，罗马法时期的居住权主要起到生活保障的作用，满足生活必需、达到救助辅助的功能，[2]后来这一制度为欧陆各国民法典所承袭。我国针对“居住权”这一权利是否入典争论由来已久，最终能够在此次立法中予以规定，实属不易。究其设立目的，在于满足新时代民事主体多样化的房屋利用需求，最大可能保障特定弱势群体“住有所居”，发挥房屋的效用。

二、对《民法典》中“居住权”六个文的理解

（一）第三百六十六条:居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要

1.此条说明了何为“合同式”居住权，即居住权人可通过签订合同的方式对所有权人的住宅进行占有、使用，并排除第三人对房屋主张权利或实施妨害的权利。

2.居住权主要可以满足房屋所有权人对居住权人进行赡养或扶养之需要，虽可通过合同的方式设立，但此种权利是一种他物权。

3.为满足生活住房需要，居住权人有权占有和使用住宅，这一点反映了设立居住权的社会保障目的应大于经济效益的立法本意。

4.居住权虽作为用益物权的一种，但具有特殊性，即居住权人对于权利的客体即住宅只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动。[3]

5.居住权一般针对他人房屋而设，[4]而房屋与住宅毕竟不同。“自己的物不能提供(作为役权)服务”。[5]根据社会经验，故此处“住宅”应当扩大解释为房屋及其附属设施，这样才更符合居住权设立目的及实践经验。

6.本条界定了居住权这一用益物权，但此并未界清居住权与其他用益物权的本质区别，尚需在未来的司法解释中予以明确。毕竟对他人房屋的“占有、使用”并不限于居住目的。

（二）第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同

此条具体列明居住权合同需约定的主要内容，并要求当事人应当采取书面的形式订立，以此清晰界定当事人权利义务关系。[6]

（三）第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，即居住权自登记时设立

1.此条明确在合同无约定的情况下，居住权设立的无偿性。

2.居住权的设立采用登记要件主义，以此区别于租赁权，有利于确保居住权清晰、明确，形成对抗第三人的效力。

（四）第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外

1.此条彰显了居住权的设立的人身属性，居住权人的处分受到限制，甚至法律禁止对其转让与继承。基于设立目的不同，居住权可分为社会性居住权和投资性居住权。[7]此处为特定人的居住目的而设，故可以明确地认定我国《民法典》将居住权限于社会性居住权并加以法律限制甚至禁止，以此维护居住权制度的设立初衷。

2.居住权权利具有享有上的专属性，享有人只能为居住权权利人。然在权利行使方面无专属性，这种情况下，居住权人可以授权的方式让被授权人取得债法行使上的请求权。

3.允许当事人通过另外约定对该住宅进行出租，充分体现了民法的意思自治原则。

（五）第三百七十条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记

1.此条规定了居住权消灭的两种事由，一个是期限届满，一个是居住权人死亡，但略显不周延。故此条在适用的时候应作扩大解释，比如居住权合同的解除、居住权人放弃居住权等情形均应为居住权的消灭情形。

2.办理注销登记手续是居住权消灭的必经程序，便于利害关系人权利的行使或保护。

（六）第三百七十一条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定

1.此条规定了“遗嘱式”居住权的设立规则。结合《民法典》第一千一百三十三条的规定可知，依据遗嘱继承方式与依据遗赠方式设立居住权，均为“遗嘱式”居住权。承《民法典》第三百六十八条之规定，在遗嘱生效后，还须进行居住权登记手续，否则居住权不能设立。

2.“遗嘱式”居住权的设立使用“参照”一词，根据字面理解，参照即参考、仿照，类似情况类似处理。

三、《民法典》新增“居住权”在实务中的适用

在《民法典》出台以前，有关保护居住利益的司法实践的探索已不胜枚举。纵观近几年的司法判例，由于法无规定，法院一般借助公序良俗原则来保护当事人的“居住权”。笔者在执业的过程中曾遇到类似案例，现依据此次《民法典》新增“居住权”的相关规定予以分析。

在一例拆迁征收补偿纠纷案中，当事人A系农村宅基地上房屋的所有人，B、C系登记在宅基地证上的共同居住人，B 、C、D系A的子女，在A去世后，C、D继承了该房屋并翻新，现面临征收拆迁补偿。B、C对于D的宅基地主张权利，其声称在宅基地证上A为其设立了居住权，既然现在无法行使占有、使用的权利，只能对于拆迁补偿款享有收益的权利。结合此次《民法典》新增居住权规范，在此，我们首先需要考虑的是，A是否在其住宅上为B、C设立了居住权？根据一般的社会经验，在当时的社会背景下，宅基地证上对共同居住人的登记很可能是一种对B、C居住事实的一种确认，不具有设权的性质，在A去世后，应当依据《继承法》的相关规定处理纠纷。另一种可能是A在其房屋上为B、C设立了居住权，根据居住权的登记要件主义，B、C对于A的住宅享有居住权，A为B、C设立居住权的客体是宅基地上的原有房屋，那么，在目前房屋已被C、D继承的情况下，B、C主张对D 的宅基地行使权利，在面临拆迁征收无法行使居住权的情况下，能否以宅基地的拆迁补偿款为替代呢？即居住权是否有收益的权能？通过上文对《民法典》第三百六十六条之分析，基于居住权设立的社会保障性目的，为防止房屋居住权人被赋予收益权后与所有权人之所有权发生抵触，故居住权虽然被承认为用益物权的一种，但却只有占有、使用的权能，故而在适用《民法典》后，本案例中的B、C无权对D宅基地拆迁补偿款主张权利。

四、对《民法典》中“居住权”的分析与进一步完善的建议

通过对民法典居住权六条文的解析可知，此次居住权被民法典明文规定后，居住权入典切实回应了民众需求。然而，居住权作为一项重要的用益物权，仅用六个法条规定未免有些单薄，仍有进一步完善的空间。为保证居住权制度的体系化和科学性，更好指导实务，笔者提出以下几点拙见：

第一，居住权的设立方式有些许狭窄，可以在目前“合同式”“遗嘱式”等意定居住权的基础上，另外确定法定居住权。如法律规定父母无房可住时对子女的房屋享有居住权；在离婚、继承等住房分配纠纷中，无房的继承人可以享有对房屋的居住一定期限的权利等。从比较立法的视角看，此种法定居住权世界上不乏先例。如《法国民法典》第五百七十九条规定，“用益权依法律设立，或者依人的意思设立”[8]具体法定居住权类型可根据社会发展依法确认。

第二，根据上文对入典的居住权条文理解与分析，我国现行居住权立法的社会保障目的大于经济效益，将居住权限定为社会性居住权，而且将居住权定位为用益物权。毫无疑问，用益物权应具有自己的权能，如占有、使用、收益等权能。从物权的性质上说，这些权能并不是从所有权中分离出来的，而是用益物权自己所具有的。[9]此处却又强调居住权作为用益物权的一种，仅有占有、使用权能，明显有违用益物权的特性，目前我国学者普遍认为居住权可分为社会性居住权和投资性居住权，加之进行投资性居住权的立法已成了国际趋势，我国可借鉴国外的立法，同时承认投资性的居住权，对此可以在未来的居住权司法解释中予以明确。

第三，《民法典》有关居住权的规定对居住权人的权利与义务缺乏强制性规定。对此，笔者认为可以参照《法国民法典》第六百二十七条[10]的规定，明确居住权人的合理使用义务，同时可以参照适用“承租人”与“出租人”的权利义务规范。但考虑到居住权是介于房屋所有权和租赁权之间以居住他人房屋为内容的用益物权，在强度上应较于租赁权有其自身独立性，尽可能减少居住权人和房屋所有权人之间的法律关联。[11]

五、结语

居住权入典可谓我国对保障人民群众“住有所居”的时代回应，同时为我国创立人役权制度打开了一道门，对于保障特定群体利益、充分发挥房屋效用意义重大。但我国的居住权制度毕竟刚刚建立，仍有进一步完善的空间，“法律的生命在于实践”，真正让纸面上的“法”活起来还需要法律人贡献智慧，让居住权制度更好指导实务，顺应时代变迁。