房地产企业轻资产运营模式的风险管理研究

赵明瑀

改革开放以来，我国的社会主义市场经济迅猛发展，伴随城市化进程的的深入推进，我国的房地产行业从有到无、快速发展，在进入21世纪之后，成为国民经济的支柱产业之一。我国房地产行业发展一直沿用重资产运营的模式，但是随着经济社会的不断发展，房地产企业开始面临土地资源紧缺、政策限制等因素的影响，房地产行业的发展遇到了瓶颈，需要探索新的运营方式，在此背景下很多房地产商开始采取轻资产运营模式。本文将探讨房地产行业轻资产运营的背景和原因，并且分析采用该模式时可能会出现的各类风险，最后提出风险管理的相关建议和措施。

1 、引言

房地产行业经过几十年的迅猛发展，目前是国民经济的支柱产业之一。在经济新常态下，房地产行业的健康可持续发展是国民经济发展的重要议题。房地产行业过去一直沿用的“借钱——拿地——开发——销售”重资产运营模式不能适应当下的时代需要，采取轻资产运营模式是房地产企业保持健康高质量发展的当务之急。因此，对房地产行业轻资产运营的必要性和其中的风险管理开展研究对转型中的房地产企业有一定的借鉴意义。

2 、房地产企业轻资产运营模式的动因研究

2.1 轻资产运营模式的内涵

所谓轻资产必须具备几个特点，即：资源基础雄厚、利用杠杆平衡企业风险、具有较高的创新能力。只有具备以上几点，才能够充分利用有限资源和资金，创造较高的经济效益。“轻资产”投入成本小、总规模不大、资产状态轻，主核心部位是知识和技术、高回报的一种新兴企业发展体系。但是企业在采用轻资产运营模式的时候也需要甄别风险。轻资产模式的运行中会产生各种风险，如融资风险、投资风险和经营风险等，要使用特殊的融资方式来避免这些问题，如以无形资产盘活有形资产和加强内控制。

2.2 房地产企业轻资产运营的动因

我国房地产过去一直沿用“借钱——拿地——开发——销售”的重资产运营模式，但是这种模式在国内外环境变化和经济新常态下，发展受到诸如政策限制、土地稀缺等等因素的影响，导致企业的盈利能力逐步下降，因此创新发展模式显得十分必要。

1)政策限制。今年来政府多次出台楼市调控政策，对房地产市场实施宏观调控，稳定房地产市场，抑制炒房投资。“房子是用来住的，不是用来炒的”，针对房地产市场不稳定的热点城市，国家出台合理限购、合理限售等措施，一定程度上抑制了房地产行业的发展。

2)土地成本。改革开放40多年以来，我国城市化进程不断加快，同时国家越来越重视对土地资源的保护，使得我国原本就稀缺的土地资源变得更加紧张。近年来，房地产企业拿地越来越难，拿地成本也水涨船高，土地成本不断增高的情况下，房地产企业在开发前期需要占用大量资金，对企业的资金链和现金流产生了巨大的压力。

3)市场供需不平衡。在重资产运营模式下，房地产企业盲目拿地开发，囤积土地，而没有考虑到市场的供求关系。如今消费者的变得越来越理智，不再像以前一样重金求房，导致房地产市场出现供大于求的情况。房地产库存的挤压，使得企业资金链紧张，融资变得困难，不利于企业的长期健康发展。

4)行业竞争。随着国民经济的发展，房地产行业成为了支柱产业之一，很多企业都在想在这块大蛋糕里面分得一块，这导致房地产企业越来越多。根据资料显示，2019年销售额超过百亿的房地产企业就超过150家。同时消费者理性购房，越来越多的人选择持币观望，使得原本就竞争激烈的房地产市场更加紧张。

5)降低高风险。在重资产运营模式下，房地产企业选择早期囤积土地，利用土地增值降低开发的成本。但是在这种模式下，如果房产销售不畅，房地产企业就需要承担土地贬值和银行贷款的双重压力。为了降低风险，房地产企业有必要根据企业实际情况，转变发展模式。

3 、房地产企业轻资产运营模式风险研究

3.1 房地产企业轻资产模式介绍

轻资产运营是一种以价值驱动为核心的战略，企业必须明白自身的特长，突出自己的核心能力和品牌优势。企业依托智力资本，利用品牌优势拓展企业的核心竞争力，将重资产或非核心业务外包，实施严格的质量控制，运用信息技术完成复杂业务的整合，明确在价值链中的定位，抓住高附加值的环节，从未为企业提高效益、增强企业灵活性，降低重资产运营带来的风险。

房地产行业内诸如万达、绿城、万科，雅居乐等企业都在探索自己的轻资产运营模式，企业应当结合自身的实际情况，借鉴行业内成功的经验，选择适合自己的轻资产运营模式。目前，我国房地产企业采取的轻资产运营模式主要有如下三种：

1)合作开发模式。在这种模式下，房地产企业和合作方合作，一起进行地产的开发工作。合作开发又分为两种：小股操盘和合作拿地。在小股操盘模式下，房地产企业并不控股合作项目，在其中占的股份往往很低，但是仍然掌握项目操盘的权利。房地产企业通过输出品牌和管理，获得分红和管理费，从而获得盈利。在合作拿地模式下，房地产企业通过成立项目公司，和其他公司共同承担出资压力，减轻因资金占用过大而产生的资金链断裂风险。

2)出售股权模式。在这种模式下，房地产企业往往会选择采取出售旗下物业的部分或者全部的股份，但是仍然会保留运营的权力。例如，花样年、雅居乐、碧桂园、中海等地产公司纷纷选择拆分旗下的物业公司到香港上市。作为第一支成功在香港分拆上市的房地产物业公司，彩生活上市仅仅三天市值就超过母公司花样年，引发了近年来物业板块分拆上市的高潮。

3)代建模式。在这种模式下，土地拥有方可以委托具有项目开发经验的代建方承建相关项目，这是一种充分发挥双方优势互利共赢的合作模式。代建方一般为知名的大中型房地产企业，可以为委托方提供规划设计、工程管理、销售、品牌管理等等服务，收入来源包括派驻团队管理费，委托开发管理费、项目业绩奖励等。其中绿城项目代建较为知名，绿城接受合作方委托，对开发销售全过程实施管理，绿城在项目结束时可以使用自己的商标进行销售，同时也可以增强自身的品牌效应。

3.2 房地产企业轻资产运营模式中风险识别

房地产企业在轻资产运营模式下，通过合作开发、出售股权、代建等模式，将重资产和非核心业务逐渐剥离，从而增强企业运营的灵活性，提高核心竞争力。但是企业的知识产权、管理能力等轻资产，也可能会给企业带来其他的风险，主要体现在如下三个方面：

1)项目质量风险。产品的质量是一个企业发展的基石，如果房子质量下降，会给房地产企业的品牌形象带来损害，降低用户的口碑和忠诚度，对企业发展极为不利。在轻资产运营模式下，房地产企业将部分业务外包出去，转为输出品牌和管理，没有办法对产品进行全面的质量管控。合作方在成本控制的压力下，可能会采取偷工减料等方式，降低自身的成本，以实现更大的利润。在这种情况下，如果不重视项目风险的管理，企业将在市场无法立足，并且引发品牌危机。

2)团队合作成本高。在轻资产运营模式下，房地产企业和合作方合作，成立新的项目公司一起进行地产的开发工作。但是合作双方由于经营理念、企业价值观、施工目标等方面的不同，可能会在合作过程中产生矛盾和摩擦。例如，在合作开发模式中，房地产企业虽然仅仅掌握少数股份，在掌握操盘的权力的同时输出自身的品牌和管理。合作方占股较多但是没有话语权，这一矛盾会增加团队的合作成本，给项目带来不确定性的风险。

3)造成人才流失。人才是企业发展的核心资源，在竞争激烈的市场中，没有高素质的人才，企业将失去持续发展的动力。高效的管理团队可以为企业节约成本，规避风险，为企业创造巨大的价值。但是在轻资产运营模式中，合作双方由于意见不和或者冲突，可能会影响人才对于企业的信心，造成人才流失。

4 、房地产企业轻资产运营模式中风险应对策略

4.1 针对项目质量风险的对策

1)加强对合作方的审核。房地产企业可以成立专门的评估委员会，专门负责对合作方的软硬件条件进行评估并且做出决策，防止股东因盲目追求利润或者自身利益而做出伤害品牌的行为，降低决策风险。通过各种渠道了解合作方的资信情况，对合作方的项目合约的履行结果进行全面审慎的评估，找出是否存在其他项目因质量问题而发生的官司。在得到充分信息的基础上，对合作方进行全面的考察，可以有效降低合作的风险，保证产品的质量，也有助于双方长期合作共赢。

2)引入竞争机制。房地产企业可以在广泛的市场上择优选择自己的合作伙伴，通过招标引入多个竞争者，在招标中全面评估潜在合作者，在签订合同时多签订短期合同而不是长期合同，这样有利于增强选择合作伙伴时的灵活性。

4.2 针对团队合作成本高的对策1)规范合作内容。为了降低合作成本，避免日后

的合作纠纷和矛盾，双方在签订合作之前应该就各自的职权范围展开详细的讨论，同时在合同中明确各自的权力和义务。在项目进行的时候加强沟通和协调，及时解决双方的矛盾。

2)组织员工团建。由于项目成员来自不同的公司，需要一段时间适应彼此的工作理念和工作方式，而定期的团建可以迅速拉近员工之间的距离，增强新项目成员的认同感和归属感，降低合作成本，有效减少经营风险。

3)加强管理人员培训。企业管理者的理念和态度对员工有着重大影响，高素质的管理者有利于提高员工的业务水平，及时解决团队中出现的矛盾和问题，增强企业信心。加强对项目管理人员的培训，可以促进合作双方管理者互相认可，提高发现问题解决问题的能力，促进项目平稳高效地开展。

4.3 针对人才流失的对策

1)建立完善的人才选拔和奖励制度。在转型轻资产运营模式后，房地产企业需要更多的复合型人才。在招聘和外派员工的时候，应当全面评估员工的综合素质，同时完善激励制度，增强员工的归属感，降低人才流失风险。

2)做好员工职业规划。房地产企业应当积极帮助员工完成职业规划，拓宽员工职业视野，完善内部的管理制度，为优秀员工提供更多优质岗位，吸引人才留下来，减少人才外流给企业带来的损失。

结语

2016年以来中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产企业应当积极响应号召，转变发展模式，以轻资产运营模式不失为房地产企业的一个发展方向。轻资产模式可以提高企业抗风险的能力、提升企业综合实力，实现企业的可持续发展，成为了推动房地产企业高质量可持续发展的重要方式。在推广该模式中，更要不断培养服务型的人才队伍，提升人员素质，做好以服务好小区业主为核心的资产运营公司，帮助企业实现优质持续发展。