协信集团重组合并战略走上腾飞之路

曹志东

作者系广微控股有限公司总裁

协信控股集团有限公司是一家创建于1994年6月从事精品住宅开发、城市商业综合体运营、产业地产开发与物业管理的全国性的大型现代企业集团，集团下辖上海、北京、重庆、成都、苏州、无锡等20多个区域的房地产开发与城市综合体运营服务。管理资产超过1000亿元，多次被评为“中国私营企业五百强”“中国房地产五十强”。

2015年，协信集团对全国房地产发展趋势进行了研判，认为：当时的中国房地产业已经稳稳站上了10万亿的销售额规模，是名副其实的支柱产业。随着房地产行业发展进入白银时代，纯粹的住宅开发周转型企业已无法保持竞争力，收益性房地产占比将上升；同时伴随着科技创新、移动互联网和物联网技术的深度应用，市场上出现了对集工作、家庭、社区“3D生活”空间需求；而国企混改的推进，使得房地产企业的战略转型已提到议事日程。

经过战略分析与选择，协信集团提出了新一轮资产重组合并战略，其中一个重要举措就是与前身是清华科技园发展中心的启迪控股股份有限公司强强联手。2015年6月10日，由全国最大的科技服务企业启迪控股有限公司与中国房地产五十强协信集团共同宣布实施“地产业务战略整合重组”，成立启迪协信集团，秉持源于清华、服务创新、产业兴城、科技报国的宗旨，成为清华科技创新产业在科技园区投资运营的主要平台，致力于成为全球领先的科技园投资运营商。

短短几年，启迪协信品牌的科技城、科技园、科技谷在全国拔地而起，2016年启迪协信有限公司荣获了国务院发展研究中心、中国指数研究院颁发的“中国产业园区运营品牌价值TOP10”、“2016中国最佳科技园投资运营商”，启迪协信成为了中国产业地产领军企业。

本文就笔者在协信控股集团任常务副总裁期间，实施启迪协信重组合并业务谈一些心得体会。

一、协信集团重组合并战略分析

协信集团一直以来深耕巴山渝水，集团总部在重庆，从精品住宅到商业地产，再到产业地产，从区域性龙头房企走向全国一线房企，矢志打造一个一流的商业和产业结合的综合地产集团。

经过20多年的精耕细作，协信集团确立了“不动产是基础、金融是桥梁、科技是未来”的多元发展战略，以“商业+产业”的经营能力为核心，打造商业、住宅、产业一体化的全产业链，成为综合性城市运营专家。

在集团开发基本功日趋成熟之时，开始着眼于“房子里面的东西”，即把房子的经营价值做起来。首先，经营后价值比单纯投资建设成本低、利润空间大。其次，拿了物业之后再提升其价值，相当于达到了多倍的开发规模。它契合国家提倡的供给侧结构性改革。当市场上房地产企业兴起打造文旅小镇、产业园区、长租公寓等风潮时，而协信集团布局多元化地产业务已领跑十多年，如何将多元化地产进一步做强做大？是集团面临了新课题和新的战略选择。

二、协信集团重组合并的战略选择

（一）投资模式的选择

主题地产是近几年房地产行业出现的新业态，它以满足某类特定需求的房地产产品-即XX主题，它是多种产品形态有机结合的复合型地产，体现了现代社会对房地产产品的复合需求。

1、旅游主题地产

国内最早出现的主题地产形式是旅游主题地产，如深圳“华侨城”模式，建有“锦绣中华中国民俗文化村、欢乐谷”等四大主题公园，集旅游、度假、居住于一体，具有鲜明的旅游主题地产特点。

2、商业主题地产

如：万达的商业综合体项目，它以购物中心、商业街、酒店、写字楼等泛商业地产形式为主的主题地产项目。

3、城市地标综合体

如：绿地集团2002年在上海开发了首个成规模商办项目——绿地科创大厦，在城市的远郊和市区新兴板块开发集酒店、办公和商业于一体的综合商办项目。

协信集团在投资模式选择上，则聚焦于中国科技服务业为“房子里的内容”。首先随着科技创新上升为国家战略，中国科技产业迎来了黄金发展期，科技城、科技园作为承载科技型中小企业的重要载体，科技地产物业需求也将大量出现。其次，在投资端，由于科技地产本身具备的市场与公共事业双重属性，权益类融资更加多元化，融资渠道更加丰富。对于科技园区运营所需要的自持部分，伴随ABS、REITs等资产证券化政策的推出，项目整体的长中短期利润得到平衡。另外，国有企业发展混合所有制经济意义重大，企业间跨领域、跨体制合并重组成为发展混合经济的一种重要的方式。最后，随着移动互联网和物联网技术的深度应用，人们对生活、消费习惯提出了便捷、集约、互利的升级要求。科技城、科技园的主题地产作为中国科技服务业焕发出勃勃生机。

(二)投资对象的选择

启迪控股成立于2000年7月，其前身是成立于1994年8月的清华科技园发展中心。它依托清华大学设立的综合性大型企业，是清华科技园开发、建设、运营与管理单位，公司旗下直接投资及控参股企业300多家，总资产超1000亿元人民币，为我国首个千亿级科技服务企业。是首批国家现代服务业示范单位。

（三）启迪协信重组成功

在恰逢其时的时代背景下，启迪控股与协信控股通过地产资产和科技服务业务的合并重组，集合清华启迪控股在品牌、资源和项目储备方面的优势和协信集团在地产项目投融资的整合、运营和开发管理方面的优势，致力于科技园区的投资、开发和运营，取得了1+1大于2的成效，成为房地产企业转型，服务于实体产业的一个典范，也为中国混合所有制改革的推动提供了一个案例。

具体操作中双方着眼于启迪协信的长远发展，约定由启迪控股公司控股，股权占比为51%,协信集团股权占比49%，在品牌、项目、产业资源与组织团队上实施全面的重整合并和市场化的经营管理。

启迪控股注入了雄厚的有清华大学背景的科技服务运营的实力与品牌影响力，使启迪协信能够获得便宜的土地和必要的政策支持，通过启迪拥有新能源、环保、新材料等新兴产业龙头企业资源及产业基金、创投基金等金融资源。而协信集团本身具有先进的商住产集成开发模式与能力，成熟的管控体系和强大的执行力，强烈的市场意识与市场化的操作经验及对产业综合体产品研发实现能力。

重组合并之初，双方按照股权比例直接注入商办综合类项目共计38个，集中于北京、青岛、南京、苏州、重庆等一二线城市，项目预计货值超过800亿元，使得启迪协信起步之初就具备了规模优势，一举迈入科技地产行业前列。

（四）启迪协信的发展战略

1、业务目标

持续巩固科技城开发运营的先发优势，奠定一流科技城投资运营商的行业地位，持续保持规模领先、服务领先和品牌领先，逐渐发展成为全球科技城产品与服务标准的制定者，通过产业、创业、商业、社区四位一体发展，为科技企业提供园区空间和产业服务，为科技从业人员消费与生活体验，并以“千亿市值+全球科技城产品与服务标准的制定者”为发展目标，将“科技城投资开发”与“产业运营服务”作为两大业务线，全力打造“科技城+科技园+科技谷”拳头产品，致力于成为全球第一的科技城投资运营商。

2、产业方向

根据城市产业基础、区位特征、地块规模等，实行“4+1+X”的产业发展战略，其中“4”指启迪协信的四大战略产业，即节能环保、网络互连、大健康和文创教育；“1”指启迪协信众创空间；“X”指当地潜力产业。

三、启迪协信重组后的战略实施

(一)打造科技城、科技园、科技谷三大产品线

1、科技城

定位为区域创新中心语枢纽，在一线城市与二线中线城市的发展新区进行选址，着力打造占地面积在1000亩以上的产业新城和科技高地，提供全面的政、产、住、商、学、研、公共服务。科技城重点发展一到两个主导产业，搭建学研产用科技创新体系，功能布局“一心、两区、三组团”，面向清华系企业、世界500强、科技龙头企业、中小型科技企业进行招商入驻。

2、科技园

定位为城市中央智力区（CID），在一线城市、二线城市和三线中心城市的城市副中心或区域中心进行选址，着力打造建筑面积在50万方以上的产业总部集聚、产住商一体化“的科技产业综合体。

3、科技谷

定位为城市大型企业临时总部和中小企业创新、创业基地，在一线城市、二线中心城市进行选址，着力打造建筑面积在10-20万方的科技产业综合体。科技谷强化金融引导，服务大众创业，包含产业、商业和社区三大功能，重点引入启迪孵化器等科技服务体系。

（二）选址策略

因科技园区发展不同于传统地产项目，对于落地城市创新环境、经济基础与产业基础均有较高的要求，所以启迪协信从城市经济基础、科技创新、公共服务、市场环境与产业基础对中国主要城市做了评分。（见表一）

经过筛选，确定一级城市四个：北京、上海、广州、深圳，二级城市12个，天津、重庆、成都、武汉、杭州、苏州、南京、沈阳、大连、长沙、西安、郑州，三级城市共14个，四级城市30个。

（三）构建“三位一体”运营服务体系

启迪协信整合五大资源，即启迪科服等科技服务资源、启迪之星等孵化服务资源、启迪金控等科技金融资源、协信星光等商业运营资源、天骄物业等生活服务资源，满足科技园区法人和自然人的六大需求，即科技服务需求、政务服务需求、金融服务需求、孵化服务需求、产业服务需求、生活配套服务，协同打造“产业服务+创新服务+生活服务”三位一体的科技产业运营服务体系。

（四）双轮驱动的盈利模式

启迪协信采用重资产投资开发与轻资产运营并举的双轮驱动模式，其中在重资产开发阶段，由于土地获取价格较市场平均价格有较大折让，同时在项目融资上能够获得更加便宜的资金，同时商住产一体化的综合功能给客户带来更好的体验，其销售速度和销售价格较一般房地产项目有较大优势，从而重资产投资开发业务为公司带来很大的现金流与利润率。

轻资产服务能够迅速扩大管理面积，拓展入园企业客户数量，培养招商运营团队，通过为入园客户提供较好的政策申请等企业级服务与生活服务，积累大量的园区运营数据，筛选出高成长的投资对象，通过产业投资业务获得较高的投资收益。

表一

四、启迪协信重组合并战略成效

启迪协信重组合并成立后，启迪协信的科技城、科技园、科技谷在全国拔地而起，截至2019年年底，其重资产投资业务在全国范围内新获取项目19个，总货值近600亿元，总面积近500万平方米。如：重庆总部城，位于渝中区,项目占地500亩，总建筑面积约71万方，涵盖多元业态，打造集办公、科研、生活、体闲于一体的总部经济商务生态圈。深圳科技园，位于深圳市龙岗区大运新城核心区，园区定位于智能制造、信息技术、健康科技等新兴产业，打造粤港澳大湾区智能制造产业创新聚集区、珠三角南翼的科技城新标杆。上海正泰智电港，位于上海松江G60科创走廊起点，项目定位为“集高端制造为一体，智能电气、能源互联为两翼”的科技创新高地，未来长三角的“硅谷”等等。轻资产业务共管理科技园区面积140余万平方米，收购恒生科技园60%股份，并和猪八戒、武汉东湖创新中心合资成立了发展平台。

目前，启迪协信园区共引入企业近3000家，80%为战略性新兴产业企业，其中包含一批世界或中国500强企业，还引入了中科先见、北斗国芯等一批高科技企业及院士工作站、千人计划项目落地园区，搭建了一批众创空间、智能制造中试工厂等一批产业服务平台，成为区域科技创新高地与新经济发展的重要载体。

启迪协信获得社会各界认可，屡次被评为中国产业园区运营商价值TOP10、中国科技地产行业标杆企业等，创造了巨大的经济与社会效益。