试述民法典新规对房地产格式条款的影响

李 炜

导语 房地产的发展，基于效率与质量要求，标准化产品被大量使用，格式合同在房地产领域使用广泛，以房产公司与购房人商品房买卖合同为例，一般都是依据房产公司提供的格式合同所签订。新民法典中的格式合同与旧合同法中的格式合同规定比较，其中变化与创新对房地产行业也带来影响。

关键字：民法典 格式合同 房地产

格式合同在提供便捷模式、提高服务效率与促进流转等方面发挥了积极作用，但对 “契约自由”传统模式也造成了一定冲击。

2020 年5 月28 日，《中华人民共和国民法典》通过，民法典共7 编其中有合同编，之前合同法、民法总则等九部单行法律同时废止。格式合同制度规定在《民法典》合同编第一分编通则编的第二章合同的订立496条—498 条，对应的是原《合同法》39 条—41 条及最高院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》相应条款，虽以合同法为守成，但仍发生了较大的创新与变化，本文拟对民法典新规格式合同新规进行解析，探讨对房地产格式合同业务的影响与应对。

一、格式合同的涵义与特征

格式合同又称标准化合同、定型合同，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同。格式合同，在法国称为附合合同，德国称之为一般契约条款或者普通契约条款，葡萄牙法、澳门法称之为加入合同，英美称之为标准合同。台湾地区称之为定性化契约。1

格式合同形成“合同说”和“条款说”两种学说与实证法模式，实务中基于大量格式合同由格式条款组成，两者相辅相成，格式条款订入交易合同内才会对当事人产生意义。

关于格式条款概念，合同法规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《民法典》直接沿用《合同法》关于格式条款的定义。

房地产格式合同主要包括商品房认购协议、商品房预售合同、商品房买卖合同、建设工程施工合同等。房地产格式合同特征，主要包括：1、预先拟定，格式合同是房地产公司方事先拟定合同条款，并非与买受人共同协商而签订，具有事先确定性和不变性，同时也具有较强的政策性；2、重复使用，格式合同适用大量重复性交易，房地产格式合同是房地产公司为商品房交易中重复使用而预先拟定，尤其是商品房预售合同、商品房销售合同；3、相对方具有不特定性。格式合同的相对人例如购房人具有不特定性，存在大量潜在的客户，作为相对人只能选择接受或者不接受预先条款；4、规范性与定型化，房地产公司从缔约成本与质量考虑，合同内容定型化、规范化。

二、格式合同订立规则

基于格式合同的订立，由于提供格式条款的一方经常居于优势地位，而相对人居于相对附从地位，为保障交易的公平，需要对提供格式合同一方进行规范与要求。关于合同的订立规则，对于提供格式合同一方的义务要求，从合同法制度到民法典语境下有所加强。关于格式合同条款的订立规则，主要包括条款拟定、提示与说明义务。

1、提供格式条款方遵循公平原则订立合同。《合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《民法典》第四百九十六条第二款中规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

2、提示与说明义务。《合同法》与《民法典》比较，两者一致规定提供格式条款一方应遵循公平原则确定当事人权利义务，对于说明义务发生变化，提供格式合同一方提示与说明义务的范畴，《合同法》规定为免除或者限制责任的条款，《民法典》则规定除了免除或者减轻责任等，还包括与对方有重大利害关系的条款，以条款与接受方具有重大利益关系作为衡量标准，范围更加广泛，对提供格式合同一方要求较之前加强。

关于提请注意的时间，一般是完成于合同订立之时。除非在合同订立前免责或限责的条款已被充分提请相对人注意了，否则，纵使援用者想得到该条款的保护，该条款也将毫无用益。延误的提请注意是毫无价值的 。2

3、未履行提示说明义务的后果。提供格式合同一方当事人未履行提示和说明义务，对提供各式合同方产生不利效果。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第九条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。民法典规定：“合同缔结时提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”

对于提供格式合同一方未履行提示和说明义务，合同法规定对方当事人可以申请撤销格式条款，民法典则进一步规定对方可以主张该条款不成为合同的内容。也就是，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对相关条款直接排除在格式合同范围之外，对当事人不产生法律上的约束力。

当事人主张该条款不成为合同的内容与当事人申请撤销该格式条款比较，无论从程序简便还是实体处理，无疑更能保护格式合同相对方的权益，因为合同只有成立才能关系到撤销、有效与无效，如果不成立不会产生撤销与合同无效。

三、格式条款无效认定

关于格式合同条款无效认定，《合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《民法典》第四百九十七条规定：有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

《民法典》规定的格式合同条款无效情形，主要包括：1、民法典第一编第六章第三节民事法律行为的效力规定，指无效的民事法律行为；2、民法典第五百零六条规定的无效情形，即免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。3、提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；4、提供格式条款一方排除对方主要权利。

关于格式合同条款无效情形，增加了提供格式条款一方减轻其责任、限制对方主要权利；另外，提供格式条款一方排除对方主要权利直接认定无效，但是对于免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利情形的考量，增加了不合理性的要求，如果基本趋于合理，不一定会必然导致合同无效。因为商业社会的复杂性多元性，需要从交易收益、损害大小、无效成本等方面进行综合衡量，也为司法裁判留下了自由裁量的空间。

四、格式条款的不利解释规则

在格式条款出现之初，德国联邦法院依据诚实信用原则对格式条款的解释采“严格解释”的制度，首先是将这些条款认定为不清楚或有歧义，其次再将这些条款根据有利于顾客的原则予以解释或者宣布其无效。3

关于格式条款的争议理解，出于对于相对方的保护，《民法典》采取了不利解释规则。当格式合同条款发生争议歧义时，首先按照通常理解，如无法按照通常理解的，具体解释合同条款时作不利于提供格式合同一方的解释。《民法典》第四百九十八条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。从寻求当事人真实意思角度，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

五、实务建议

1、房地产公司在草拟房地产格式合同时应遵循公平原则确定权利义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”作为房地产公司应以公平为准则拟定合同格式类条款，不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的为无效条款。有些房产公司将售楼广告、效果图纸、小区配套文案等一律明确排除合同范围，减轻或免除己方责任。关于违约责任的设定，买受人逾期付款、出卖人逾期交房及不能在规定期限内办理房地产权属证书、买受人原因或政策性调整不能办理银行按揭等方面，应兼顾双方利益平衡。实务中存在违约责任不对等情形，例如违约金计算公式不平等，买受人违约责任重于出卖人，导致格式条款无效。

2、房地产公司在签订格式合时应尽到合理提示义务。民法典对于格式合同的控制更为严格，以商品房买卖格式合同为例，对于免除与减轻自己责任的与买受人有重大利益关系的条款，房地产公司应采取合理方式提示对方注意并予以说明，避免对方对该条款不知情或未引起足够重视而导致不成立。实务中对是否构成重大利益关系的判断，可以以格式条款影响商品房买卖合同实质签订作为考量。

实务中关于逾期交房与逾期办证争议较多，争议格式条款“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同规定出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同。”该格式条款免除了房地产公司按时缴纳房地产权属证书的义务，导致买受人权益处于不确定状态，且对于相对方不利的条款房产公司没有采取合理方式提请对方注意，法院认定该格式条款无效。“买房未支付迟延付款违约金，卖方可顺延交房并无需承担违约责任。”，法院认为，该争议格式条款排除了买受人享有的按时收到房屋的主要合同权利，免除了出卖人按约定期限交付房屋的责任，因此认定无效。

3、商品房买卖合同补充协议注意事项，有些房地产公司在商品房格式合同后会以附件、补充协议形式，或示范合同文本空白处重新制订了免责条款或在补充条款中加入权利义务不平等的格式条款内容，以转移合同风险，有些内容与前面格式合同文本产生矛盾。附件、补充协议等如构成格式条款，也要遵循公平原则确定权利义务。

结语：民法典关于格式合同新规的演绎变化，反映了对格式合同的规范及要求，房地产企业在使用提供格式合同业务时，应兼顾房地产企业自身权益与相对方利益，维护房地产市场秩序，促进房地产行业的健康发展。

1MBA 智库.百科：格式合同。

2 韩世远: “免责条款研究”，载梁慧星主编《民商法论丛》( 第 2 卷) ，法律出版社 1994 年版，第 488 页，转载于李绍章《格式条款的契约法理与规制分析— —兼评“《合同法解释( 二) 》”对格式条款的相关规定》，南昌大学学报(人文社会科学版) 2012 年 9 月 。

3 王冠华：《格式条款解释比较研究》，载于《法制与经济》2012年9月，第53页。