新冠肺炎疫情下业主委员会的应对策略

张青山

(杨凌职业技术学院， 陕西 杨凌 712100)

2019年12月，在湖北省武汉市发现了新型冠状病毒感染的肺炎，这是一种新型冠状病毒引发的发热、咳嗽、胸闷、呼吸困难等呼吸道疾病，国际病毒分类委员会将该病毒命名为SARS-CoV-2，世界卫生组织将该冠状病毒引发的疾病命名为COVID-19，传播途径主要是呼吸道飞沫传播和接触传播，在相对封闭的环境中长时间暴露于高浓度气溶胶情况下存在经气溶胶传播的可能，人群普遍易感。

自疫情爆发以来，如何做好社区疫情防控受到了越来越多的关注。“治疗一线在医院，防控一线在社区”已成为大家的共识。社区防控除了依靠社区、居委会、物业服务企业以外，还应依靠一个重要的群众自治组织——业主委员会。

1 业主委员会在疫情防控中的作用

业主委员会是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构[1]。作为业主自治组织，业主委员会在社区疫情防范方面有着举足轻重的作用。

新冠病毒疫情和每个人息息相关，在这场战“疫”中没有人能置身事外。要想尽快夺取这场战“疫”的胜利，必须发动一切可以发动的力量，全民参与！业主委员会作为基层业主自治组织，在社区防疫工作中，业主委员会有着天然优势。业主委员会是业主自治组织，代表着小区业主的根本利益，有些工作物业服务企业不好做，业主委员会出面则很好解决。据不完全统计，为防控疫情，目前已有北京、广州、深圳等20多个省市实施社区小区封闭式管理。如北京市要求小区进入人员必须佩戴口罩并进行提问检测、严格核实登记车辆人员、抵京人员向居住地社区报告健康状况等。但是在落实政府小区封闭式管理、人员限制进出等强制性措施过程中，物业服务企业遭遇业主“是否有权合法”“限制过多”“消毒次数不够”等质疑[2]。由于缺少相应的法律法规支持，很多小区出现了业主对物业企业采取的较为严格的管控措施不理解、不配合的情况，尤其对于不听劝阻的行为，物业服务企业约束措施有限。因为在业主看来，物业服务企业是业主花钱请来为自己服务的，不是来管理自己的，容易对物业服务企业的管理措施产生抵触情绪，而业主委员会是代表和维护业主利益的，从身份上更容易带来业主认同和信任，同样的管理措施，物业服务企业实施可能会引起业主抵触，由业主委员会实施，业主却会欣然接受。因此，业主委员会在社区疫情防控中有着不可替代的地位和作用。

2 业主委员会参与疫情防范的现状

在此次疫情中，大多数业主业主委员会都能积极配合街道、社区、物业服务企业等做了大量工作。在百度中输入“业主委员会防疫”，查找到相关记录约155万条。比如有的业主委员会安排人员每天三班倒，在小区出入口设立防控监测点，测量进出住户体温，登记外来人员信息，疏散在小区聚集的群众，组织专人对小区内楼梯、单元门拉手、电梯轿厢、门房每天进行不少于两次的消毒[3]。有的业主委员会组织志愿者参与到疫情防控工作中，每天不定期巡逻小区进出车岗亭，甚至还自掏腰包为小区捐赠了口罩和红外线电子体温计，帮助小区居民测量体温，发动业主捐款等。与此同时，也有少部分业主委员会在疫情防范方面存在着一些问题，比如缺乏服务意识、不够积极主动、认识不到位、措施不得当、不作为等问题。

3 业主委员会在疫情防控中的问题及原因

(1)部分业主委员会缺乏使命感，参与疫情防范工作的积极性不高。主要是由于业主委员会的成立缺乏规范，导致一些不合格的委员混进了业主委员会的队伍。一方面，一些优秀的、有能力的业主由于工作忙，或者对业主委员会的认识不到位等原因，不愿意加入业主委员会；另一方面，少数别有用心的人，会想尽办法进入业主委员会，一旦当选为委员，就想办法给自己捞好处，比如减免物业费、要求物业公司发工资等，甚至打住宅专项维修资金的主意，如若不能如愿，就以炒物业的鱿鱼相要挟，有些物业公司无奈妥协，反而助长他们的嚣张气焰，他们一心为自己谋私利，缺乏为广大业主服务使命感和服务意识，再加上疫情防控工作又辛苦又危险又没有酬劳，自然是多一事不如少一事。

(2)部分业主委员会定位错误，把自己放到了物业服务企业的对立面，导致在疫情防控上和物业服务企业配合不好。由于少数物业公司运作不规范，乱收费，侵害业主利益，抹黑了整个物业管理行业的形象，导致部分业主对物业服务企业存在偏见，认为物业公司和业主是对立的，甚至和物业公司走的近的业主都受牵连。一种常见的现象是，有业主在业主qq群或者微信群里面给物业服务企业说了一句好话或者为物业工作点赞，马上就会成为众矢之的，被群起而攻之，甚至被扣上“内奸”的帽子。如果业主委员会和物业服务企业和平相处，相敬如宾，一些人就会说有“猫腻”，相反的，如果业主委员会和物业服务企业针锋相对，他们就会认为业主委员会是“英雄”，是“斗士”！在这种理念的指引下，业主委员会和物业服务企业平时的关系就剑拔弩张，不可能在突然发生疫情时冰释前嫌而一下子就配合的天衣无缝。疫情防控是一项系统工作，如果物业服务企业和业主委员会的配合不到位，肯定影响疫情防控效果。

(3)业主委员会缺乏监管和自律，没有明确防疫责任，也不具备专业知识，存在不愿干、不会干的情况。一方面，业主委员会没有自己的主管部门，缺乏约束。微信朋友圈里有一篇文章，《毁掉小区的不是业主，也不是物业公司，而是业主们盲目轻信的业委会》，被多个自媒体平台转发，引起了很大反响，文章提出有太多小区被业主委员会个别人操控，业主们被蛊惑过度维权而毁掉，业委会不负责任的乱来使原来的花园式小区变成了开放式垃圾场，变得脏乱差。在这样的情况下，小区混乱，房屋贬值，致使业主遭受损失，但却无法对业主委员会或业委会成员追责[4]。物业服务企业防疫工作不力，会被追责。比如2月5日，德州市彩虹物业有限公司因防疫不力，被德州市德城区城乡建设局拉入物业行业黑名单，驱逐出当地物业市场，成为首家因防疫不力被追责的物业公司，广西北海市银海区一次性对13个疫情防控工作不力的物业小区、物业服务企业进行黑榜通报批评。但是业主委员会防疫工作不力或者不作为，谁来问责呢？所谓没有压力就没有动力，于是就出现了少部分业主委员会防疫工作不作为的情况。另一方面，由于防疫工作危险性高、专业性强、工作量大，有的业主委员会虽主动性很强，但是没有经受专业培训，不知道防疫工作应该怎么做，心有余而力不足，做了大量工作，却没有起到应有的效果，事倍功半，有的还遭到业主的埋怨，出力不讨好，积极性受到了打击。

4 对业主委员会防疫工作的思考

(1)业主委员会的组建必须坚持党建引领，将共产党员吸纳进业主委员会，提高业主委员会为广大业主服务的使命感、责任感和服务意识、担当意识。在选举业主委员会委员时，除了遵守当前法律的有关规定外，还应规定党员所占的比例，鼓励党员担任业委会主任、秘书。这次疫情让全世界看了一个团结、奉献、有爱的中国，看到了中国共产党领导下的高效政府，看到了社会主义制度的优越性，看到了共产党员的先进性！医护人员、交警、社区工作者、物业服务人员、志愿者等战“疫”大军中，到处都能看到共产党员的身影，他们冲锋在前，奋战在一线，“我是党员我先上”成了共产党员最响亮的战斗口号，充分体现了共产党员的先进性和为人民服务的奉献精神、担当意识。业主委员会作为一个重要的基层自治组织，应受党的领导和指挥，发挥共产党员在联系和服务群众中的先锋模范作用。建议探索出台法律法规明确业主委员会中共产党员应占的比例，在业户委员会的运作中坚持党建引领，增强业主委员会的大局意识、责任意识、担当意识，更好的为业主服务。同时，街道、社区在指导业主委员会成立的过程中，坚决杜绝动机不纯者进入业主委员会，确保每个业委会委员都是真心实意为业主谋福利的，一切为了业主，为了一切业主！在日常工作中，他们是小区里的“大家长”，在危难时刻，他们是小区的“守护神”。

(2)理顺业主委员会和物业服务企业的关系，团结一致，共同战疫。业主委员会和物业公司没有根本的利益冲突，双方的目的是一致的，都是希望把小区建设得更加安全、舒适、文明、和谐，双方本应是合作的关系，但是往往事与愿违。要缓解双方的紧张关系，一方面物业服务企业应加强自律和诚信体系建设，严格遵守法律法规，收费公开透明，提高服务水平，强化服务意识，树立良好的企业形象，逐渐提升业主对物业服务行业的整体印象；另一方面，业主也要转变观念，不要以偏概全，毕竟“黑物业”是少数，不能因为这些少数就否定整个物业行业。同时，要以发展的眼光看问题，随着物业服务行业的快速发展，那些管理不规范、服务质量差的物业服务企业正在逐渐被淘汰出局，差的物业服务企业正在越来越少，优秀的物业服务企业正在越来越多。业主委员会的首要目标是和物业服务企业密切配合，将小区治理好，提升业主生活的幸福指数。尤其是在疫情面前，必须团结一致，密切配合，共同战“疫”！

(3)加强对业主委员会的约束和支持，提高防疫效率，强化防疫效果。建议成立业主委员会联盟，制定业委会委员管理办法，加强对业主委员会的约束，同时，不定期组织培训，为业主委员会提供交流平台，引入奖惩机制，增强业主委员会的积极性。在防疫工作中，应该对业主委员会进行统一培训，明确防疫责任，并提供必要的防疫物资和经费，充分发挥其作为业主自治组织的作用，坚持从群众中来，到群众中去。

在这场没有硝烟的战争中，人民群众是疫情防控的主体，也是防控疫情的最强大力量。打赢疫情防控阻击战，必须依靠群众，充分发动群众，从人民群众中汲取强大力量。业主委员会作为业主(群众)自治组织，是基层治理的主力军，应进一步加强政治意识、大局意识、责任担当，充分调动积极性，强化专业性，与物业服务企业密切配合，在疫情群防群控工作中发挥更大的作用。