住宅建设用地使用权有偿续期的规则设计

茶丽华

（中央财经大学法学院 北京 100081）

一、住宅建设用地使用权有偿续期规则的背景与价值

（一）背景——立法历史有意留白

“建设用地使用权，指以在国家或集体所有的土地及其上下建造建筑物、构筑物及其附属设施并保有其所有权为目的而占有、使用、收益土地的用益物权（《物权法》第135 条、第136 条、第151条）。”[1](P470)建设用地使用权的期限性与房屋所有权的永久性之间存在矛盾是续期问题产生的根源[2]。笔者认为基于此观点还可向前推一步：问题的根本在于国家的土地所有权与住宅建设用地使用权人所拥有的房屋的所有权的冲突。建设用地使用权是基于国家的土地之上设立的用益物权，是有一定期限的。当该权到期，土地之上的国家土地所有权与土地之上的房屋的权利人的房屋所有权的冲突显现，为使这二者利益平衡，笔者设计该权有偿续期规则以期达到此目的。

我国《物权法》制定过程中曾就建设用地使用权问题进行了激烈的争论，最终《物权法》采用区分住宅和非住宅的立法技术，对续期问题进行了原则性规定[2]。即在《物权法》第149 条①规定了建设用地使用权到期之后的问题，但此规定过于笼统，在实践中难以有效执行。有学者指出，我国《物权法》第149 条关于建设用地使用权期限届满后的续期缴费规定的缺失，与其说是一个法律条款的立法漏洞，莫不如说是一个有意的立法留白[3]，此条围绕以下三方面引起争议：1.自动续期是指有偿还是无偿？2.住宅与非住宅的续期规则是否统一？是否应当规定例外情形？3.续期期限和次数的确定以及限制是什么？

对于上述问题，学术界和实务界并无一致的观点[4]。笔者赞成将住宅与非住宅建设用地使用权到期问题区别对待，由于文章篇幅所限，在本文中设计具体的续期规则，不涉及非住宅房屋续期规则。本文对住宅建设用地使用权有偿续期规则进行了非常详细的设计，包括了分档续期规则、退出规则（折抵规则+回购规则）、价格规则、减免规则、房屋处置规则（包括例外情形）和后续保障规则，目的在于设计具有可操作性的住宅建设用地使用期权的退出规则，既确保国家继续取得由土地所有权带来的收益，也保障房屋所有权不受侵害，充分进行二者的利益平衡。

（二）价值——实践困境与需求

自2016 年4 月份温州20 年土地使用权到期续期事件后，解决该问题的紧迫性得到了凸显，2016 年11 月中共中央及国务院在《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（中发【2016】28号）中做出了“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”的承诺，国土资源部也在2016 年12 月《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》中提出了“两不一正常”（即不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续）的暂缓解决方案[5]。2017 年3 月李克强总理在十二届全国人大五次会议闭幕回应70 年住宅土地使用权到期续期问题时重复了上述暂行方案，指出“可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。且国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案”[6]。

于2019 年12 月16 日已公布的《民法典草案》第359 条②在2007 年《物权法》的基础上规定建设用地使用权到期自动续期，“续期费用的缴纳或者减免”如何实施则规定“依照法律、行政法规的规定”，按照该规定，缴费续期已经确定，但是满足一定条件的情况，可以减免[3]。即便按照此规定通过《民法典》，对于该权的续期问题，仍然需要明确缴费标准、减免标准，即具有可操作性的该权的续期规则。对此问题进行探讨，不管是现在还是将来在一定阶段仍具有意义。

（三）有偿续期的意义——利益平衡

对住宅建设用地使用权的讨论众说纷纭，本文坚持有偿续期，以保护国家享有土地所带来的收益。通过折抵规则和回购规则保障房屋所有权的保护，再辅之以后续价格规则、时间规则、房屋保障规则和后续保障规则等来确保续期规则的顺利运行。

很多情形下，房地产中的主要价值体现在地产部分，但住宅本身也是一种财产，产权的期限越长，其交换值才可能越大，反之期限越短，房屋价值会减损[7]。由国土资源部、原国家工商行政管理总局共同制定的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（2008 年版）要求建设用地使用权的期限自土地交付之日起计算[8](P160)。现实中存在“新房不新”的情况，而处于弱势一方的买房者对于期限而进行议价的能力存在着限制。在现在大部分地区实现不动产权证替代房屋所有权证和土地证，在不动产权证上记载的建设用地使用权的期限是从开发商取得该权利开始计算，而不是从房产所有人拿到不动产权证开始计算。在现实生活中，有一部分购买商品房的人，会误认为自己取得的建设用地使用权是70 年的使用期限。当房屋的建设用地使用权的期限较短的时候，在一定程度上，是可以成为与地产商协商价格的条件，提高了购买人的议价能力。当此房屋的建设用地使用权期限相对于同一地段的其他房屋的期限要短，那么其价格理应更低。

国家、开发商、购房人、银行之间的利益博弈即是土地所有权人、使用权人③、房屋所有权人与相关利益人的博弈，纷繁错杂，下文以其期限为视角，于四者加以辨析。

在期限到期之前，主要涉及开发商与购房者之间通过合同关系的建构。当然，有此法律关系的前提是开发商以出让的方式拿到使用权。在现实中存在通过烂尾楼或者囤地等一些手段，规避法律规定的年限，在批到国有土地之后并没有及时进行商品房的开发；又或是由于中途出现一些原因，比如原先的开发商由于经营问题而破产，房产开发出现空档使“新房不新”，导致其面临续期迫在眉睫的问题。以上是房屋一手的情况，且对于二手房甚至多手房，其建设用地使用权的期限在逐级递减，在这个过程中也使以该类型房屋为基础的议价能力降低。

建设用地使用权的期限是将土地批下来之后进行计算，面临到期问题的商品房其实可以是一个整体性的考量，同一片区，同时拿到批地的商品房，其到期的时间也是一样，会形成利益相对整体。在此种情况之下，要按照房屋面积等因素，以单个建筑物区分所有权为个体，在建筑物内部再做划分，不能因为同时到期而无差别自动续期。

在房产开发的过程中银行起着重要作用，当银行以提供贷款的方式，参与土地开发的链条之时，建设用地使用权的使用期限是银行审批贷款的重要依据之一。一般情况下，其期限越长，银行能够审批的数额越多。等碰到续期问题之时，房产所具有的向银行抵押担保的能力减损至几成，甚至是否失去这个能力，这些值得考量。

出让合同中双方当事人对其期限和价款有明确约定，其真实意思表示是支付一定的价款在约定的期限内有该使用权，隐含的意思是期限届满后，使用人与土地所有权人应当再次就该权期限及价款达成协议。基于一次有偿使用便能够在后续永久无偿对住宅建设用地进行利用，并非出让合同应用之义。开发商作为理性的商人，续期缴费属于其理性预期范围内的问题，但是，在开发商转让房屋所有权的过程中，往往会淡化土地上的使用权有偿性和有期限性，加之国家政策和法律规则不明确，购房者并未充分意识到其购买房屋在建设用地使用权到期后可能遭遇政策和法律风险[2]。

二、住宅建设用地使用权续期的立法和研究现状

（一）立法现状

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（下文简称《条例》）第12 条规定④可以看出，土地使用类型是决定土地利用类型的因素之一，不同的土地使用类型有不同的土地使用权的年限[8](P127)。

除了《物权法》第149 条①规定之外，基于对《城市房地产管理法》第22 条⑤和《条例》第40、41条⑥的分析可知，土地使用权期限届满前1 年，使用权人应申请续期，经批准后重新签订土地出让使用权合同，依照规定支付出让金；期限届满未申请续期或续期未获批准的，该权消灭，国家无偿收回土地使用权和无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权[9]。另外在《条例》第47 条⑦中进一步规定了因城市建设和城市发展规划的需要无偿收回划拨的土地使用权，对其地上建筑物、其他附着物，市县人民政府给予适当补偿。对于无偿划拨的情况没有期限的限制，所以在讨论续期问题的时候是不会涉及该利益主体，但是，此处在该土地被征用的时候，政府会对于地上建筑物、其他附着物有补偿，相较于在该条例中第40 条规定未续期的情况下，国家无偿取得该权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，有值得商榷之处。在第40 条中通过出让方式获得土地使用权的土地使用权人作为利益主体与在第47 条中涉及的利益主体划拨出地使用权人同样无法继续保有建设用地使用权的情况之下，出现了不同的情况。笔者认为，在出让作为人们获得该权⑧的主要途径，人们据此建立房屋，取得所有权的情况下，在该权到期之时，土地上的房屋等无偿由国家取得，此不具有正当性。不论在该权到期之时，其上的房屋的所有权等的价值贬损之巨，也不应成为被无价无偿取得的理由，或是忽略的理由，即便一砖一瓦，虽贱，仍为吾物，应受保护，只要其是正当之物。法应是有温度之物，如《物权法》等作为守护人们财产权的主要法律，更应有如此作用。所以，在《物权法》之后的完善，或是在《民法典》在该权到期后，续期规则⑨中应有所有权保护之内容。

我国住宅建设用地使用权最长期限为70 年，该期限是由1990 年《条例》首次规定，1994 年颁布的《城市房地产管理法》第22 条规定了该权出让届满一年前应申请续期，并以此为批准土地使用者申请的原则，这是我国立法上首次明确该权续期规则，但并未就该权给出实质性的解决方案。2007 年颁布的《物权法》在区分住宅用地与非住宅用地的基础上，第149 条第1 款规定了“期间届满后，自动续期”，在立法上明确了该权续期的基本规则，但有意回避和模糊了续期期限、次数、主体、程序、费用等具体内容，使得该权续期存在规则设计上的留白与缺乏实践操作性的困境[6]。

（二）研究现状

1.自动免费续期

补足70 年土地出让金差额，之后自动免费续期是一种主要观点。该类学者认为应当自动续期，非依申请。初始约定没到70 年的自动续期到70年，并依据定约之初的出让金条款补交出让金以及补足当时年限的出让金的利息，进而该权的年限补足到70 年。自动续期的核心价值，在于该权为一次取得永久使用的用益物权[10]。

这样的模式意味着国家对土地的所有权被一定程度架空。除了公共利益等的需要进行征收征用之外，国家出于对人民财产的保护，以相当于起始的土地出让金就把该权益永久让渡，在一定程度上缺乏合理性。正如有学者指出无偿免费，有将土地私有化的可能[9]。

2.试点经验分析

我国土地使用权有偿使用的序幕始自1987年深圳率先试点推行城市土地使用权有偿转让制度，随后《条例》对建设用地使用权按照土地的用途和分类规定了最高期限，且该权的具体期限可由双方当事人自行约定。从20 世纪90 年代开始，为顺利推行土地使用权转让工作，部分地区按20年至70 年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并缴纳相应的土地出让金。土地使用年限只有20 年的住户目前已陆续面临建设用地使用权到期的问题[3]。2009 年青岛市阿里山小区部分居民的该权期限届满，这是我国自《条例》实施以来第一个该权到期的住宅小区。在这样的情况下，没有统一的法律规定，某些地方进行了一系列的探索，深圳因其以上所提及的特殊性在内的一系列特殊性，备受关注。不过对于深圳的探索还是有不同的评论，有学者指出深圳做法基础在于起始期限就与法定期限的不一致，无法有一个普遍的借鉴作用。应在把握该权的用益物权的属性之下，在《物权法》的框架下，进行具体规则的设计[9]。

3.域外经验借鉴

我国物权法上的该权与大陆法系国家或地区物权法上的地上权意义相当[11](P269)。二者都是在他人所有的土地之上建造房屋等不动产，一般情况即支付一定费用以换取相应期限的土地的利用时间段。德国、日本、我国台湾地区为代表的大陆法系地上权制度侧重保护地上建筑物权益，英美法系下的香港地区的土地批租制度侧重保护租地人稳定长期的土地使用，二者各有长短，皆有可取之处[3]。

各大陆法系国家地上权的规定有共通之处：第一，期限有期或无期、存续之短长，决于土地所有权人与使用权人之共谋。第二，存续时间用尽，能否续期及续期的期限、次数、价格。第三，权利存续期间用尽，土地之上的建筑物由土地所有之人获得，但是要以向地上权之人支付对价为前提[4]。其中“第三”的经验，笔者认为在我们的续期具体规则的设计中非常值得借鉴，也是笔者进行以下具体规则设计的一个核心思想。

三、住宅建设用地使用权的规则设计

笔者主张，住宅建设用地使用权到期，按照自愿有偿的原则进行续期。续期是逐次续期，一般每次续期70 年，但与此同时，出于实际需要和经济承受能力等，也设计了其他档次，具体规则中有分档续期的步骤。续期的价格，按照续期当时的市场价格进行续期，此处涉及到估价，所以需要健全相应的估价机构。

无法继续续期分为两个情况：当权利人不愿续期或是无能力续期，由国家来收回该权，但是国家要对该权进行回购房屋等进行相应补偿。两种途径：折抵规则——将房屋的价格，折换成住该权的相应年限的使用期限，使用权人住满一定期限之后，房子属于国家，该权消灭；又或使用回购规则——国家支付对价，回购到期土地之上的房屋。国家集中这些房屋之后，可以作为中介进行转卖，资金进入回购和保障基金⑩，对无法继续保有房屋的人，提供住房保障，如廉租房等解决其住房问题。

（一）分档规则

分档续期指可一次续期10 年、40 年或者70年，续费的基础和价格衡量的标准是此时的房价，短期的收费比例高，中期次之，长期的最少，此是为了鼓励人们在有能力的情况之下，进行长期续期，有利于房市稳定，也能给人民更好的安定性，最大可能性减少交易成本。在如此分档的情况下，提供给人们多种选择，按照自己的经济情况和需求来续期。

另一种情况为假如在该处房屋没有继续停留的打算，到目前有不想立即搬走的，通过折抵计出的年限还不足以满足继续居住的年限的打算，也可以短期续期，到期之后再通过续期规则退出。笔者设计的该具体规则中，退出是题中之意。当权利人无续期意愿，应有一定的退出机制，剩余的房屋价值得到补偿。按照所述规则，即是指由国家回购房屋，该权到期，房屋的剩余价值同时得到补偿，原来的权利人，退出该法律关系。

（二）退出规则

1.折抵规则

到期之后，由于权利人无力续期或者是放弃续期，在收回该权之时，处置与房屋所有人双方之关系。虽然我国是“房地一体”主义，但是房屋的所有人对房屋有所有权。土地使用权到期后，整体对房屋的价值进行估价，之后再结合此时使用权的价格，就此来换算剩余的房产价值还可以有多少年的使用时间，即：

（房产总价值-住宅建设用地使用权价格）÷住宅建设用地使用权=继续拥有住宅建设用地使用权的年限

通过以上公式换算出权利人继续持有房产（住宅建设用地使用权+房屋所有权）的期限，期限届满，房屋所有权归国家国有，且单独的使用权消灭。

此方法是以折抵的方式国家在收回该权的同时，也取得了房屋的所有权，在此过程中实现了国家作为土地所有权人与房产所有人（房屋的所有人+住宅建设用地使用权人）利益的平衡，达到了顺利收回使用权，避免了对使用权的有限性的突破，保障了国家对土地发展权的持有，也实现了对房屋和土地的所有权的保护。

2.回购规则

对于到期之后不愿继续居住此处的人群，可以通过国家收购的方式，在收回该权的同时，给房屋所有人以收购金，如下所示：

房产总价值-住宅建设用地使用权价格=收购金

当拿到收购金之后，权利人也可以另选他处，进而再选商品房购入。从此角度而言，收购金的取得可以成为居民的一种资金融通的渠道，可以缓解再次购房者的经济压力。

（三）价格规则

住宅建设用地再进行续期即是再次交续期阶段的土地出让金。确定土地出让金交纳标准，需要估价机构对该地区的该权出让金的价格进行评估，然后再按照续期的房产的面积，具体估算出续期应交的续期金额。估价机构，应该由国家设立或者由国家指定相关机关从事估价事宜。

房产价值的评估是本文所设计具体规则的核心规则。地价的具有区位性、时间性的差异。在设计价格规则的过程中最恰当的方式是：基于分档规则，确定出每一个档次应该交纳的出让金的优惠比例。譬如长期续期的给予10%的优惠，中期5%，短期2%，此优惠比例，一定程度可以体现出政策的导向。

国家给予的优惠比例，是基于保持稳定、减少交易成本考虑。续期之前的原始的出让金的金额，和首次该权的使用期限是无关因素。如前述阿里山小区等的权利人按照续期规则进行续期时，若按有论者说的应该先补足70 年的期限，然后进行免费续期，并不利于其长远的该制度发展。这一方面，侵蚀了土地所有人的土地增值潜能的收益；另一方面，增加了房屋所有人的退出成本，二者的利益都受到损害。

（四）减免规则

1.减免规则适用的正当性

减免规则是有偿续期规则中的例外，是基于对基本住房需求的保障。基于该目的考虑，涉及到基本住宅需求的房屋的该权的续期才涉及到减免规则的适用。从申请续期的权利人的实际情况出发，在续期过程中要适用减免规则时，则申请人应该提交相应的材料，来证明自己是否符合减免规则适用。

在现实社会中，房屋的价值越来高，房屋成为人们最重要的不动产之一，也许在购买之初，就已经倾尽举家之力，人们对其有高度依赖感和认同感。在这样的情况之下，出现因为经济能力上的欠缺，而有失去仅有的房产的危险。折抵规则和回购规则主要适用于不继续续期的权利人，而减免规则适用于经济上有困难但又希望保留满足自己及其家人的最基本住房保障的权利人。这对于房屋所有人的房屋的物权（此处为所有权）是一种损害，假如该权的续期规则未将此种情况考虑在其中，是一种极大的缺陷和不完善。

2.减免≠免费

减免规则并非是适用之后就意味着申请住人就能免费续期，不用缴纳任何费用。减免规则的适用，是指在以更高比例进行优惠，使住宅建设用地使用权人在缴纳较少的费用情况下保有该权。

申请续期的权利人对于减免之后的费用仍然无力缴纳，应当适用续期规则中的折抵规则或者回购规则，具体要适用哪个规则由当事人进行选择。假如想要继续居住一段时间，就可选择折抵规则：

（房产总价值-住宅建设用地使用权价格）÷住宅建设用地使用权=继续拥有住宅建设用地使用权的年限

又或使用回购规则，可拿从国家拿到的回购款租房等，落实自己的住房问题。国家也有针对保障基本居住需求的措施，来保障人们的居住需求。毕竟，自己拥有房产在保障基本住房的方面而言，已经属于标准较高的类型。无法续期的权利人可以借助国家提供的另外一些方式，保障自己的基本住房的需求。此正是笔者不主张减免续期过程中减免直接等于免费续期的理由。

3.减免规则的具体架构

（五）房屋处置规则

因无力续期或者放弃续期而由国家回购的住房，国家经一定程序取得房屋的所有权，该权和房屋的所有权合而为一，都由国家持有，准确而言是该权已经回复于国家土地所有权中，此前为权利人的用益物权消失。房屋在安全范围内，还有一定的使用期限，可用于出售出租。同一片区的住宅建设使用权期限一般是一致的。少部分的该权不进行续期的情况下，将该权上的房屋清除，将土地变为净地，再出售的可能性极小。在这种情况，通过折抵和收购之后，在该权丧失时，国家已经取得房屋的所有权，所以该权到期之后，未续期的这一部分房产的完全产权就由国家取得，可出售或是出租。因为房屋出售是以房产市价出售，所以此次购入房产的人，在所支出的房价中包含该权的期限应该是通常的期限70 年。至70 年到期之后，再按此类的该权的续期规则，进行续期。

（六）后续保障规则

该具体规则是针对该权到期，权利人在申请使用减免规则之后仍然无力支付续期出让金时，适用折抵规则或者回购规则，在丧失该权之时，也由国家取得房屋的所有权，在此之后的基本住房的需要应该如何保障，这成为需要克服的问题。可以将该权续期规则与国家的相关制度结合，比如在初始阶段国家为了解决最低收入家庭的住房困难问题，具有浓厚的“社会救济”色彩，但后期扩张为解决我国低收入群体住房问题的主要手段的廉租房制度[12](P89)等。通过这些制度的衔接，保障该权的续期制度的顺利实施。

针对此种情况：无力续核心区的大房子，可以将大房子通过前文中所设计的回购规则和折抵规则，拿到回购金，在相应的区位条件的地方再购买自己所需要的房屋，此为一种情况。另一种情况，权利人无能力在其所需要的区位购房的情况之下（假如，将此区位的房子已经无能力续期，也无能力在自己所需要的区位买房），那么就可以借助在该区位政府是否有相应的保障住房的提供，按照自己的条件，再去解决自己的基本住房问题。低收入群体和买不起房的群体并不能划等号。

无法在自己所需要的区位买房，通过政府提供的相应的政策或是直接通过市场途径租房，来解决自己基本住房需求。即便自己在其他地方有能力买房，但是如此途径买房并无法适应自己实际的生产生活的要求，综上，最好的选择是通过租房，比如政府提供的公租房（并非向低收入者提供）等手段来解决自己的住房等问题。

（七）住宅建设用地使用权有偿续期规则的例外适用

此具体规则的设计是针对以下情况：物理上到期，实际该权并未到期，但出现需要适用该规则中的回购规则进行解决的实际问题。该权未到期，但房屋灭失的情况——物理上的该权到期的情况。此种情况是指建设用地使用权不随着土地上的房屋灭失，建设用地使用权人该如何处置其建设用地使用权。

住宅建设用地使用权到期分为法律上到期和物理上到期。法律上的到期，即为法律规定的该权的期限到期；物理上到期，指附着于其土地上的房屋需要重建，但法律上的该权并没有到期。该权未到期之前，因房屋的灭失（此处的灭失包括自然灭失和功能灭失），需要重建的情况。在商品房住房中，此类不太可能由个人重建，除非是别墅式的少数人的独幢楼房。在现在的该权对应的房屋所有权多为建筑物区分所有权，假如要业主联合起来重建，成本过于高昂，在这样的情况下，在到期之前，在剩余期限内的该权之上，重新建造同一属性的住宅。对于该部分的权利人，可以提前向国家交还该权，在此种情况下国家给予补偿权利人剩余的相应期限的价值。考虑此处的该权，已无房屋存在，较之二手房买卖，难度增大。新的权利人要想单独基于该权建房，难度极大，因为涉及众多的类似主体。应综合进行考虑，在这样的情况下由国家收回该权，然后，再进行该权的出让或是划拨，以此操作，再进行土地的利用，更符合效率原则。

四、结语

住宅建设用地使用权的续期问题起因于立法中的历史有意留白，随着时间的推移，逐渐出现该权到期的实践困境，在解决该权续期问题过程中需要考虑国家土地所有权与权利人的房屋所有权的利益平衡。其中涉及到国家、开发商、购房人、银行之间存在着利益博弈。通过对现在立法现状、试点经验研究和域外经验的研究，结合实际，本文设计该权有偿续期规则，经过分档规则、退出规则（折抵规则+回购规则）、价格规则、减免规则、房屋处置规则、后续保障规则和例外使用规则构成较完善的有偿续期的规则，其中对于退出规则（折抵规则+回购规则）和减免规则进行着重的论述，目的在于尽可能增加所设计规则的可操作性，质该设计有其实践性。

基于体例和容量的考虑，上述很多内容是不能全部包含于《民法典》中，但笔者希冀对于该权有偿续期规则的设计，在对《民法典》制定中的关于该权续期的内容有些许建议的作用，更期待在制定《民法典》之后，在针对该权续期具体规则的设计有更多借鉴作用。

住宅建设用地使用权的续期规则之所以能牵动众人的神经，因其涉及到了民生根本，基本居住的权利。尤其现今房价畸高的情况之下，以中产阶级为例，当以自己全部的积蓄买了一套房产，假如没有健全续期规则，被告知其房屋有可能不翼而飞，房产易主；或是为了继续保有该房产，需要支付过于庞大的费用，无疑会对人们的生活造成严重负担。是否能续期，不管是对于国家利益，又或是已买房的人或是未买房的人，牵涉各方利益，应慎重予以设计，进而规定具体可行的续期规则，并严格加以施行。

注释：

①《物权法》第149 条：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

②《民法典草案》第359 条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

③即住宅建设用地使用权人。

④土地使用权最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50 年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50 年；（4）商业、旅游、娱乐用地40 年；（5）仓储用地50 年；（6）综合或者其他用地50 年。

⑤《城市房地产管理法》第22 条：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当不迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未或批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

⑥《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40 条规定：“土地使用权期限期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用权者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”第41 条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”

⑦《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47 条规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。”

⑧即土地使用权，也即在《物权法》中的建设用地使用权，同一种权，只是在立法技术的需求有改动，此段中皆同。

⑨在本文中笔者主张续期规则，很重要内涵之一就退出规则，即便不再续期，也不至于在土地上之物，如房屋的所有权自然消灭。所以在后文中的具体续期规则设计中，在退出规则（折抵规则+回购规则）和减免规则中做了具体设计。⑩即将这些卖出回购房产的资金，积蓄再专款专用，用于回购房产；或是用于保障因无力续期而基本居住需求出现困难的人群的基本住房的资金。