中小型房地产企业跨区域项目开发管理分析

2020-02-20陈鑫

建材与装饰 2020年12期

陈鑫

（云南红塔房地产开发有限公司云南昆明 650051）

近些年来，国家不断加强了对于房地产业的宏观调控，在目前新形势下，房地产业的逐步规范也为跨区域发展提供了有利条件。但随着越来越多的企业进行跨区域发展，这一形势成为常态化，进一步挤压了中小型房地产企业的发展空间。再加上中小型企业急于发展，在经验与管理经验不足的情况下，很容易使自身陷入困境，达不到预期效果甚至失去原有控制。但跨区域发展仍是我国中小型房地产企业发展的必由之路，需要对开发管理模式进行论证分析。

1 房地产跨区域开发简介

房地产作为我国国民经济的支柱产业之一，伴随着社会经济发展而不断进步。房地产企业在各地区准入条件适度放宽的条件下，开始实施“走出去”战略，许多中小型房地产企业也投入其中，进行跨区域的项目开发。属于高地域性行业的房地产业，跨区域项目的开发管理是企业发展的必经之路，但如果企业对于跨区域发展战略研究不充分，会严重影响企业发展，所以对于管理模式的研究也成为中小型房产企业发展壮大的一大要素。

1.1 跨区域开发的概念

跨区域开发与管理是房地产公司根据自身的发展计划和管理方向，为壮大自身实力与提高公司利益，根据行业特点与企业优势，通过市场调研等步骤，进行内部资源的整合以及配置。针对特定的细分市场，根据调研与整合，有计划的进行开发活动，对其他区域的房地产项目进行开发和管理，在不同区域实现企业组织，实现企业的发展与壮大[1]。

1.2 房地产跨区域开发的研究步骤

中小型企业在平稳较快发展的同时，为获得更大利润并扩大企业规模、保障企业长期发展，跨区域发展是必由之路。但在进行跨区域发展的同时，机遇与挑战并存。所以，为保证发展的持续性以及稳定性，对于进入发展城市的市场进行调查研究是必要的。

1.2.1 进入区域城市发展的研究

进入城市的购买力与消费水平：跨地域开发所进入城市的经济发展水平以及消费能力，直接关系到此区域房地产产品的消费能力。居民可支出收入越多，消费能力就越高，目标区域的潜在能力就越大。

进入区域市场的发展潜力：企业在进行前期选择跨区域发展目标时，应着眼于此区域的长远发展潜力，探寻本地市场饱和度以及资源运用情况，对于城市整体实力作出研究，判断中长期的发展潜力[2]。

1.2.2 目标区域政治环境研究

房地产行业整体受政策影响较多，房地产企业应选择政策管理较为规范、法制管理严格的城市进驻。且应严格遵守当地政策法规，做好各项沟通工作，避免渠道障碍等情况。

1.2.3 发展区域的产业链研究

在当地的产业链研究中，需注意同本地竞争对手与外来开发商的对比评价，注意广告媒体以及中介行业资源，进行相关产业链的整合，尽可能增强资源整合能力。

1.2.4 区域规划研究

房地产开发广受区位规划以及设计规划影响。应大力拓展信息资源，做好用地规划与设计规划，尽可能抢占信息资源，避免后期变更所带来的影响。

1.2.5 人文环境与需求研究

要对于开发区域的人文环境与需求进行调查，与地域特性相结合，了解当地社会内涵与人文特点和人民需求。在设计过程中也应因地制宜，尊重当地风俗习惯、自然条件，着重把握拆迁问题，对于各类事件做好应急预案[3]。

2 中小型企业跨区域开发的模式选择

2.1 中小型房地产企业跨区域发展战略模式选择

（1）密集型发展战略：也可称为专业化战略，指目标企业仅进行一类产品的开发与经营，发展壮大依靠扩大经营规模和开拓新市场、站稳老市场，不断寻求提高市场占有率得以实现。

（2）一体化发展战略：指企业以原有业务为基础，以原有产品为基础，不断增强产品经营的深度或广度，扩大生产经营规模，以此方式壮大公司实力，可分为纵向一体化发展战略和水平一体化发展战略。

（3）多元化发展战略：指企业在原有产品的基础上开发完全新的、同原有产品有本质差别的产品，并进行发展经营，也可进一步细分为相关多元化发展战略和非相关多元化发展战略。

2.2 中小型房地产企业跨区域发展战略的主要内容

在实际的发展中，企业发展战略应着眼于中长期阶段，通常包括以下内容：

（1）培养企业核心竞争力：核心竞争力是指企业独有的在技术、管理或文化方面的专长，形成自己的特色不易被他人模仿，并可同企业的发展而不断拓展。可以投入开发新品或开发新市场，保障企业长久具有竞争力。

（2）开拓合作竞争新道路：市场经济也是合作与竞争的经济，企业间的合作竞争也是大势所趋，应同相关企业进行协作，寻求双赢，进行协作性竞争。

（3）树立良好的企业文化：企业文化具有鲜明的导向力，可对于员工行为有导向作用。同时，企业文化具有鲜明的凝聚力和激励能力，能激励员工的斗志、促进团结和调动积极性，帮助企业的发展。

（4）重视增值服务与创新：随着人民物质文化需求的不断提高，服务竞争将成为现代市场发展的重要趋势，在企业发展中应注重顾客满意程度的提高与产品质量的保障，对于中小企业的发展有重要的作用。

（5）企业形象塑造：企业形象对于顾客的选择有决定性的作用，在中小型房地产企业的发展中，应注意企业文化形象的塑造，并着力体现企业的差异化，树立独立的企业形象，形成企业形象特色。

（6）强化品牌意识：品牌是占领市场打开市场的利器，品牌意识的塑造有助于提高企业的整体竞争力，稳定产品价格，有利于打开销售市场并形成规模。

3 跨区域开发的风险因素与数据分析

3.1 跨区域开发的风险因素

在跨区域房地产开发中，必然要面对着政策风险、财务风险、战略风险、认识风险等，而根据不同的城市类型，也存在着其他不同的风险类型。一线城市高收益的同时存在较高风险；二线城市竞争压力小的同时利润较低；三线城市竞争力低、风险低的同时，难以为企业带来高利润回报。企业在开发中应进行有效的风险规避，可进行多样化的组合投资，根据中小型的企业定位进行合理的风险分散，寻求最有力的企业扩张投资方式，将企业资源进行合理调配，确保在最优风险组合下创造效益最大化[4]。

3.2 跨区域开发数据分析

根据有关数据分析，一线城市城镇住宅竣工面积远高于二线城市，但随着房价上涨以及各项政策影响，已竣工商品住宅面积占城镇竣工面积比例方面，二线城市略高于一线城市。现今一线城市的商品房开发已经收到限制，随着经济适用房的推行，一线城市的开发利润将进一步受到压缩。在跨地域开发中，应对相关数据进行详细分析，将利润率与自身的高负债特点进行对比，选择相对稳定的市场，保障跨地域开发的平稳运营。

4 中小企业跨区域开发遇到的问题与解决方案

4.1 可行性研究与集体决策

对于跨区域开发中的各项问题与决策，企业应对于项目周边市场进行各步骤要素的调查研究，由长远眼光出发，从企业规划到周边市场规划作出判断。并成立分公司，调研市场状况与竞争对手状态、项目优劣势等，得出项目成本回收预期。有项目开发区域子公司汇总调查结果并提出会议请求、召开公司会议，向公司董事会汇报情况以及各项指标，进行充分的讨论在形成决议，避免盲目性和决策失误，确定各项细则后启动方案。

4.2 适应熟悉不同地域办事流程差别

在房地产开发中，各项证件与资质需完善齐全，政策以及办事流程是其中的重要环节，牵扯到的项目部门也较多，耗费时间与精力也较多，会造成许多实质性的困难，从而影响项目的开展。在跨区域房地产开发中，应根据所在地的开发特点与政策进行预先熟悉与适应。对于层层审批流程做具体的模拟与记录，根据项目特点预先提起申请，以免影响项目开展。

由前期方案看，各地办理流程与手续审批流程各不相同，许多一二线城市都开通了政务一体服务中心以为居民与各企业提供政务便利、节约审批时间，但需根据所在区域具体情况进行具体分析，以免影响进度流程。

对于工程施工材料的检测也是一大环节，应按批次进行检测，按照项目工程的要求进行对照，应严格符合当地政府的环保要求与材料标准。如有材料更换或其他特殊情况，应提前进行审批检测，以免耽误工期或对施工造成影响。

4.3 适应跨区域地区的办事程序

项目的开展会涉及多项手续办理与资料准备，跨区域发展的新区域与原有工作习惯往往存在较大差异，此类差异会造成极大的办事困难。在手续办理与资料准备工作中，应对各部门手续办理的差异进行汇总，预先熟悉手续差异与资料准备细则，做好各项评估与立项手续准入。设立专业资料员岗位，对于各项手续作出准备工作和备案，熟悉各个部门的工作流程与办公位置，适应当地办事程序，保障项目顺利开展。