浅谈房地产设计管控对工程建设的重要性

（厦门特工开发有限公司，福建 厦门 361000）

0 引言

工程建设活动是一项科学严谨、有组织、有计划的建筑活动，需要从无到有的完成一座建筑的建设。做好设计源头管理工作，能有效的指导工程建设过程，保证施工质量、进度符合计划要求。目前房地产行业更加注重精细化设计管理与施工管理之间的密切关系，通过科学、合理的一体化、精细化设计管理工作，大量减少错、漏、碰等之前存在的问题，从而有效指导和监督施工活动，使得建设施工符合设计预期标准。同时设计管理还对工程建设的成本控制有着重要的价值体现，帮助工程建设项目实现成本控制目标，促进建筑企业经济效益及价值提升。我国房地产市场已经逐渐成熟，这意味着房地产市场中的工程建设、质量管控、以及行业准则等均有着标准化的要求。故在工程建设中，以房地产设计管理为基础，遵循房地产市场的各项规章制度，制定出更好的工程建设方案，保证设计工程的质量、建筑工程的质量。从而实现房地产建筑工程质量的总体提升。本文基于工程建设中的设计管理进行分析，探析设计管理在工程建设中的价值体现。

1 设计管控的相关概述

1.1 工程质量的设计管控价值体现

众所周知，工程建设的首要条件是进行土地出让手续的办理，基于地块面积以及地址特征，更好的进行工程建筑设计与规划。通过提出可行的工程建筑设计方案，确定项目的可行性，完成项目的选址与初期准备工作，从而有效的保证工程建设项目能够有序进行。

建筑工程设计涉及多个专业，设计蓝图的质量对工程质量有着密切的影响。故基于工程质量的控制，在设计管理方面，在满足国家、地方相关规范的前提下，结合企业自身的技术要求，强化设计管理工作，高效科学的将各专业统筹在一起开展一体化设计，强化不同专业之间的联系，对工程建设中常遇到的错、漏、碰等问题进行优化，同时结合项目初期预算目标，优化节点大样，通过一系列的设计管理工作，不仅提升设计人员水平，而且保证设计质量大幅提升。同时根据施工组织措施对图纸进行科学的优化，减少不必要的人材机投入，保证工程质量、进度、造价满足计划要求。

1.2 工程造价的设计管控结果影响

房地产建筑工程行业中，设计管理工作通常是业主单位的设计部门进行把控，同时又需要设计单位、施工单位、监理单位共同参与完成。现阶段房地产建筑设计管理中，建筑设计与成本管理越来越紧密的联系在一起，虽然相关政策的出台、调整对建筑成本有一定影响，但做好源头成本管理尤为重要。在工程设计中，建筑结构选型、基础选型、建筑材料档次等级、施工周期长短、工程用料、层高、层数、景观苗木大小、设备档次定位等多方面均对工程造价有着较大的影响，故工程设计管理与造价管理息息相关，科学合理的设计管理工作才能有效地降低工程造价，满足预期要求。在科学管理的前提下，以建筑质量为基础，合理地控制工程造价的上下浮动，进一步提升建筑企业的市场经济效益[1]。

2 设计管控对工程建设的重要性分析

目前我国房地产发展已经处于一个较为成熟的发展阶段，在房地产发展的同时，需要不断解决人民群众日益提升的社会需求。因此结合时代发展背景需更好的将工程建设的设计理念进行创新，以新的技术、新的理念促进工程建设设计管理的发展与优化，从而保证现代化工程建设的科学性与合理性[2]。

2.1 设计管控对工程建设的指导作用

房地产项目的开发建设中，设计阶段作为项目管理的前期阶段起着尤为重要的作用，根据项目前期策划定位开展各专业设计工作，最终通过工程建设得以实现。工程建设以质量、安全、进度为控制目标，科学合理的设计对工程建设全过程可以进行有效的指导和管控，通过对各阶段有效的跟踪与指导，对已完工程的质量、效果进行评估，进而指导下阶段工作的开展，最终达到预期要求。

在项目的初期，通过技术交底等手段使施工及监理单位熟悉项目的基本情况，在实施阶段通过现场答疑、作业指导等手段使得项目质量、进度、效果满足要求。例如，厦门集美水晶湖郡项目在最初阶段，通过图纸交底会、现场指导等方式让施工、监理及业主管理部门熟悉设计难点和重要问题，尤其项目处于嘉庚风格保护区，整体建筑细节复杂，对施工要求较高，加之场地为Ⅳ类场地，基坑边坡、桩基施工难度和危险性较大，通过组织施工前交底工作，使得各参建单位熟悉场地情况，了解施工中难点和危险因素，掌握建筑细部，对有特殊要求的材料、模板提早进行市场订货和班组筛选，为后续项目施工打下良好基础。项目实施过程中对基础、上部裙房等重点部位，每周组织设计单位参加项目例会，同时对已完成建筑进行评估，指导施工单位开展工作，最终保证项目质量、进度、效果满足要求。

2.2 建筑设计的合理管控

随着国民经济的发展，房地产市场的整体呈现出蓬勃的良性发展趋势，建筑设计呈现多样化、风格化，设计理念不断更新。做好设计管理与建筑设计的统筹、协调工作，才能更好的创造符合业主和社会需求的产品。随着近年来城市化进程的高速发展，建筑企业的资金投入及国民生活生平的提高等诸多限制因素促使房地产工程设计管理更趋于完善，无论是国企、还是民营企都更加注重设计管理的重要性，制定了一系列的标准化管理制度来指导建筑、景观、室内等专业设计工作，保证最终的产品符合业主和社会的需求。同时基于工程建设，做好房地产建筑中的水电、煤气、线路、通讯等设计，同时协调总体的内部环境、消防通道、人防事物以及卫生处理等。例如，厦门住宅集团，在经过水晶湖郡项目，园博一号项目，莲花新城等项目的开发后，不断总结经验教训，不断学习标杆企业一体化设计思路，逐渐形成了一些列的行之有效的技术操作手册，如：一体化设计指引、地下室标准化设计指引、施工图内审指引、小区体验区设计指引等技术措施，通过新建项目的实施，不断修正，最终能很好地通过设计管理措施指导设计单位开展设计工作，提升项目品质。当然部分项目在城市中具有一定标志性或者地域性的原因，设计师可以不完全受业主想法，进行“个性化设计”，但过于个性化，往往使得其设计理念并不能为大众所接纳，因此在进行方案设计的时，适时合理的进行设计管理措施的介入能够使得设计师与业主意图融合，达成统一，使得设计师能够基于工程建设需求以及用户需求，更好的在工程设计方面进优化，通过与业主的沟通交流，了解项目定位，不断深化设计工作，保证建筑设计能够符合业主设计需求。

2.3 设计管控对工程造价影响

随着工程建设的发展，越来越多的房地产企业更加关注工程建设的资金投入和成本管控，因此成本管控贯穿于项目建设全过程。在项目的设计阶段做好成本管理工作，能有效的降低工程造价，节约大量资源。在项目的前期阶段通过上述所讲，制定一些列标准化技术措施，使之适用于一个区域的不同项目，既节约了设计时间，又减少了设计变更和签证。最后通过项目后评估和对标标杆企业成本管理目标，不断修正自身设计管理技术和成本管理，最终达到提效降本的目标。

工程建设的发展中，也存在较多不合理设计管理现象，如，大幅减压设计费、降低设计技术要求等，虽然能对工程造价有所降低，但最终因为设计图纸、标准等过低，造成施工无法开展，进而产生大量变更和签证，最终造价突破成本目标。合理的增加工程设计方面的成本投入，有效地调动设计人员在工程建设中的创造性与积极性，通过不断的优化工程设计方案，提升各专业设计的质量，才能使得工程建设有条不紊的开展，减少不必要的变更和签证，有效实现工程建设成本管控。在项目的方案设计过程中，适当增加设计成本投入，引入新技术，比如，在满足国家规范的前提下，设计部门通过BIM 手段对地下室管线进行优化，合理布置风管、消防管、桥架等管线，就可以适当降低地下室建筑层高，通过采用新技术，不仅提升地下室视觉效果，而且又能降低施工造价，节约成本。

2.4 设计知识对工程管控作用

工程建设过程中设计管理可以对工程质量进行有效指导和监管，对于工程质量的指导和监管需要符合国家制定的相关规范、制度，通过合理设计管理，使施工工艺、做法，流程更加合理、节约，同时又保证工程施工的安全性。房地产项目中，前室墙面瓷砖空鼓、脱落已成为工程质量管理的重要管控点，通过优化设计方案，在原方案的基础上增加铜丝绑扎或通过竖向铜条的嵌固措施，降低瓷砖脱落风险，同时通过与工程管理部门的协作，强化现场作业指导和监督、增强施工单位的主体责任意识。设计管理知识不仅限于设计部门，而是贯穿于房地产多个部门，只有熟悉图纸、掌握相关技术要求，才能更好地开展工程管控，最终使得施工质量满足设计要求，更好地体现工程技术的价值。

2.5 设计管控对于工程进度的影响

工程设计管理对于工程进度的控制也有着重要的价值体现，在工程进度的控制方面，通过与工程管理部门的讨论，在前期设计过程中结合工程项目的施工技术与施工组织措施，充分考虑不同专业之间的穿插时序，既能保证项目施工进度不受影响，又能降低施工措施投入。在项目施工阶段，施工项目的管理人员需要结合设计方案、施工蓝图，合理布置施工场地，合理安排施工材料和机械进出场时间等，结合实际施工进度，对工程施工过程进行管理，有效地实现工程施工进度管控。

2.6 设计管控对工程建设社会效应

设计管理在工程建设的社会效应方面，也有着很好的价值体现，社会效益的体现以市场经济调控、工程建设制度、绿色环保等为主，在工程项目设计管理中，通过对工程建设质量监控，实现成本的有效控制和材料的合理使用，从而使得工程建设成本得到有效控制，提升社会效益，同时又保证现代化工程建设的可持续发展。建筑工程的设计管理在建筑技术、建筑形态方面不断促进相关技术的创新，在进行建筑设计时融入更多的自然元素，结合建筑环境，因地制宜，以工程建筑的实用性、经济性、技术性为指导，更好地促进工程建筑在社会效应方面的价值体现[3]。

3 结语

综上所述，房地产工程建设设计管理相关影响因素中，包含了建筑需求、工期进度、造价成本、人员因素等，处理好相关问题，才能使得成本目标、进度目标、质量目标得到有效地管控，同时为项目开发过程中遇到的问题提供有效且充足的理论支持。因此，设计管理在房地产项目建设全过程有着不可替代的作用，做好设计管理工作，不仅能提升项目品质，而且能提高房地产企业经济效益、和社会效益。