小区会所产权归属路径分析

文/罗诚诚

随着地产行业的兴起，相关市场竞争也越发激烈，房地产开发企业为吸引消费者的眼球，在小区住宅配套设施方面可谓下足了功夫。近年来，开发企业往往在小区住宅中兴建会所，打出“高端会所，品质住宅”的旗号吸引购房者。此举固然吸引了大量人气，但也带来了诸多纠纷。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”[1]基于此，小区业主往往认为，小区修建的会所属于小区的配套公共设施，应属于全体业主所有。开发企业则认为，小区会所是其投资建设，未纳入业主购买的公用建筑面积（又称为“公摊面积”），有别于《物权法》规定的“公共场所、公共设施”，应当由其享有所有权。最高人民法院虽然出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》），然而实践中同案不同判的情形仍大量存在。[2]关于会所产权归属，在实践中争议较大，各个法院在审理时也各持己见，各自采用不同标准。因此，有必要对小区会所是否属于《物权法》所述的“公共场所、公共设施”及其所有权归属进行探讨，形成一条可行的判断标准。

一、会所是否属于《物权法》规定的共有部分

（一）法律上对共有部分的规定

《建筑物区分所有权司法解释》第三条第一项对业主共有部分作了列举式的规定（建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分），第二项作了反向规定。[3]从该规定来看，第一项中列举部分构造上多附属于居民大楼而存在，若脱离了大楼，通常会失去原来的效用，从该部分设施的功能来看，其本身也是用于满足业主生活需要，与业主专有部分一起构成了一个整体，从而更好地服务于业主生活。事实上，该规定只是对独栋大楼中的共有部分进行了列举，对于独楼外的共有部分并未涉及。例如小区中的道路、绿地、露天广场、凉亭等，这些当然也应属于小区业主共有。第二项的规定以否定方式规定共有部分的范畴，但最后加上了“其他权利人所有的场所及设施”。这条规定对于该类争议的解决并无实际效用。实际上，解释第三条第一项列举的部分在《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则（试行）》（以下简称《面积分摊规则》）以及《国家标准房产测量规范》（以下简称《测量规范》）中已经纳入到商品房买卖的公用建筑面积（又称“公摊面积”，以下简称“公摊面积”）中。[4]《测量规范》中明确公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢服务的公用设施和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算，还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入公共建筑面积。[5]《面积分摊规则》中亦有同样的规定。[6]《面积分摊规则》第五条的规定“商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”，因此，由业主公摊的面积相当于业主已经购买的面积，当然属于业主共有。未纳入公摊的、独立使用的管理用房、警卫室等，则是依据《物权法》第七十三条、《物业管理条例》第二十七条规定[7]，为全体业主所有。

据此，可以看出业主共有部分应当分为以下三类：其一，分摊共有，如楼梯间、垃圾道、变电室、设备间。该部分为整栋建筑的附属部分，与该栋建筑物不可分离，通常不具有单独使用功能，与业主生活密切联系。最重要的是，该部分已经纳入到公摊面积进行计算。其二，法定共有。该部分不附属于整栋建筑物，但是其使用与整个小区业主的生活需息息相关，且有明确法律规定该部分属于业主共有，如《物权法》第七十三条所规定的建筑规划区域内的道路、绿地以及物业用房等。其三，天然共有。该部分建筑物亦不附随于整栋建筑，在结构上具有独立性，但在规划设计时，功能上是为多栋建筑物服务的，对小区业主生活必不可少，例如业主委员会的管理用房、小区露天广场以及该广场上的健身设施、凉亭等。

（二）会所不属于小区业主的共有部分

通常而言，小区会所是指在住宅小区单独所建，为小区全体住户、成员、会员提供一定服务的综合性场所。该场所多表现为独幢房屋或单独一层，其中可能设有瑜伽房、咖啡屋、游泳馆、少儿活动房、健身房、球场等。依据《建筑物区分所有权司法解释》第二条的规定，构造、功能上具有独立性，能够办理房屋产权登记的建筑物为《物权法》上的专有部分。[8]构造上的独立性主要体现在物理方面，系指建筑物能够与其他部分区分，以墙壁、楼板等作为界限；功能上的独立性表现为具备独立的经济效用。[9]会所能否办理房屋产权登记暂且不论，但其一般表征为独栋房屋或者单层空间，并不附属于居民大楼，显然不能纳入业主购买的公摊面积中。

2005 年公布的《物权法（草案三）》第七十六条曾规定了会所的归属：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”但是第四次审议稿中删去了有关“会所”的规定，仅保留车库有关规定。关于删去的原因，全国人大法律委员会的回应是：“对于提供健身、娱乐等服务的会所，一般是作为独立房屋由开发商出售或出租，一般不作为业主的附属设施归业主所有。”[10]由此观之，在现行法律法规中，并未对会所权属进行规定。且从人大法工委的回应可得知两点：其一，立法者在立法时并未直接将会所认为是业主共有；其二，立法者也未直接将会所纳入到《物权法》第七十三条所述的“公共场所、公共设施”中。故法律并未明确规定会所的权属。

在功能上，会所一般包括瑜伽房、健身房、游泳馆、咖啡馆、球场等。会所所具备的这些功能虽确实与小区业主的生活质量息息相关，但是并未达到必不可少的程度。因此，会所亦不属于天然共有部分。

综上所述，小区会所并不属于为《物权法》规定的业主共有部分。

二、实践中关于会所权属判断标准及评析

在法律没有明确规定会所权属的前提下，法院往往采取综合标准对小区会所的归属进行判断。目前，在理论界和实务界主要形成了规划说、性质说、面积公摊说、房价构成说、合同约定说等认定标准。[11]笔者将对此一一展开评述。

（一）规划说

该说认为，只要开发企业在规划申报时，是以“配套设施”“公共设施”“公建配套”等名义报建，则应当认为是《物权法》规定的“公共场所、公共设施”。实践中，同样有法院持规划说。例如“世纪名门住宅小区业主委员会诉广厦安康房地产开发有限公司”案件中，阜阳市一审、二审法院认为，在开发企业规划申报时会所的建设性质为公共建筑，小区的客户服务手册中明确“小区配置有会所”，据此应当将小区会所视作《物权法》第七十三条规定的“公共场所、公共设施”，从而认定会所归全体业主所有。[12]但该种观点值得商榷。首先，规划申报材料是由开发企业撰写而向规划管理局报批的文件，其本身能否确定该会所是《物权法》所称的“公共设施”尚存疑惑；其次，开发企业在宣传手册、服务手册中载有“小区公建配置包括会所”等宣传标语，只能表明小区内设置有会所且该会所将为小区业主提供服务，并未约定该会所属于小区业主所有。住建部在2018 年12 月颁布生效的《城市居住区规划设计标准》附录B 中，将住宅以外的其他设施统称为配套设施，并将其分为六类，同时对每一类进行了细化，如表1 所示。[13]

表1 住宅以外的六类配套设施细化表

附录并未将会所纳入任何一类设施中，但从上表仍可见一些端倪。首先，公共服务设施包括初中、小学、体育馆、卫生服务医院、养老院、司法所等。其中，初中、小学等设施建设完毕后，一般会直接移交给当地教育部门，司法所通常移交有关部门，这些设施的权属显然都不归业主所有，养老院或可能归属于全体业主共有。但由此仍可得知，即使开发企业将某一类设施以“公共设施”、“公建配套”报建，该类设施也并非直接为业主共有。第二，配套设施的范围更加广泛，甚至包括商场、菜市场、餐饮设施，这些也显然不属于业主共有。故开发企业在规划报批文件中载明会所是“配套设施”亦不能直接认为此处的“会所”属于《物权法》中的“公共场所、配套设施”。同理，宣传资料中的“小区配有会所”等宣传标语更不能视为会所属于整个小区业主。第三，某一具体设施可能被归到多个类别下，这是由该设施的功能所决定。例如，机动车停车场（库），可以作为机动车的起始站或者终点站，可归到“交通场站”的类别下，又因能为居民提供停车服务，而可归为“社区服务设施”及“便民服务设施”的类别下。由此观之，某一设施在规划设计中具体由哪一类别所辖，是由其功能所决定，并非根据权属。

故不宜将规划说作为小区会所权属决定性判断依据。但若开发企业在规划申报中已经明确将会所作为“公共设施”报建，则即使其拥有会所所有权，也不得擅自改变该部分的用途或将该部分予以出售而损害业主利益。依照《城乡规划法》第四十条的规定，开发企业向人民政府提交报批的建设规划和设计方案在审批通过后，应向社会公布。[14]此时系开发企业向将来可能购买小区房屋的不特定多数人作出承诺——将为未来小区业主提供公共服务，对其自身具有约束力。开发企业若想改变会所的用途，应在征求小区业主同意后，向当地城乡规划主管部门提出变更申请。

（二）性质说

性质说，又称为实际使用说。若开发企业在规划申报时将会所以“公共配套”报建，并包括在物业用房面积内，且在实际使用中也作为公用设施与物业用房使用，则应当认为会所性质为《物权法》第七十三条规定的“公共场所、公共设施”范畴，[15]为全体业主所有。例如，在庆阳市西峰区“金鹏花园小区业主诉金鹏地产开发有限公司”案例中，金鹏家园小区会所在规划申报时以“公用设施”和“物业用房”报建，在实际使用中也以物业用房和管理用房使用（2005 年该小区会所建成，部分业主入住，一直作为物业办公场所、业主委员会办公场所和业主活动室使用），是业主实现对住宅居住、生活利用不可缺少的部分，故综合来看，小区会所属于小区的物业管理用房和公共管理设施，依《物权法》第七十三条的规定，属于全体小区业主共有。[16]此种情形下，小区会所名为“会所”，实为《物权法》规定的“公共场所、公共设施”，所有权应当属全体业主共有。

或有人会将规划说与性质说相混淆，实际上两者之间的差别较为明显。前者仅以开发企业规划申报时的类别为准，后者除依据规划报建材料外，还需结合会所的实际用途，查明会所的使用是否为小区业主生活所必需。在实践中，开发企业在规划报建时将会所纳入“公共设施”条目进行申报，多因将物业用房和管理用房等公用设施设置在会所内，但会所不仅包括此类公用设施，还存在健身房、游泳馆、瑜伽房等其他部分。对于物业用房和管理用房的权属，《物权法》有明文规定，此类争议较小，但对于会所剩余部分的归属则争议较大。

笔者以为，应结合会所剩余部分的实际用途与规划报建材料是否明确区分公用设施和其他部分进行判断：首先，开发企业将会所作为“公共设施”或“公建配套”报建，且未在规划申报文件中明确区分会所与物业用房等公共设施的，实际使用中也将整个会所作为非经营性公共设施使用，则会所应属于《物权法》中的“公共设施”，归全体业主所有。例如，在合肥市中院审理的一起案件中，开发企业在规划申报时将会所作为“物业用房”和“公用设施”申报，规划时将物业用房设置在中心会所内。虽然其在规划图中表明“中心会所建筑面积2713.9 平方米，物业管理及配套用房1410 平方米”，但是并未明确区分物业管理及配套用房与其他部分的位置。使用时，中心会所其余部分主要为居委会、青老年活动中心、物业管理等非经营性的公建配套用房。此时，该会所系小区公共服务设施，应当属于全体小区业主所有。[17]因此，应依性质说对会所的权属进行认定。其次，开发企业将会所与物业用房等公共设施一起报建，在申报文件中明确区分了会所其余部分与物业用房等公用设施的位置，实际使用时也不是将其作为小区的公用设施使用，则该会所其余部分不属于《物权法》中的“公共设施”。例如，在成都市中院审理的“青羊区春语花间第三届业主大会业主委员会、成都凌远房地产开发有限责任公司所有权确认纠纷案”中，凌远公司将物业用房设置在会所中，但在其会所设计图中明确了物业管理用房在会所一、二层的具体位置，此时对于会所其余部分的归属，有约定依约定，无约定归开发企业所有。成都市中院最终认为会所其余部分为开发企业所有。[18]

（三）成本分摊说

成本分摊说，又可称之为房价分摊说、房价构成说。根据投资收益理论以及《民法通则》第四条等价有偿的原则，开发企业在出售商品房时，在房屋售价中计入了会所开发成本，则会所应当为全体业主共有。在“恒兴置业有限公司与宜兴市新街街道海德名园业主委员会财产损害赔偿纠纷”一案中，一审法院花费了大量的笔墨对成本是否纳入到海德园商品房的销售价格中进行了论证，并最终得出开发企业将会所的建设成本纳入到商品房销售价格中，故会所应属于开发企业所有。[19]对于此观点，笔者持怀疑态度。

该说看似合理，实际上完全将经济意义上的成本计算与法律意义上的物权变动理论混淆了。在合同中，当事人意思表示一致与物权公示，即完成物的所有权变动。在会所所有权争议中，会所由开发企业建设投资，故业主只能通过购买继受取得房屋。而这一前提是双方在商品房买卖合同中就商品房的价格达成一致，但价格的高低是受供求关系的影响，当事人就价格达成一致并不代表就成本计算达成一致。不可否认，成本是合同标的价格构成的重要部分，也是当事人讨价还价的重要依据。故在交易中，成本总是或明或暗地对标的物的价格产生影响。但交易中标的物所有权的归属是一种法律效果，应当依据当事人的意思表示。而除成本外，还存在许多因素会对当事人的意思表示产生影响。例如，房屋的地理位置、绿化面积、通风、采光、楼层高度、小区配套设施、物业管理以及市场的需求量等，这些都会对当事人的意思表示产生一定影响。法官并非交易者本身，并不能得知其内心，只能通过客观的行为进行判断，故再细致的成本计算也不可能完全推断出合同双方意思表示的内容。正如江苏省高级人民法院在“南通市都市华城业主委员会诉江苏炜赋集团建设开发有限公司”一案中所述：“市场经济环境下，商品房销售价格虽与小区开发成本有关，但也并非确定销售价格的唯一因素，销售价格还与小区所处地段、房地产市场的冷热、开发企业资金的松紧等多种因素息息相关，会所的建造费用是否摊入小区开发成本并不必然导致销售价格的变动。”[20]

再者，作为一项所有权归属的规则在实践中适用须具备较强的客观性与确定性。因此，采用价格构成的成本计量法确定所有权归属时，应当满足以下条件：其一，市场价格的构成中有固定的利润与成本比例；其二，存在构成价格的固定成本项目；其三，有固定的成本水平。[21]国家物价局、建设部、财政部、中国人民银行曾在1992 年颁布了《商品住宅价格管理暂行办法》，其中第五条规定商品住宅价格有以下项目构成：成本（包括征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑、安装工程费、住宅小区基础设施建设费、住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息）、利润、税金及地段差价。[22]这是早年对商品房住宅构成价格的成本项目规定，但该规定在2011 年已经失效。[23]依据现行《商品房销售管理办法》第十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十九条的规定，商品房的销售价格由当事人协定。由此可见，市场经济下，国家并不鼓励对商品房的价格构成进行管制，反而更支持当事人的意思自治。在修建成本及利润不能清晰确定的前提下，并不能明确证明商品房销售价格中是否包含会所的建设成本，举证上往往较为困难。因此，唯有在价格管制的计划经济模式中，依成本价格构成确定所有权归属才可能较为有效。正如学者陈甦所说：“若法官在庭审判决中大量使用价格构成理论来解决所有权归属问题，从市场经济领域逐渐消失的‘计划经济幽灵’可能游荡到法庭上。”[24]

综上，商品房价格的构成往往受诸多因素的影响，不宜作为会所权属认定标准。但并不排除在极个别案件中，小区的商品房价格受政府部门管控，由当地物价局核定，通过物价局资料能清晰表明该商品房的价格构成，则成本分摊可以作为辅助证据结合文中其他标准确定会所权属。

（四）面积分摊说

面积分摊说认为，如果开发企业在商品房买卖中，将会所的建筑面积分摊到业主购买的公用建筑面积中，则会所应当属于全体业主共有。前文提到，依据住房建设部出台的《面积分摊规则》第五条的规定“商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”，若开发企业在销售商品房时明确将会所的建筑面积分摊到业主购买的“公用建筑面积”中，会所则应为业主共有。但依据《面积分摊规则》第八条、第九条以及《测量标准》规定可知，分摊的公用建筑面积只能是附属于整栋建筑物的部分，或者为整栋服务的公用设施和管理用房。故该说实际存在漏洞，即具有独立构造、单独使用，为整个小区业主服务的会所不能纳入公用建筑面积进行计算。当然，不排除实践中存在极少数的案例，开发企业以公用设施（非独立于整幢居民楼）的名义，将会所的建筑面积分摊到业主购买的公摊面积中。此时，应当将会所纳入《面积分摊规则》中“公用建筑面积”的范畴，其所有权归全体业主共有。

实际上，许多学者混淆了面积分摊说与成本分摊说（或房价构成说）。[25]前者明确将会所的建筑面积纳入到业主购房的公用建筑面积中进行销售，后者中，开发企业表面并未将会所的建筑面积纳入到公摊面积，而是暗中将其建设成本纳入到商品房销售价格中。正如上文所言，生活中直接将会所建筑面积纳入公摊面积的情形较为少见，现有的法律规范也禁止此类做法。因而在实践中，正如前文所述，成本分摊说存在不可忽视的弊端，并不能作为确定会所权属的依据。

（五）合同约定说

该说认为，若商品房买卖合同对会所所有权归属进行了约定，则应当以约定为准。该观点也得到了学界与司法实践的普遍支持。该说是民法领域中一项重要原则——意思自治的体现。

此处对合同约定不能狭义地理解，应该适当扩大合同约定的内涵。

第一，开发企业与部分业主在商品房买卖合同中约定会所所有权属于业主共有，则应当视为全体业主的约定。有人认为，开发企业与部分业主约定会所属于业主共有，该约定仅及于这部分业主。[26]笔者不赞成此种观点。首先，部分业主与开发企业约定会所的所有权归属，该约定不违反法律、行政法规，则自然有效，笔者不再赘述。其次，该约定是对会所的产权进行约定，而这些设施本是向全体业主开放，小区全体成员有权对这些设施进行公平利用。按照此种观点，仅将产权归属于部分业主，则这部分业主在使用这些设施时，比起其他业主而言，应当享有更优位的利益，如此将会产生一个问题，即购买同一小区商品房的业主在购买房屋时价格差别较小，但对于小区设施的利用，部分人在未付出更多代价的前提下却享有更优等的利益，此不符合生活常理。法院的判决看似解决了问题，实则埋下了更大的隐患。该小区全体业主本为维护自身的权利共同起诉，法院的判决在约定的业主与无约定的业主之间划下了一道鸿沟，使得本是两方争议的案件，变成了三方争议。现时的争议固然在表面上得到了合理的解决，但会所在实际使用时将会产生更多的争议。例如：开发企业对这些设施投入经营管理所获得的收益是不是应当分给这部分业主？若是，其他业主必然会对此持有异议；若答案为否，则法院判决这部分业主享有共有权的意义何在？

若开发企业与部分业主约定，由其保留所有权，则效力如何？笔者以为，该项争议其实较小。在开发企业与业主没有约定会所所有权保留的情形中，会所独立报建，构造上、使用上都具有独立性，按照“谁投资，谁所有”，所有权自然归属于开发企业。故其余部分业主的约定只是重新强调了会所所有权归属于开发企业。

第二，开发企业与业主之间存在不同或相反约定，也应视作对业主有利的解释。在实践中，商品房买卖合同一般由开发企业提供，合同中除具体房屋标的、价格等条款协商确定外，其余各条款均由开发企业提供。依照《合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。[27]

第三，开发企业在物业服务合同、物业移交接管协议备案证明存根、物业移交验收接管协议等书面文件中约定会所所有权归属于业主的，应当视为已经约定会所有权归属。笔者以为物业服务合同、物业接受协议等书面文件中的约定虽是开发企业与物业公司达成的，但该协议的内容与小区业主具有利害关系，可认为是第三人受益的合同，只要第三人作出了“受益意思表示”，则该合同不得变更或撤销，并对当事人产生约束力。虽然《合同法》第六十四条没有明确受益人是否具有履行请求权[28]，但依《合同法》的体系解释，第六十四条包括第三人的履行请求权是合适的，也是符合法律逻辑的。《合同法》起草人王利明、崔建远等学者也都认为，第六十四条可以或者应当涵盖第三人履行请求权。[29]故小区业主可依据物业服务合同、物业移交协议等主张对会所的所有权。实际上，在上文提及的“恒兴置业有限公司与宜兴市新街街道海德名园业主委员会财产损害赔偿纠纷”亦可以通过此路径解决会所所有权归属问题。在该案件中，案涉会所与476 平方米的物业用房同属一套建筑，根据建设工程规划许可证、物业移交接管协议备案证明存根以及恒兴公司与紫竹物业公司签订的物业移交验收接管协议等书面证据所载明的内容，恒兴公司在移交物业时，将会所与物业用房一并作为配套用房移交给紫竹物业公司，而且写明产权归全体业主所有。[30]据此即可认定恒兴置业有限公司约定了产权归属于小区业主，无需花费大量篇幅对会所建设成本是否纳入商品房价格进行论证。

或有人疑问：开发企业向规划局单方承诺产权归属于业主，是否表明开发企业已经向业主约定产权归属？笔者以为并非如此。首先，开发企业向规划局作出的承诺，系向政府部门作出的回应，并不产生权利与义务。其次，在没有政府部门下发相关文件明确要求开发企业承诺为业主所有的前提下，开发企业向政府部门的承诺应认为是向合同之外的第三人作出的允诺。在政府部门没有将该承诺公之于众的前提下，该承诺在签订商品房买卖时并不为业主所知，则不能视为合同条款。[31]

三、会所权属判断路径

（一）规定优先

会所权属若有规定明确属于某一主体，则应当按照相关规定确定。即使是当事人的意思自治，亦不能违背此种规定。对于此处规定，应视作广义理解，不仅包括全国人大发布的法律，还包括有关部门规章、地方性法规及相关政府文件。

1.法律规定。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”因而小区的物业用房实际设在会所，会所中作为物业用房的部分应当属于小区业主共有。至于该条规定的“其他公共场所、公共设施”，按照人民法院在2007 年出版的《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》一书中所言，当建筑物已经明确功能，具有固定的使用方法，属于小区业主的生活利用必不可少部分时，应属全体业主所有。[32]例如，会所中已经确定部分作为居委会管理用房、公厕、老年活动中心、安保用房等与小区业主日常生活紧密相关的房屋，一旦缺失将会影响小区业主的正常生活。对于该部分房屋的性质，应当认为属于《物权法》规定的“其他公共场所、公共设施”。在实践中，对于这部分建筑，可以依“性质说”加以认定。

2.部门规章。按照建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条、第八条、第九条的规定，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。会所的建筑面积原不应纳入业主购买的公用建筑面积之中。若开发企业在销售房屋时，确实将该会所的建筑面积纳入商品房的公摊面积之中，则应当视为其已将该会所销售给小区所有业主。按照规定，会所的所有权应当属于小区业主。

3.政府部门的出让文件。政府部门在出让国有建设用地使用权时，往往带有招标要求，会对小区内一些公共设施的权属作权属规定。例如，在《杭州市国有建设用地使用权挂牌出让公告》第三章第九条明确规定：兴建一处幼儿园，按照《杭州市萧山区普通中小学、幼儿园建设基本标准（试行）》（萧教〔2018〕172 号）文件相关要求建成后，无偿移交教育部门；配建公园绿地有偿移交给钱江世纪城管委；居住部分允许（预）销售；社区福利用地（居住区养老院）需全部自持。[33]在各地政府部门的出让文件中，都会对小区内部分设施的用途和权属进行规定。若某一地方政府在出让土地时明确要求该地块需要修建会所，且对该会所的所有权进行了规定，则该会所的权属应当依照该政府部门的出让文件予以确定。

（二）没有规定，按照合同约定确定权属

合同约定实际上是私法领域中意思自治原则的体现。在商品房买卖合同中，当事人对会所的所有权归属有约定的，法院应当尊重当事人的意思自治。但意思自治不能违背有关规定。例如，实际把会所作为物业用房使用，或已经将会所的建筑面积纳入到公用面积中进行销售，或政府机关已有文件对会所权属作出了明确规定，合同双方再对会所的权属另行约定的，该约定违背相关规定，应当认定为无效。

此外，如上文所言，对合同约定的理解不能过于狭义。首先，开发企业与部分业主约定了产权归属于业主，则应当视为与全体业主约定了产权归属；其次，开发企业与不同业主作了不同的约定，应当按照有利于业主的约定判断会所权属，如开发企业与不同业主作了相反的规定，则应当认为所有权归属于全体业主；最后，合同范围不应限制为开发企业与业主签订的商品房销（预）售合同，开发企业与物业公司签订的物业合同、物业接受协议等协议也可以作为当事人已经达成约定的依据证明。

（三）没有约定的，依照“谁投资、谁所有”

无论是项目规划说还是成本分摊说，都具有不可忽视的弊病，不足以作为决定性证据证明会所的权属，须结合其他标准予以确定。因此，若为前述情形，依据《物权法》第三十条的规定，在会所建设完毕时，由投资建造会所的开发企业取得会所所有权。[34]

四、结语

在现有法规未对会所权属进行规定的前提下，应当就具体案件作具体分析，从出让文件中的规定、会所的实际用途、是否纳入公用面积、合同约定、规划报建项目以及是否纳入建设成本等多个方面综合判断。其中，前三者可以作为决定性判断标准；若合同约定不违背法律法规、公序良俗以及相关规定，按合同约定确定会所权属。规划报建项目与成本分摊则只可作为辅助判断依据，若无其他依据与之结合，不得将其作为判断会所权属的依据。

注释

[1] 《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

[2] 如无锡市中级人民法院（2017）苏02 民终5565 号民事判决书、庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第2376 号民事判决书、合肥市中级人民法院（2015）合民一终字第02617 号民事判决书中，法院认为会所属全体业主所有；而龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第1759 号民事判决书、上海市第二中级人民法院（2018）沪02 民终4420 号民事判决书、杭州市中级人民法院（2017）浙01 民终5674 号民事判决书、南充市中级人民法院（2014）南中法民终字第444 号民事判决书中，法院认为会所由开发企业投资建设，应属其所有。

[3] 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

[4] 《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则（试行）》与《国家标准房产测量规范》中对业主购买的公用建筑面积所采取的称呼不同，前者称为“公用建筑面积”，后者称为“共有建筑面积”，但两者实际表达的意思一致。为行文方便，本文统一采用“公用建筑面积”。

[5] 《中华人民共和国国家标准房产测量规范》（国标GB/T17986-2000）B3.1 规定：“共有建筑面积的内容包括：电梯井、管理井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、国道、地下室、值班警卫室，以及为整幢服务的公用设施和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入公共建筑面积。”

[6] 《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房〕〔1995〕年517 号）第五条规定：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。”第八条规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用设施和管理用房建筑面积；2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。”第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”

[7] 《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”

[8] 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“ 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”

[9] 参见武志国《逐条解读〈最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》，（http：//www.law-lib.com/lw/lw_view.asp?no=9990）。

[10] 参见《全国人大法律委员会关于〈中华人民共和国物权法（草案）〉修改情况的汇报》（北大法宝http：//www.pkulaw.cn/fulltext_form.aspx?Db=protocol&Gid=ea3b972188e2a5c943db5877a33 8f8c8bdfb&keyword=%e7%89%a9%e6%9d%83%e6%b3%95&Encodin gName=&Search_Mode=accurate&Search_IsTitle=0）。

[11] 参见钱慧智《论住宅小区会所所有权的归属》（南京师范大学硕士论文，第38-42 页，阜阳市颍川区人民法院《小区会所的产权归属问题研究》（http：//fyyzfy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2015/06/id/1639454.shtml）。

[12] 参见阜阳市中级人民法院（2016）皖12 民终2538 号民事判决书。

[13] 参见 《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）附录B（居住区配套设施设置规定，第21-25 页，http：//www.mohurd.gov.cn/wjfb/201811/t20181130_238590.html）。

[14] 《城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。”

[15] 《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

[16] 参见庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第2376号民事判决书。

[17] 参见合肥市中级人民法院（2016）皖01 民终2278 号民事判决书。

[18] 参见成都市中级人民法院2018川01民终6047号民事判决书。

[19] 参见无锡市中级人民法院（2017）苏02 民终5565 号民事判决书。

[20] 参见 江苏省高级人民法院（2016）苏民终313 号民事判决书。

[21] 参见陈甦《不宜用价格构成理论解决所有权归属纠纷》（载《人民法院报》，2004 年4 月15 日）。

[22] 参见《商品住宅价格管理暂行办法》（价费字〔1992〕382号，已失效）。

[23]参见《国家发展和改革委员会决定废止、宣布失效、修改的规章和规范性文件目录》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第10 号）。

[24] 参见陈甦《不宜用价格构成理论解决所有权归属纠纷》（载《人民法院报》，2004 年4 月15 日）。

[25] 参见阜阳市颍川区人民法院《小区会所的产权归属问题研究》（http：//fyyzfy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2015/06/id/1639454.shtml）。

[26]参见南京市中级人民法院（2015）宁民初字第11 号民事判决书。

[27] 《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”

[28] 《合同法》第六十四条规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”

[29] 参见韩世远《试论向第三人履行的合同——对我国〈合同法〉第六十四条的解释》（载《法律科学（西北政法学院学报）》2004 年第6 期，第104-106 页）。

[30] 参见无锡市中级人民法院（2017）苏02 民终5565 号民事判决书。经法院审理查明，宜兴市物业管理中心取得的物业移交验收接管协议备案证明存根上载有“物业用房：海德名园26号会所，面积1123.62 平方米，物业用房位于会所二层，面积476平方米（海德名园一、二期共计建筑面积118987.46 平方米），产权归全体业主所有”的内容。

[31] 参见泰州市中级人民法院（2017）苏12 行终244 号民事判决书。经法院审理查明，2006 年9 月30 日，靖江市规划局对苏州中天公司报送的城市花园住宅小区三期建筑设计方案作出规划审核意见，载明：“你公司要求将分散在小区内的物管用房统一集中到城市健身馆中，必须征得靖江市物业管理办公室书面同意，并由你公司作出书面承诺，如因此发生一切问题由你公司承担责任，方可进行调整。”2006 年10 月10 日，苏州中天公司向靖江市规划局提交承诺：“为更好地对小区建成后的物业进行科学化、现代化管理，我公司将东、西两区的物业管理用房统一调整至中天会所，并按有关规定完善物管设施，会所产权属于全体业主，不对外销售，待整个小区建成后交由物业公司使用。”靖江市物业管理业管理处在该承诺上注明“同意该方案”并加盖印章。

[32] 参见黄松有《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》（人民法院出版社，2007 年版，第232-236 页）。

[33] 参见《杭州市国有建设用地使用权挂牌出让公告》（萧土资告〔2019〕01009 号）。

[34] 《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”