土地评估相关问题分析

任晋

资产基础法在应用中，企业价值是构成成本资产价值的关键因素。以资产基础法评估房地产开发企业为例分析土地评估相关问题，可以为房地产开发企业的资产评价提供参考与支持。基于此，文章主要对其进行了简单的探究分析。

资产基本法也称之为成本法。是一种在合理评估企业资产价值以及其负债的基础之上，分析企业、企业所有者以及相关证券价值的评估性思路。

一、资产基础法基本思路

资产基础法的主要思路就是在基准日市场条件之下，对企业资产以及负债市场价值进行重估分析，最终确定评估对象的具体价值。而企业在经营中需要的资产，通过替代原则，基于企业持续经营为主要假设，通过估算购买不同资产以及负债的市场成本的方式进行处理;而针对溢余资产则要通过假设变现的方式对其市场变现净现金流进行估算分析。

同时，其最为关键的观念就是市场成本，也就是资产或者负债市场采购的价格。其剥壳了生产者的市场平均利润以及生产成本等等。在进行资产以及负债进行评估中要与配套的基本思路温和，分析其日常经营活动的有效资产以及负债，基于购置资产或者负债为主要的前提进行分析。如果其不属于企业正常经营需求，则要基于此资产在正常条件之下的变现金额作为评估值。

二、以资产基础法评估房地产开发企业为例进行土地评估相关问题分析

（一）评估过程

综合评估对象的特点以及评估人员要收集整理的资料信息，土地使用权通过市场法以及假设开发法的方式进行评估分析。

（二）假设开发法

1.销售收入预测分析

通过市场调查分析，选择评估基准日中周边商品住宅销售单价进行修正之后进行预测分析。预测某普通商品住宅，建筑面积为49800.00平方米，其单价为5700元，销售总价为28386.00万元，预测在2020年其销售进度为40%，总价为11354.40万元，不含稅销售收入为10453.08万元。

2.开发成本预测

通过评估分析，对同类型房地产项目开发成本进行调查分析，可以预测其投入进度。

3.折现率确定

通过假设开发法进行动态分析处理，没有单独的分析投资利息以及开发商客观利润等参数，将其在折现过程中隐含了。也就是说，假设开发法中的折现率主要有安全收益部分以及风险收益部分。

（三）评估结果测算

1.动态分析法

综合收入、成本费用以及税费，其存货-土地使用权动态分析的最终结果为4102.52万元。

2.静态分析法

通过静态分析法进行分析，投资利息以及开发商的客观利润都是通过单独的方式显示出来的。

现有的评估方式中，静态分析法是假设项目在开发完成之后的全部销售，并没有分析预售以及延迟销售。对此，静态分析方法中无需分析销售期间中的相关管理费用。通过动态分析法进行分析中的销售期间管理费用则可以通过静态分析法中在客观利润中进行扣除。

通过静态分析法进行评估分析，扣除了开发商客观利润，其余无需进行扣除，通过迭代计算结果为P=4128.23万元。

3.市场法

通过国土资源局进行查询分析，确定相同土地级别、用途以及供求范围中其价格，根据国家政策要求，进行评估分析。其主要评估内容有增值税、土地增值税、企业所得税以及增值税的附加税。

4.土地评估有关问题的思考

通过假设开发法进行评估。在静态分析中，可以单独的显现投资利息以及开发商的客观利润。而通过动态分析，二者则无法单独显现，在折现过程中隐含。因此，动态分析要求折现率要包括安全收益以及风险收益两个部分。

在通过假设开发法进行评估，要同时采用两种方式共同分析，最终采取一种或者两种方法的平均值作为假设的开法结果。

为了保障动态分析法与静态分析法二者的计算口径相同，在取开发商的税前利润作为客观利润。通过市场法进行评估分析，要分析一般存货评估方法，扣除相关税费。存货土地使用权与一般存货之间具有一定的差异性，因此要分析对应的纳税义务时间价值。对房地产开发企业土地评估相关问题分析，其主要评估范围为企业的全部资产内容，包括了长期资产、流动资产、固定资产以及无形资产等相关资产内容。针对房地产企业的不同资产要通过不同的方式进行评估分析，要根据实际状况采取有效的方式。而应用不同的方式进行评估只能说明其评估设计的范围通过了不同的方式进行确定，并不能理解为评估对象中的权益通过两种或者两种以上的方式进行评估。

三、结语

资产基本法是基于资产负债表为主要导向的一种评估方式，企业资产负债表主要体现的就是现行价值。资产基本法会涉及到尚未入账的有形、无形以及负债的评估以及确定，也要对已经计入的资产与负债进行重估。我国在进行企业价值评估中长期应用资产基本法，其具有较为显著的优势。（作者单位：李艳星驰（天津）房地产土地评估有限公司）