房地产企业资金链风险评价体系构建

于茜 福建中烟工业有限公司

一、前言

房地产企业在经营过程中需要大量的资金作为业务循环的需要，可以从内部和外部两个方向筹措房地产建设所需要的资金，然后以销售房地产的收入作为回笼的资金。具有如下几个特征：第一，由于地产项目一般投资比较大，初始阶段筹集资金的数额也是十分巨大的。房地产企业在开发建设初期，需要大量的建设资金，因此为了保证房地产项目的顺利进行，需要足够的资金供应链；第二，房地产企业资金链周转比较慢。房地产企业从土地最初的购入，到最后销售房地产回笼资金，使用资金的周期很长，在这一过程中会受到明显的市场环境变化，因此具有较多的不稳定因素，难以进行有效的资金周转；第三，房地产企业收回资金比较困难。如果房地产企业销售项目因各种因素无法达成，可能会面临资金链断裂的危机。由于房地产项目回笼资金的方法比较单一，不够灵活，因此资金回笼较为困难；第四，受到国家政策调控的影响比较大。由于政府对于房地产市场的宏观调控，房地产企业资金运营会受到国家政策的影响。房地产开发企业要想保证整个资金链的健康，必须要在房地产资金的筹集阶段，运营阶段以及后期的资金回笼阶段都保持稳定的资金链现金流，这样才能够保障房地产企业资金链不断裂。

二、房地产企业资金链风险特征

从狭义上来看，房地产企业所面临的资金风险，主要是指企业流出的资金大于流入的资金，影响房地产企业的正常持续资金运营，可能会造成大量的损失。房地产企业的资金流入主要取决于所筹集资金的多少以及销售回款；房地产企业资金的流出主要是指建设项目资金以及各种费用，可以用流入与流出之间的差来表示风险的大小。资金链风险具有和风险一致的性质，同时由于行业规律与其他风险又有许多不同之处，因此必须要深入了解房地产企业资金链所具有的独特风险，更准确找到影响房地产企业资金面风险的因素，并制定有效的抑制风险的措施，下面主要探讨房地产企业资金链风险的特征。

在房地产项目开发运营的全过程中，风险因素都很多，在前期的资金筹阶段，资金投资阶段以及后期的开发和销售回笼资金阶段，风险因素会随之变化，导致危险程度的不一致，具有较多的不稳定性的因素，在这一过程中影响因素对经验具有不同程度的改变，对于整个资金链稳定性造成威胁。房地产资金链风险具有隐蔽性以及偶然性，各种资金链风险是动态变化的。

三、房地产企业资金链风险所形成的原因

（一）在资金筹集过程中资金链的风险

房地产企业获得资金的主要方式是银行借款，随着国家宏观调控的收紧，房地产企业筹资的成本逐渐加大，如果制定了筹资计划不合理，可能会引起房地产企业债务结构不合理，大量举债可能会超出房地产企业自身的承受范围，如果对于投资管理不当，会导致房地产企业出现资金链断裂。

（二）投资过程中的资金链风险

房地产企业利用自身投资去建设项目，利用销售项目来回笼资金，因此必须合理的使用银行借款。如果在投资市场中，对于项目定位错误或者是投资方式不合理，投入资金超出原有的计划，没有做好项目的可行性分析，造成巨大的还债压力，也影响企业的偿债水平以及盈利能力。

（三）管理型以及项目经营型的资金链风险

相较于其他行业，房地产企业如果开发计划不合理，建造项目花费成本过高，也可能会造成管理型的资金链风险。

（四）资金回笼过程中所产生的资金链风险

容易受到宏观政策的影响，如果房地产市场整体需求下行，会拖累项目的销售回款情况，到期房地产难以按期回收房地产销售价款，导致整体资金链出现断裂，企业生存受到极大的挑战。

四、房地产企业资金链风险评价体系的构建

在阅读大量文献的前提下，综合考虑房地产企业资金链风险的特征以及其他的相关要求，可以构建房地产企业资金链风险评价体系。有以下具体的评价指标：

对于融资阶段的资金链风险评价，可以采用：第一，资产负债率。资产负债率能够有效代表房地产企业的债务偿还能力，呈现反向变动关系，它的比值越高，就说明房地产企业举债过高，偿还能力较差；第二，利息保障倍数；这个指标代表企业能够偿付利息的能力，该数值越大，说明支付利息的能力越强，更容易筹集到相关的资金；第三，企业的信用等级。信用等级越高，资金链风险因素就越小，履约能力就越强。

对于营运阶段来说，资金链风险评价可以采用以下指标：第一，成本费用增长率，主要表示企业成本费用的变动情况，比率越大说明支出增多，没有控制好内部的成本；第二，存货周转率。比值越大，说明房地产企业存货能够在比较短的时间内销售，回笼资金的速度比较快；第三，投资决策的能力。

对于资金回笼阶段的资金链风险评价指标，第一，应收账款的周转率，它是指应收账款变成现金的速度，比例越大，说明在短时间内能够收回应付账款，企业的营运能力就越强；第二，营业利润率。与企业的获利能力成相同的变化趋势，它的比率越高，说明房地产企业获利能力越强。第三，营业周期。营业周期与项目销售回款以及数量和速度都有关系，将直接影响房地产企业的资金链风险。

五、结束语

房地产企业资金链风险是在开发经营过程中必须重视的问题，需要建立合理的指标体系，分阶段对房地产企业资金链风险进行有效的评价，将资金链风险降低到合理的水平，以不断提升房地产企业风险抵御的能力，维持房地产企业的正常健康可持续发展。