浅析高校单位产权房社会化管理发展趋势

随着国家公有住房制度改革的变化发展，单位产权房产权出售给个人，形成了房屋产权多样化的新形势，出台越来越多的新政策，以前的政策法规已经不能满足当前形势发展的需要，把高等学校单位产权房管理问题推向整个社会，把产权住宅房屋维修进行社会化，是目前我国单位产权房社会化管理是未来发展的必然趋势，同时也是高等学校后勤管理社会化发展的主旋律。

一、单位产权房等老旧住宅小区管理的未来趋势

单位产权房等老旧住宅小区社会化管理是未来趋势。2010年4月经沈阳市人民政府同意，沈阳市房产局颁布实施《2010－2012年弃管住宅区综合改造工作方案》。改造对象包括非物业管理的2696个旧住宅区中1502个无法落实房屋维修责任主体或房屋维修责任主体无法履行责任的弃管住宅区。近几年，沈阳市政府相继出台《沈阳市物业管理条例》、《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理实施意见》、《沈阳市社区工作暂行办法》、《关于加强社区公共用房建设和管理工作的意见》等相关法规文件。2018年沈阳市政府又实施改造了100个旧住宅区居住环境建设工程，致力于实现老旧、弃管小区物业管理全覆盖。沈阳市房产局表示，沈阳将建立物业管理中心，对辖区内的管理旧住宅区的物业服务企业进行监管，向规模较小的旧住宅区派驻物业经理人，指导业主自治的住宅区开展物业服务，开展旧住宅区达标考核等等，种种迹象表明居民住宅区社会化管理是未来发展趋势。

二、影响单位产权房社会化管理的因素

（一）资金因素。由于房屋建设较早，住宅区基础设施较差，住宅区的水电房屋等设施的维修与维护需要大量的资金投入。纵观我校发展历史，目前全校作为产权单位的教职工住宅20栋，分布在于洪、皇姑、大东、和平、东陵等地区，总计8万余平方米，多数是七八十年代建设成分配的福利房。房改时职工上缴的房屋维修基金越来越少，不够负担越来越突出的老旧小区房屋维修的问题。房产制度改革后，单位产权房出售给学校教工人员，个人无需再缴纳房租，学校作为产权单位，一直承担着单位产权房公共部分的管理与维修，由于房龄较长，管线、外墙、屋顶等公共部位维修工作越来越多，学校人力、财力很难支撑这些旧住宅区的未来维修工程。

（二）业主因素。房改后，房屋已成为个人所有，部分房屋已出售或出租他人，房屋产权所有人非本校教工。一旦涉及到房屋维修问题，无论大小，认定产权单位有义务全部免费为产权住宅进行维修与管理，对新形势下的物业管理公司有抵触情绪。如果实行房屋管理社会化，那么住户需向管理房屋的物业公司交纳相应服务费用，用于住宅区的维修、水电、保洁、保安、绿化等，抵触的住户较多。

三、单位产权房管理社会化的解决方法

（一）实现单位产权房屋社会化管理，首先要实现高校后勤物业社会化管理。高校后勤物业管理部门，它可以是从社会上引进的物业公司，也可以是由高校的房产管理部门或是另成立一个科室注册物业管理公司，进行独立自主经营。在授权范围内集中实施社会化管理，将单位的房屋、维修、绿化、水电、保安、清洁等统一安排管理。住宅小区里的业主只需要面对物业管理部门工作人员，就能办理咨询关于房屋管理维修等日常问题。既方便业主，也便于集中统一管理。

（二）高校应就单位产权住宅区物业管理工作制定计划，逐步维护产权住宅区内公共基础设施建设，最终达到产权房物业管理社会化接管工作的基本要求。首先成立小区业主委员会，自主管理住宅区相关事宜。业委会经住宅区内的住户投票选举，代表全体业主管理小区内的公共设施。高校后勤管理部门应逐步将住宅区的大小事务交由业主委员会自行管理，由业委会考核现行家属区服务提供者的服务质量，与市房管部门协调申请房屋维修基金等事项。通过有效的沟通、宣传，转变职工的陈旧观念，让他们接受产权房管理社会化，认识到这是一种必然趋势。如果在短期内无法实现房屋物业管理社会化的情况下，可以尝试将高校住宅区与其他居民社区一样，纳入当地政府房屋社会化管理范围。

随着高校后勤管理体制的不断深化改革，单位产权住宅小区实施房屋物业管理的社会化和商业化是一种发展必然趋势，高校也应该为实现单位产权住宅房屋社会化管理创造有利条件，高校教职工应该顺应趋势发展。