我国房地产企业盈利模式

□文/徐赏诗意 刘铁民

（沈阳化工大学经济管理学院 辽宁·沈阳）

［提要］ 在当今房地产行业竞争激烈的大环境下，一个房地产企业的盈利模式是公司能否获得利润的关键。本文从盈利模式基础理论入手，对房地产企业盈利模式进行剖析与确定，指出当前房地产企业盈利模式存在的不足，并提出相关改进建议，以期改善房地产企业盈利模式，提高公司盈利能力。

一、理论概述

从狭义的定义来看，盈利模式是一个企业为其他企业或个别消费者、合作伙伴和企业组织结构创造价值的模式，企业的所有活动、价值资本和营销关系都旨在增加更多盈利性的、持续不断的收入来源。从广义的定义来看，欧洲学者Paul Timmers（1998）认为盈利模式是将企业现有的产品、信息、服务要素组合起来的一种组织架构，通过在企业中构建这种组织架构来取得利润。

在对房地产企业的盈利模式展开研究时，所谓的盈利模式其实就是企业在市场竞争中形成的特有商务结构及业务结构，是确保企业生产和发展的经营模式。对盈利模式展开评价，可以从利润结构和利润稳定性两个方面对企业实现盈利的方式进行分析。对企业的利润结构展开分析，需要使企业的收入来源和成本结构得到明确，以便使企业实现自身收入项目的合理规划，并且实现成本与收入的相互匹配，继而通过合理控制成本获得利润。对企业利润的稳定性展开评价，则是需要对不同业务组合的特点展开分析，以便了解各种模式的利润稳定性。

二、我国房地产企业发展现状

（一）行业需求依然旺盛。近几年，房价过高、房地产泡沫等声音一直连绵不绝，出现了大量对房地产行业不看好的学者，但是这依然阻挡不了居民对购房的热情，房地产行业产品的销售量持续性的增长，表明了房地产行业需求仍然旺盛。需求是产生发展的前提和基础，强烈的购买欲会促进销售的增长。我国国民经济的增长带动了城镇居民收入的增长，其增长速度超过了房价的增长速度。据住户收支与生活状况调查资料显示，截至2019年上半年，全市居民人均可支配收入33，860元，同比增长8.9%。其中，城镇居民人均可支配收入36，759元，同比增长8.9%。收入的增加，会带动居民生活水平的提高，对住房的档次也会随之提高。城镇化水平的加速发展，也会大幅增加住宅的需求数量，城镇居民可支配收入大幅的增长，为这种需求转化为购买力提供了必要的支撑。

（二）房价持续上升。虽然我国政府在近年来年出台了一系列政策抑制房地产价格的上涨，但是因土地价格上涨、基础材料价格上涨、品质的提升、供求结构的变化等原因，2019年我国房地产价格仍然呈现上升趋势，全国商品房平均销售价格为10，455元/平方米，与上年同期相比提高5.6%。其中，新建商品住宅销售价格同比增长了约7%，中低档商品住宅供应量下降，商品房平均价格上涨，究其原因，主要有以下几点：城镇居民生活水平提高导致高品质住宅比重增大；政府减少了对经济适用房的投资力度，再加之政策的不完善，导致投资和投机性购房行为日益猖獗；房地产市场存在着一定程度的垄断现象，造成局部地区房地产价格政策增长；房地产市场信息不对称，房销售商故意炒作，进一步促进房价的增长。

（三）银行贷款对房地产投资的作用越来越强。我国房地产开发融资渠道有银行贷款、信托贷款、信用债、海外债等渠道，其中银行贷款是房地产企业最重要的融资渠道。从银行贷款来看，虽然房企银行贷款面临收紧，对于高杠杆经营的房企是一个考验。但是长期来看，银行贷款仍将是房企最主要的融资渠道，占据房企融资总量的半壁江山，原因有二：一是其他融资渠道受到挤压，房企对银行表内贷款依赖度提升；二是对于银行而言，房地产资产是收益较高且风险较为可控的主要配置标的。所以，应重视银行贷款对房地产开发的促进作用，使其成为房地产投资强有力的支撑。

（四）房地产融资环境回暖。2019年初，房企融资延续了上年底的回暖态势，在这个背景之下，房企融资规模也呈现先扬后抑的趋势。据监测数据不完全统计，2019年95家典型房企融资总额为14，494亿元，同比增加5.5%。2019年一季度房企的融资环境较为宽松，此后虽然二季度开始融资环境持续收紧，但是由于房企融资节奏的关系7月份又是一个融资高潮。从全年的表现来看，单月的融资额在5月之后持续保持低位，但因为1月和7月房企的融资额较多，所以全年的融资额仍会继续同比增加。

（五）中小房企资金承压大。由于融资环境多年来整体收紧，不少企业都出现了资金链困难的现象。大型房企可以利用出售项目、减少投资、加快现金回笼力度等方法实现现金的回流，以维持资金链的稳定。而对于一些中小房企来说，由于企业短期内有偿债压力，在市场上进行融资又困难重重，因此在偿债高潮到来时有不少中小企业出现了债务危机。

中小房企的债务危机也导致了部分企业的破产倒闭。2019年房地产企业的破产数量已经达513家。随着房地产调控持续、房企集中度上升、融资环境不断收紧，房企的生存压力持续加大，破产数量明显增多。

（六）国家宏观调控力度加大。2019年，楼市在年初小规模回春后，中央调控大幅收紧，地方政策随之从紧。年初一季度至4月初，政策环境边际宽松，楼市小幅回暖，城市房价环比普遍上涨，一季度人民币新增贷款达到有记录以来的单季新增贷款新高。在此背景下，4月19日中央政治局会议重申“房住不炒”定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

三、我国房地产企业盈利现状

（一）房地产融资成本持续上升。2019年房企新增融资成本为7.07%，较2018年的6.53%显著上升了0.54个百分点。自2019年5月发布23号文限制信托贷款后，开启了房地产融资的新一轮的调控，三季度以来陆续对信托贷款、境外发债以及开发贷等都做出了更加严格的调控，房企借贷成本整体走高成为必然趋势。此外，2019年高成本的海外债规模快速攀升，也同时带动了整体融资成本。

（二）土地购置成本上涨。2019年土地购置价格并未延续2018年的价格回落之势，全国300城土地成交价迎来大幅上涨，增至2，396元/平方米，同比上涨13.7%，升至历史高位。土地购置价的明显上涨主要有两个原因：一方面是由于2019年一二线城市成交规模占比相比去年同期显著提升，比例增加了3个百分点；另一方面由于年内市场热度不高，大部分城市增加了优质地块的供应，如北京2019年有多宗不限价宅地、深圳的宅地供应量较去年同期也有明显的提升，这也进一步推高了2019年的成交均价。

（三）房地产行业总体收入降低。虽然房价仍处于上升趋势，但房价增速小于成本的增速，致使很多中小房企出现债务危机甚至破产。房地产行业出现此类现象主要有以下原因：其一，国家政策对房价进行宏观调控，对以往高房价起到了一定抑制；其二，自“营改增”实行以来，对于房地产开发企业来说，在成本收入率相对不高的情况下，“营改增”后会增加房地产开发企业的整体税负，增加的范围是2%～3%。虽然我国房地产行业开始向好的方面转变，但是由于房地产行业前期问题的积累，仍然存在着一些阻碍我国房地产企业盈利持续性的问题。

（四）资金成本加大且周转期长。房地产行业属于资金密集型行业。无论是建设初期还是竣工验收都需要大量的资金投入，这就导致房地产对于资金的需求量非常大。此外，房地产的行业特性决定了其资金周转的期限也较长，这就造成了房地产企业资金周转比较长的特点。由于房地产资金占用量很大且不可转移，因此大多房地产企业的现金流量较为紧张。近年来，由于房地产市场出现疲软，房价回落库存积压，商品流转不畅，流转周期增长，致使很多房地产企业的经营现金流量为负值。

四、我国房地产企业盈利模式建议

（一）探索新的利润点。我国房地产企业收入来源主要是房产开发，但是随着房地产行业整体形式的变化，房地产企业要想获得生存和发展，就必须转变发展策略，寻求新的利润增长点，如SOHO中国推行从“开发销售”向“开发持有”转型；碧桂园进军互联网家装；华夏幸福坚持产业新城策略，积极推进产业园区建设；金科地产则从重资产向轻资产转型。许多房地产企业顺应市场变化趋势，不断增大房产的附加值，寻求新的利润点，以维持企业的可持续发展。

（二）加强对成本费用的管控。在目前这个竞争激烈的市场环境下，对于相关人才，公司从一开始就应该制定一个合理的职工薪酬与职工激励制度，既保证职工的利益又保证公司的利益。对于相关工程物资，公司在采购的时候应该做好相关采购政策，测算出相关采购成本，以防成本超标。相对开发和建设环节，在销售环节所涉及的成本费用也很高，同时在这个环节对公司的成本费用更好控制。市场营销部门在进行广告宣传、提供产品赞助活动的时候，前期一定要测算好成本费用，以及其所能带来的价值。

（三）对政策风险加以防范。当前，房地产行业正处于政策变革的时期，而政策的实施不受人为因素的影响，因而为了减小政策风险带来的影响，房地产公司应该对现阶段我国房地产行业的发展情况有一个深入的了解，找到公司在所选用的盈利模式下对政策风险的预防程度。公司可以通过预测未来政策将如何对整个房地产行业加以约束和规范，对公司的盈利模式进行调整外，以防因受到政策影响而调整公司的生产经营活动。