我国土地储备运作模式面临的障碍及对策

傅晨光 东平县金地测绘中心

一、我国土地储备运作模式分析

（一）土地入库阶段

土地入库也就是取得土地，在实际应用中，其主要表现为利用征用、收购等的各种方法来对土地进行集中储备的行为，这种做法能够实现对土地存量的增加，确保土地的入库率符合相关要求，以此来有效帮助国家做到对土地资源的合理利用与规划，最大程度的发挥出土地资源的管控与利用效果。在此过程的执行中，往往涉及了对一些土地的入库必要补偿，必须要严格依据相关法律的规定来合理开展，确保土地在入库的整个过程中都有足够的秩序，提高此过程的公平性与公正性，这不但能够促使社会更加的和谐稳定，还能够防止发生各种纠纷问题。

（二）土地整理阶段

就土地整理来看，它主要是跟根土地在完成入库后的相关管理流程，在对土地实施整理的过程当中可以有效确保土地自身的再次出让能力，并且根据相关法律法规的要求来加强对土地入库后法律文件流程的管理，确保所有入库以后的土地都有更好的法律属性。除此之外，要针对土地的实际状况实施全面的整理，例如土地在完成入库以前所存在的建筑物等，一定要及时的拆除，结合拟进行土地出让的类型，对土地实施相应的改造，通常要满足“三通一平”或者是“七通一平”的要求，以此来为土地在后续的出库提供必要条件。

（三）土地出库阶段

就土地出库来看，它是在经过对土地的入库整理以后，把土地再次投入到市场当中。具体来看，土地出库的主要形式包括了划拨、租赁、出让等。在现阶段，经营性用地的出库通常会借助于招标、拍卖以及挂牌的方法来明确土地使用者以及具体的价格，而非经营性土地则以划拨与租赁等的方式实现供地。

二、当下土地储备运作模式面临的障碍

（一）缺乏收储能力

伴随着我国经济发展速度的不断加快，大量的农村人口转移到了城市当中，这就使得城市用地压力不断增加。在城市化进程不断推进的背景下，必须要尽快加强土地储备速度，才可以及时的满足城市化建设与发展的要求，保证城市土地的供应能力。但就实际来看，因为土地资源越来越紧缺，导致土地储备的运作成本大大增加，这就造成了在资金上比较紧缺的问题，严重影响到了土地储备运作的效率。

（二）有限资金来源存在问题

在城市化进程迅速加快的今天，我国货币供应量越来越高，房价上涨速度持续加快，这就会导致土地储备机构在对土地进行储备时面出现越来越大的资金压力。在土地储备机构当中，其主要的资金来源就是政府财政以及银行贷款，其早已不能够有效承担越来越大资金规模的土地收储。储备行为的相关利益主体没有有效的平衡机制，怎样才能够避免在土地储备时出现资金方面的问题，是阻碍土地储存运作的重要因素。

三、改进土地储备运作模式的有效对策

（一）构建更加科学的土地储备机制

相关基层单位应当充分把握好土地储备过程当中所有相关主体的利益关系，加大对于政府公共财政目标及收储方面盈利目标的管理力度，尽可能的做到并推行公私合营。第一，相关政府部门要承担自身所具有的主导责任，积极联系收储方以及社会资本，建立起综合性的土地储备载体，从而构成风险互担且土地资源收益共享的利益共同体。第二，要充分把握政府、收储方以及社会资本的具体分工，在此过程中，政府的职能主要就是对公共目标的确定，对规划的内容进行合理调整，此外，政府还需要加大融资支持力度，做好各个方面的管理工作。第三，要开发出与此相关的证券产品，促进社会资本的准入与退出机制的健全与优化，从而有效提高资本投资回收效率。

（二）重视对土地储备运作的利益协调

结合实际情况，建立共同利益协议标准，促使整个土地储存运作的效率能够得到进一步的提高。要构建土地征收者、被征收者以及土地竞得者间的土地参与机制，确保在实际运作的过程当中原本存在的矛盾能够在标准协议的方式下得到解决，在建立相关的协议以后，严格依据协议要求来正确执行，加快运作速度，提高运作效果。

四、结语

总而言之，现阶段，我国在土地储备运作方面还存在许许多多有待解决的问题，这些都是需要在今后的实践中不断探索与验证的，必须要对此引起重视，找到其中存在的问题并采取针对性的措施，才能够进一步改进我国的土地储备机制，提高土地运作的科学性与合理性，这不但能够加快我国城市化进程的推进，还有助于我国社会的稳定发展，具有着非常重要的现实意义。