维修基金成了谁的唐僧肉

陈斌

日前，南京市东方天郡小区部分业主称，从2017年开始，该小区有超过800万的住宅专项维修资金被违规使用。他们发现，资金支取材料中多次出现公示未完成、施工却已经完成等情况，有的材料甚至连小区地址都是错的。多位业主表示材料上自己的签名是伪造的。虚假材料+伪造签名套取维修资金，这一指控如果属实的话，可能涉嫌犯罪。

住宅专项维修资金是一笔大钱。根据建设部、财政部2008年施行的《住宅专项维修资金管理办法》，业主按照所持物业的建筑面积交纳自己的份额，具体数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%；“属于业主所有”。

从程序上看，提取使用显得很严格，甚至有些繁琐。小区有业主大会的，住宅专项维修资金划转归其管理。要使用资金需要七个步骤：一、物业公司提出使用方案；二、业主大会通过；三、物业公司组织实施；四、物业公司向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；五、业委会审核同意、报主管部门备案；六、业委会向银行发出划转的通知；七、银行划转。

所谓业主大会通过，现实中很难。根据2010年施行的住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，要同时达到两个“三分之二”，占建筑物总面积三分之二以上的业主同意，占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会，顾名思义，是全体业主参加的大会，召集起来很麻烦，故而出现了变通。根据2017年施行的《南京住宅专项维修资金管理办法》规定，南京市的变通方法是，取得这两个三分之二业主的“书面签字”就行了。但是，书面签字比现场投票更方便，伪造签名也比做票更方便。把南京市东方天郡小区部分业主的指控，放到这一背景之下，是不是好理解多了？

接下来，就有必要理解一些组织行为学了。理论上，该小区的维修资金归业主所有，由业主大会管理。但业主大会并不常设，且基本处在闭会状态，甚至申请使用资金时都不开会，取得两个三分之二的业主书面签名就行了。这种情况下，维修资金的实际控制人是谁呢？常设的机构就两个：物业公司与业主委员会（或物业管理委员会）。

根据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成；业委会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。

请注意，业主委员会委员人数很少，没有任期限制，理论上可以长期任职、终身任职。人数少，就有两种可能，一种是这些人可以结成利益共同体、共进共退，或者少数活跃的委员实际操控业委会；另一种是更便于物业公司收买、操控这些人，或与少数活跃的委员互相勾连。业主委员会或少数活跃的委员，或者物业公司通过业主委员会或少数活跃的委员成为维修资金的实际控制人，决定启动哪些维修工程、聘用哪家建筑装修公司、筹划多少预算等；甚至每到年底，各大银行抢存款，让一大笔钱搬一次家，会有一般人想象不到的好处。

理解了这一点，我们再看南京市东方天郡小区业主委员会的怪现状：大多数资金申请的材料上，都有业委会委员喻某的签名，但另一位业委会委员孙红梅则表示，自己并未听说过使用维修资金的情况，“业委会半数以上的成员，不知道有财务章。我们大多数人（业委会委员）不知情的情况下，出现了这样的事情，我们甚至没有普通业主知道得早。”

业主大会形同虚设、业委会权力利益巨大缺乏有效监督，是普遍性问题。应对业委会进行改革，使人员规模大到这样的程度，既不能抱成一团或被内部少数人操控，也不容易被物业公司操控；缩短委员任期，尽可能地分批轮换，杜绝长期任职、终身任职；同时公开透明，可以让每一位业主都进行监督，让缺位的业主权利归位、让悬空的小区自治落地。