不动产登记“放、管、服”背后的业务思维

章世容

摘 要：自国务院提出优化营商环境、深化放管服改革的要求以来，不动产登记领域如火如荼地推出了一系列便民利民的举措，从持续压缩不动产登记时限到创新推动“互联网+不动产抵押登记”再到实现不动产登记的跨市办理，改革举措覆盖面广、改革手段维度多，可谓凝聚了政策制定者的智慧之结晶。而这一系列举措的顺利推进，都离不开不动产登记工作中法律思维的运用，本文对此进行论述，以期深化不动产登记领域优化营商环境举措的背景认识并对推进后续研究有所裨益。

关键词：放管服改革;不动产登记;法律思维;营商环境

所谓法律思维，就是以法治理念为牵引，用法律规范（本文指不动产登记过程中可能涉及到的各层级、各领域的规范依据，包括法律、行政法规、地方性法规、规章、经济特区的经济法规、我国缔结和参加的国际条约与协定这些成文法以及政策、惯例甚至判例）这种逻辑产物解决现实问题（本文聚焦为不动产登记问题）的理性分析过程。

一、放管服背景下不动产登记存在的问题——以深圳市龙华区房产登记为例

申请人古某申请办理位于深圳市龙华区（原属于宝安区辖制）1栋私房的房地产（下称例涉房地产）继承登记手续，登记权利人为张某平，张某强，份额分别为50%。古某申请登记时依法提交了公证机构出具的继承权公证书，但公证书第一段内容指出，例涉房地产属张某强所有的份额，实际上为夫妻共同财产，其中，张某强的个人遗产由申请人继承。本案例中，公证书对不动产权属做出了与不动产登记不一致的认定。如果仅用“一次证明”、根据既有的法律规则“当事人的申请与不动产登记簿记载的权利应不冲突”来处理的话，应该由继承人重新申请出具并提交与不动产登记簿记载权利内容一致的继承公证书，但一来该种处理结果可能导致登记权属与真实权属状况不一致公证部门无法出具相关公证书，进而影响到该房产继承登记的办理;另一种处理方式是由公证书上记载的权利人共同申请办理变更登记，但其中一方已然去世无法实现。可见，如果纯采“一次证明”或归入法的话，本案例登记将陷入困境。

而仔细分析该案例，可明确如下事实：所有承继人、利害关系人（配偶方）对该房产物权均无争议;所有承继人人、利害关系人（配偶方）均可共同申请，满足程序要求;公证书与产权登记的权属冲突可以通过提供结婚证等第三类材料化解。基于此，该案例如果采用“二次证明”的方式，完成可以在在继承以及登记法律制度容许的范围内进行合乎情理的选择。笔者认为，从真实权属、当事人利益、风险评判以及效率等价值原则出发，可以在公证书确定的全部继承人（含被继承人配偶）共同申请并提交结婚证、“例涉房地产张某强所有份额为张某强与某某（张某强配偶）在婚姻关系存续期间（建造、购买、由产权部门确权）取得，为双方共有”的说明材料后，合并办理该房产变更为夫妻共有以及继承的转移登记。

二、放管服背景下不动产登记问题的法律思维应对思路

不动产登记是有其业务逻辑和思维方式的，这些业务逻辑和思维方式，正是不动产登记领域得以优化营商环境、深化放管服的业务支撑。众所周知，优化营商环境的主流手段，是通过引进信息技术，依靠业务与信息的相互融通最终实现精简材料、流程再造、压缩时限。在不动产登记登记类型多达几十小类情形的情况下，哪些登记类型可以纳入精简材料、流程再造、压缩时限的第一梯队、哪些放入第二第三梯队，除了考量技术手段的成熟程度外，该业务用何种法律思维技术手段来处理，才是至关重要的因素。比如互联网+不动产登记，由银行与借款人和抵押人线上录入合同（登记簿要求记载的内容）要项并通过人脸识别和电子签章实现不见面申请。

为什么要以抵押登记作为不见面申请的首源业务？总结起来为以下几点：一是因为银行作为抵押权人的抵押登记主债权类型简单，基本都为法律允许的借款类法律关系，登记审核内容简单，可完全通过信息提取或比对即可;二是银行集借款人和抵押权人为一身，即便有可能因为主债权关系无效、被撤销导致抵押登记无效或被撤销，银行作为借款合同的审核主体，也应由自行承担主合同效力问题导致从合同效力问题的风险和后果。如未经公证的继承权登记，因为法律上要求所有继承人都到现场申请，并且涉及亲属证明等复杂审核事项，故目前只能将其归入压缩时限的最末位梯队，对其办理时限并不要求五个工作日或三个内办结。

三、结束语

综上所述，从法律关系脉络、法律后果分析，可得知在抵押登记中施行互联网+，属于基本無风险的高效率模式。相信未来这方面的信息技术更成熟、信息技术与业务逻辑更深度融合的情况下，不动产登记将能更有力地助力营商环境的优化。

参考文献：

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[2]程琪麟.政府服务信息共享下不动产登记“放管服”改革——以眉山市为例[J].管理观察，2019（23）：51-52.

[3]孟蕾."互联网+不动产登记"一体化平台功能场景设计[J].无线互联科技， 2019，016（024）：56-57.