WeWork最后的底牌

文 李逗

一夕之间，这家被视为共享办公行业标杆的企业，从行业高峰跌落崖底。但在孙正义的15亿美元投资提前到账后，WeWork的故事还没到结尾

当地时间2019年11月6日，日本东京，日本软银集团召开新闻发布会，软银集团董事长兼总裁孙正义出席

被孙正义称为“下一个阿里”的WeWork能撑多久？是两个月以来悬绕在公众心中最大的疑问。

今年8月份，WeWork正式递交的一纸IPO招股书，让这家明星企业从天堂坠入地狱。这之前，WeWork仍顶着联合办公“鼻祖”的光环，估值高达450亿美元，但在递交申请书的两个月内，WeWork上演了创始人离职、套现公司资产、机构撤资等一系列乌龙事件，估值从450亿美元大幅缩水至80亿美元，原计划的上市进程被迫搁浅。

剧情高潮迭起中，WeWork加速驶入滑坡区。但在一众投资机构对WeWork不看好时，孙正义以95亿美元巨资，化解了WeWork的资金燃眉之急。最新的消息显示，10月31日，据外媒报道，由于公司几周后就会出现资金告罄的情况，WeWork已提前收到软银的15亿美元资金。

在巨额亏损面前，外界对孙正义的巨额投资并不认同，有人曾戏谑道，“这是2019年最大的一次慈善”。而这符合孙正义的投资习惯，他曾对创始人诺依曼说过，“在一场战斗中，疯子比聪明人更容易赢”。

孤注一掷的孙正义，寄希望于WeWork创造出下一个“阿里神话”，但在资本寒冬、亏损黑洞以及突围迷雾等问题下，“阿里神话”终将难复制。

败走中国

从北京前门地铁站出来，穿过前门西河和盐业银行旧址的小路，沿着前门大街北上，可以看到大红色的宅门、八角走檐的胡同。这一带是老北京人经常说的“帽子城”，现今的年轻人把它叫做“北京坊”，它是外地游客来北京的打卡圣地，老北京的文化气息和历史韵味在这里层层展开。而极佳的地理位置，也让这一片的租金也跟着抬升。

WeWork旗舰店就开在这片区域。在一个地处廊房头条路口的广场中，带有WeWork标识的一座石灰色小楼，显得格外醒目。这座灰砖与石雕结合的建筑，原为一家老字号金店旧址，经WeWork改造后，外观上仍保留着复古的石标，但内部现代化的办公装修风格，让这栋建筑异于周边旅游景区。

2018年8月，WeWork旗舰店正式开业，原本破旧的老字号金店焕然一新，成为了一家兼具潮流和文化气息的办公大楼。走进这家店，迎面就能看到挂着富有中国风情的桃红色装饰品，墙上的故宫一家和带有抽象色彩的壁画相映左右。

这样现代化的装修风格尤为讨好年轻群体，而这也是WeWork最想聚拢的一帮群体。但在高租金面前，多数年轻群体却并不愿意为此买账。

WeWork旗舰店大楼总共分为四层，地下一层为休闲区，地上三层则为办公区域。摆在办公区域的有两种工位，其中，独立办公室的工位出租价格在3600-4500元/月左右，移动工位则为2560元/月。

在同一地区，另一个联合空间企业FUNWORK报价则相对更低，移动工位的价格约为每月1800元左右，专用办公室的价格则为每月1300元左右。相比之下，WeWork的租赁价格明显偏高。

记者发现，在这栋复古小楼的顶层，大量的独立办公室工位空缺。据销售人员透露，WeWork旗舰店共有53个空位，而根据公开资料显示，整个社区分布着268个工位，可计算得出，目前该栋楼的出租率为80%。据亿欧调研数据显示，联合办公出租率平均达到85%时，才能保持盈亏平衡，而WeWork旗舰店的工位并没有达到这个盈利红线。

在出租率未达标的同时，WeWork旗舰店的续约率也并不乐观。作为一家面向C端用户的企业，WeWork把短期租赁需求的群体视为重要主顾，但由于这类人群较少，且流动性高，导致WeWork的工位空缺率有所提高。

据WeWork内部工作人员介绍，来这里的人大多是科创公司、自媒体或者艺术从业者，这些人占据了整栋楼租户的大半，“我们这里能接受最低一个月的短租，很多自由从业者或者创业公司，都会特别喜欢这种模式的办公场所，租金周期短、灵活度高”。

张亮便是打算退租的用户之一，在旗舰店办公一段时间的他，对WeWork美式的工作环境并不喜欢。“WeWork设计的办公室距离太近了，跟同事说个话很容易被听到，隐秘性保护做得特别差，最重要的是两个办公室之间还是透明墙，自己的工作内容，随随便便就会被路过的人看到，感觉自己像个透明人。”

而在办公人员较为密集的二层，伏案工作的白领们，依然顺应着快时代的工作节奏，这里的电话声、脚步声、打印机飞转的声音，让紧密的办公环境显得忙碌且嘈杂。

记者走访发现，在一些休闲区域，WeWork提供了免费的啤酒，这很符合美国的办公氛围，但在国内的办公环境下，办公时并没有喝啤酒的习惯。另一方面，WeWork推崇的开放办公环境，也与国内私密的办公习惯相悖。

近两年来，WeWork在野蛮扩张的同时，并未给联合办公企业太多打磨本地化产品的时间。在高租金的同时，流于精细化管理的WeWork空置率接连走高。日前，有媒体报道称，WeWork正考虑退出中国市场，记者就此联系WeWork中国区公关负责人，对方表示不予回复。

据英国《金融时报》报道，上海的WeWork办公地点已经建立了43600个办公场所，10月份空缺率为35.7%。在深圳，该公司拥有8000个办公桌，空缺率为65.3%，其在香港的8900个办公桌中，空置率则为22.1%。更悲观的数据发生在西安，那里的空缺率达到78.5%。

IPO失败背后

中国市场只是WeWork扩张版图的一个缩影，在国际市场，WeWork正在经历一场创立以来的生存劫难。作为资本市场冉冉升起的一颗新星，WeWork曾以450亿美元，成为“美国第二大独角兽”企业。2018年，粗放经营、尚未盈利的联合办公企业嗅到市场寒意，不得不开始“储粮”过冬，WeWork则选择了IPO之路。

2019年8月，WeWork正式递交IPO招股书，随之的一些问题被陆续披露出来。不到两个月内，WeWork经历了创立以来最富戏剧性的情节，担任CEO的创始人被解雇，财务造假、WeWork的IPO被迫推迟。

但在WeWork众多复杂的失败原因中，其最致命的原因无外乎两个。其一，WeWork经营现金流长期严重亏损，让市场对其经营前景堪忧；其二，受共享经济独角兽Uber、Lyft上市后糟糕的股价影响，二级市场对WeWork的估值被拉低。

一直以来，WeWork一直被投资人视为“共享经济”模式的代表，而穿上共享经济外衣的WeWork，估值也跟着一路飙升，但细究来看，WeWork和共享办公并没有直接联系。

事实上，共享经济的本质是闲置资源再利用，通过C2C的模式连接，共享物品使用权的模式。但联合办公企业则不一样，作为一个集中提供产品服务的企业，联合办公企业并不具备共享经济的形态。这意味着，WeWork的商业模式，和共享经济以及互联网都没有关系。

扯掉共享经济的外衣来看，WeWork的经营模式并不复杂，其本质依然是二房东属性，通过将租赁物业进行更新改造，对租赁资源进行切割再分配，从而获取租金差的商业模式。但由于后期租赁成本过高，以及过快的扩张节奏，WeWork的亏损数字也越来越大。

招股书显示，WeWork在2016-2018年营收分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元，增长迅速。但与此同时，2016-2018年，公司净亏损从4.3亿美元上涨到19.27亿美元。

在WeWork的经营成本中，最大的支出成本在于空间运营支出，即租赁物业费用。一般来说，WeWork需要与房东签订10年左右的租赁合约，但其由于签约方式较为灵活，导致WeWork的运营成本不断抬升，租赁风险进一步加大。

自2010年WeWork在纽约成立以来，WeWork已经在全球35个国家的120多个城市入驻。但在两个月之内，WeWork从一家行业楷模沦为行业笑柄。

有观点把这种失败归根于盲目规模扩张产生的必然结果，更有人因为“锚定效应”，对本就产生寒意的联合办公市场更加悲观。

在方糖小镇创始人杨学涛看来，他依然看好WeWork的商业模式，“我认为失败原因不在于商业模式，而更多是WeWork选错了上市的时机。WeWork此次提交上市计划,适逢国际经济大环境不好，影响WeWork的业绩表现，但经济回调的时候，WeWork以及整个办公市场也会同步回调”。

好租创始人匡健峰则表示，对WeWork的模式保持谨慎乐观的看好。“任何企业或者商业模式，规模都会对企业带来益处。但先规模后盈利本身不是问题，关键是要与周期匹配。在目前阶段，现金流比规模重要得多。”

拯救计划

2019年初，美国CNBC记者采访孙正义时问他：“你想在WeWork上进行更多的投资？”孙正义非常肯定地回答：“当然！”但在8月WeWork提交IPO文件后，随之而来的估值垮塌，让WeWork成为华尔街最大的IPO闹剧，同样饱受质疑的，还有背后鼎力支持WeWork的孙正义。

当各路资本对WeWork投出反对票的同时，软银的95亿美元投资，让原本陷入巨额亏损的WeWork获得喘息之机。

在最近披露的方案中，软银计划向WeWork共投资95亿美元，软银希望大量的现金注入后，WeWork可以实现正向自由现金流，并实现盈利。

但根据之前公布的财务数据来看，仅2019年上半年，WeWork就烧掉23.6亿美元现金。随着IPO计划的失败，WeWork也将面临更加严重的现金短缺问题。

不过，颇为讽刺的是，在此之前，软银曾投资的190亿美元，最终换来了估值80亿美元的WeWork，这笔投资被外界视为是孙正义最大的败笔。但孙正义更愿意相信奇迹，他再度施以援手，让WeWork获得喘息之机。

实际上，WeWork和软银之间的剧情，几乎与国内联合办公企业氪空间的故事如出一辙。

2018年底，氪空间深陷关店、裁员、欠佣、巨额起诉等负面传闻。但在5个月后，深陷舆论中心的氪空间获得一笔10亿元融资，由IDG资本、歌斐资产、逸星资本联合领投。与此同时，歌斐资产房地产基金合伙人王雪泉则出任CEO一职，主管经营方面。

上海WeWork的办公环境

伴随着一轮新的融资，氪空间在收缩业务的同时，重新调整了业务模式。不同于以往简单的服务小微企业灵活办公的模式，氪空间要向企业定制服务转型。目前，氪空间的定位是一个to B端，面向办公室的企业服务公司，其计划将定制业务拓展到业务比重的60%以上。

与氪空间如出一辙的WeWork，正处于转型关键期，这场转型的成败与否，将决定孙正义的投资“门面”。据媒体报道称，为了节省开支，WeWork预计将裁掉至少2000名员工，相当于目前员工总数的13%。

但对于WeWork而言，更紧要的事情在于，未来的发展策略朝着什么样的方向。以国内案例而言，曾经集中拼规模的联合办公企业们，开始越来越强调盈利能力。氪空间创始人刘成诚对记者表示：“现在资本都不看行业了，不管联合办公也好，长租公寓也好，对企业的评估主要是看报表，看财务状况是否良好，企业的健康程度如何。”

除了强调盈利之外，在精细化管理中，联合办公企业的业务侧重也有所不同，如氪空间愈加强调定制服务，优客工场则更倾向于企业管理输出。

匡健峰分析认为：“我对定制服务不看好，它本质上是某种形式的工装业务。但管理输出必然是行业长期发展的方向之一，而这也是最挑战联办企业水平的部分。”

第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想则持相反观点，他认为，目前，联合办公企业推崇的管理输出或者定制服务，并不能成为其业务的核心竞争力。

“联合办公行业的竞争本质还是赚取租金差。从本质上来说，这个行业没有技术护城河，任何一家企业都可以模仿WeWork，这个模式最关键的在于，其所租赁的物业能否带来足够的利润空间，如果不计成本地盲目扩展、跑马圈地，会侵蚀潜在的利润。而目前各家联合办公企业强调的，如管理服务、定制服务等，其实都是大同小异，同质化较为严重，并不能对联合办公盈利性差的现状做出根本改变。”李想说道。

联合办公行业迷雾重重。在这场较量中，多数联合企业都在“摸着石头过河”，但对于重创过后的WeWork而言，已经没有更多的试错成本。

走出上市风波后，WeWork依然前路茫茫。这场拯救计划，远未结束。