城市双修背景下老旧小区现状调查与对策研究

宋笑瑜,张 星,陈楚文

(1. 浙江省杭州第二中学,浙江 杭州 310052；2.浙江农林大学风景园林与建筑学院,浙江 临安 311300)

随着城镇化进程的推进,城市开发模式正逐步从增量发展过渡到存量优化的阶段,城市建成区域的土地紧缺亟需通过城市集约再开发获得新的空间发展资源[1],居民、业主和开发商等不同利益群体表现出不同的城市更新需求。传统大规模推倒重建的更新模式破坏了城市原有社会肌理和内部空间的完整性，存在诸多局限,因此逐步被渐进式的局部环境整治所取代。住房城乡建设部于2017年3月印发的《关于加强生态修复城市修补工作的指导意见》指出：开展生态修复、城市修补(以下统称“城市双修”)是治理“城市病”，改善人居环境的重要行动,是推动供给侧结构性改革、补足城市短板的客观需要,是城市转变发展方式的重要标志[2]。居住区是城市居民的基本生活空间,涉及多元利益主体之间的复杂相互关系,老旧小区的修复更新工作则是城市双修的重点与难点。研究不同社会群体的改造意愿及更新对策,对于指导城市有机更新策略的制定具有重要的实践意义。

二战后,西方国家受形体决定论思想的影响，同时为了解决当时住房问题的迫切需求,各国开始大规模推倒重建的“城市更新”[3]。20世纪60年代后,众多学者发现大拆大建只能解决城市的物质性老化而忽视了社会问题的解决和城市肌理的保护[4],主张通过小规模渐进式的更新取代大规模的单一功能的快速改造[5],更注重人性尺度公共空间的营造[6]。20世纪80年代,新福特主义更加关心居民邻里效应,强调历史文脉和文化氛围等方面的重塑[7]。进入20世纪90年代,可持续发展观念和人本主义思想被人们广泛接受[8],形成了生态修复与文化驱动[9]并存的更新导向。我国城市更新理论研究的起步相对较晚。在建国初期,我国的城市规划思想深受现代主义影响,因此对于城市更新的认识也停留在形体规划和物质层面的改造[4]。至1984 年我国首次召开了旧城改建经验交流会,拉开了我国旧城更新理论研究的序幕,城市更新理论经历了从偏重于技术问题的讨论,到深入系统的理论研究[10]。吴良镛教授通过对北京菊儿胡同改造的理论与实践,提出了有机更新理论。后又有其他学者提出连续渐进式的小规模开发[11],重视生态环境[12],提倡以人为本[13],强调公众参与[14]等更新策略。十九大城市双修正式提出了全国性的方案。

1 研究区域与调查方法

1.1 研究区域

改革开放初期,为满足市民急剧增长的居住需求，政府大量建造住宅,而这批建于经济转型时期的住宅普遍存在建设标准不高，使用功能退化，配套设施损缺，缺乏物业服务等问题,无论内部功能还是外部环境远不能与进入小康时期居民的物质文化需求相适应。20世纪70—90年代,为缓解住房困难矛盾,杭州市人民政府十分重视住宅建设。据不完全统计,杭州市目前有20世纪90年代前建成的老旧小区156 个[15],主要分布在上城区清波街道，下城区朝晖街道，西湖区翠苑街道。朝晖街道为杭州市首批7个大型住宅区之一,位于浙江省杭州市武林中央商务区核心区块,地域面积3.03 km2,总人口77 442人,下设12个社区和3个经济合作社,辖区交通便利,商贸云集,综合配套设施完善,是目前杭州市面积较大、人口最多的街道之一(图1)。本文选取位于下城区新市街的朝晖六区作为研究对象,朝晖六区是1983年杭州市开启中东河治理城建工程时拆除沿岸大批民居后又再改造重建的小区,最初为高校教职工宿舍楼,20世纪90年代转成房改房。小区属于统一规划、统一征地、成片建设、综合开发建设模式下的产物,内部有学校、公园、商店等相关配套设施。

图1 朝晖街道区位图

1.2 调查方法

本文采用定性与定量相结合的方式对朝晖六区的环境综合整治、房屋维修养护、配套设施完善、建筑节能及供热采暖设施改造4个部分进行实地调研,并对居民的改造意向进行问卷调查和访谈。实地调查部分,根据《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》(建住房〔2007〕109 号)、《中央国家机关老旧小区综合整治技术导则(2013)》建立4个一级指标23个二级指标的老旧小区现状调查指标体系(表1)。存量更新与增量发展最大不同在于必须考虑存量空间上既存的土地利益关系和各类利益群体的需求。民意与社会调查部分,针对居民的改造意向进行问卷调查,共发放调查问卷44份,回收有效问卷40份,运用SPSS统计调查分析软件对调查结果进行数据分析,置信水平为95%,问卷有效率为90.9%。调查对象的性别、年龄、学历等基本信息见表2,样本具有代表性。

2 调查结果分析

2.1 建成环境现状调查

2.1.1 房屋性能

朝晖六区自建成距今约30年,受当时住房分配制度及社会经济发展的制约[16],住房面积多为40～70 m2,功能分配也不尽合理,厨卫与储藏空间面积都较小。随着房屋使用年限的增长,房屋物质损耗严重,外墙出现不同程度上的水泥砂浆抹面脱落,门窗破损且功能性差,屋面漏水不隔热,对顶层居民影响较大。楼内各管线设施、设备未能及时检查和检修,有破损、老化现象。部分居民不满当时套型组合特点对房屋进行自发改造,造成建筑主体结构不同程度上的破坏。由于缺乏专业化的物业管理,部分居民还私自封闭阳台,加装防盗网、遮雨棚、空调和晾衣架等大大破坏了建筑的整体风貌(图2)。

图2 朝晖六区现状照片

表1 老旧小区现状调查指标体系

表2 调查对象基本信息表

2.1.2 配套设施

因建设年代早,由于当时建设资金少、用地紧张,居住区内配套设施数量与质量都不能满足现代居民使用需求。居住区内部商业街环境较差,店铺规模较小、档次偏低。垃圾卫生设施分类不完善,位置规划不合理,距离居民楼过近。居住区内虽有专门场地用于放置文体健身设施,但面积较小、数量较少、设施单一,不能满足人流量多时居民的健身需求和各个年龄段居民的使用需求。公共区域照明设施不完善,夜晚居住区较黑,且采用传统单一照明设施,不符合节能环保理念。社区老年人养老服务未成体系,医疗救助不完善。未在必要位置设置无障碍通道,对特殊群体关爱不足。多层住宅也未设置电梯，不便于老年人、残疾人士出行。

2.1.3 综合环境

朝晖六区绿地率达35%[17],与新建小区相比,有树龄大、遮阴好的优势,但也存在绿地结构单调、树种选择存在缺陷、植物配置手法单一、空间布局不合理等问题。公共活动空间较少,面积较小,由于位置分布不合理、设计不够人性化,以致使用率不高。室外道路基本完好,无破损现象。除入口处实行人车分流外,小区内部未划分机动车道、非机动车道和人行道,人车混行存在安全隐患。停车问题严峻,目前朝晖六区约有3 200个住户,专门停车场仅有500个停车位,其中部分停车位规划在道路一侧,导致供行人、车辆通行的宽度不足2.5 m。居民将车停在道路两侧、消防通道等处影响通行,增大了火灾事故、医疗事故等发生的可能性。更有部分居民将车开进绿地,对植被造成不同程度的损害。

2.2 民意与社会调查

2.2.1 社区人口老龄化与租客化趋势明显

国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%,或65岁以上人口占总人口的比例达到7%作为国家和地区进入老龄化的标准。目前,朝晖六区60岁以上老人比重占30%左右,小区人口老龄化现象严重。随着原有居民的搬离,越来越多空房屋出租给对面工大的学生或周边工作的人员,由于距离市区较近而且租金低廉,外来人口在朝晖六区占据较大比例,租客化现象明显。原住民的搬离以及大量外来人口的进入,使居民经过长时间的交往、磨合而形成的社会网络逐渐解体,邻里关系变得淡漠,社区文化氛围也逐渐淡泊,继续在这里生活的居民又很难快速适应新的社会网络,造成原有住民丧失归属感。

2.2.2 居民改造意愿调查

通过对调查结果的统计对比分析,各年龄段70%以上居民表示愿意积极配合老旧小区改造(图3),问卷设计中的4个一级指标,房屋维修养护是居民改造需求的第一位,大部分居民表示房屋的隔声、隔热等性能较差和楼房外门窗破损对他们现在的生活影响较大,其次高层住户对加装电梯呼声较高(图4)。小区公共外环境居民最迫切的需求就是增加停车位以改善内部道路交通状况,对绿化环境较为满意(图5)。

图3 各年龄段支持老旧小区改造所占百分比

图4 房屋维修养护居民各项改造需求所占百分比

图5 环境综合整治居民各项改造需求所占百分比

3 老旧小区双修对策研究

3.1 历史型风貌

小河直街历史文化街区位于杭州市北部,地处京杭大运河、小河、余杭塘河三河交汇处,距今有 900余年的历史,占地面积约12.9万m2,是能够反映居住生活文化、劳动生产文化、运河文化的典型历史街区。随着时代的发展,至上个世纪小河直街成为杭州市居住环境最差、生活质量最低的窝棚聚集区,原有的历史文化风貌,人文景观都濒临衰亡[18](图6)。2007年小河直街历史文化街区启动改造工程,以住区再生主导的保护模式,遵循“重点保护、合理保留、局部改造、普遍改善”的方针,维持街区原有低层高密度的城市肌理,增加消防和厨卫等基础设施,对街区文化进行原真性保护,延续其传统的生活方式,恢复运河周边的传统特征风貌,加强街区的历史性和归属感。小河直街改造最成功的关键是政府保护与民众自建相结合的改造模式,以居民利益和社会效益为出发点鼓励居民回迁并参与商业开发,通过业态植入形成以居住功能为主,辅以旅游业、商业、文化创意产业、服务性配套商业公建设施,最大程度地营造出原生态生活街区与新商业历史街区共荣的景象(图7)。

图6 小河直街北入口更新前[19]

图7 小河直街北入口更新后

3.2 海绵型绿地

美政花苑位于杭州市钱塘江西岸,分为南北两区,总面积 6.7 万m2,2000 年以前建成,是杭州市全域推进海绵城市建设以来首例试点海绵改造的老旧小区,于2018年8月中旬正式完工。美政花苑海绵型景观建设主要分为两方面:一方面针对小区内建筑立面雨水管与阳台落水管未分开设置,洗衣废水经阳台落水管直接排入市政管道后汇入河道,引发河道生态污染的问题,故必须对阳台雨污水进行雨污分流;另一方面对小区易涝点进行海绵型景观打造,将原小区易积水处结合路面坡向设置渗水盲沟,将现有铺装场地、停车场等处改成装配式透水砖(图8)。在小区18幢、19幢之间利用人工挖掘的浅凹绿地,以砂石和沙土做底层基础,利用枯枝、树叶、碎石等进行地面覆盖(图9),配合玉簪、芒萁、美人蕉、香叶天竺葵等耐湿性植物进行景观营造,积聚并吸收来自屋顶或地面的雨水,通过砾石、沙土、植被和微生物的共同作用对雨水进行过滤沉淀与净化, 并使之逐渐渗入土壤,涵养地下水(图10)。这些举措极大地提高了小区道路、停车场、绿化的吸水储水能力,提升了小区雨污水的流动、储存、再利用等循环效率。

图8 美政花苑停车场透水砖 图9 雨水花园覆盖层现状 图10 雨水花园断面图

3.3 渐进式更新

老旧小区作为城市更新中存量资源优化的重要组成部分,更适宜于推行从整体利益出发,分步骤、分片区逐渐完成的小规模渐进式更新。一方面,老旧小区更新改造受多重因素制约,全面推行更新改造不利于工作的开展;另一方面,与传统大面积拆除重建相比,“小规模渐进式”改造更具有灵活性,可根据旧城更新不同时期推行不同改造模式,视老旧小区实际情况针对性地进行房屋性能或景观环境的改造提升,能够有效防止对历史文化、社会网络结构产生不可逆的破坏,使住区产生极强的再生性、延续性,成为不断发展、连续的整体[20],有利于其提高社会功能价值,稳定社区网络结构,延续社会文化氛围。

3.4 参与式治理

老旧小区的更新改造涉及的产权主体多元,产权关系复杂,政府、企业、居民多方利益咬合,推行多元主体共同参与规划编制模式,统一制定更新目标、资金政策、保障措施、动力机制,形成自上而下的引导和自下而上的推动效力。将政府角色由决策者转为引导者,创建沟通协调的开放平台,调动公众参与积极性,创新公众参与途径,提高公众参与机会,将居民的作用由被动接受逐步变为有组织地主动参与。

4 结 语

城市更新的过程,不仅是物质空间的更新改造,更反映了市民生活方式和价值观念的转变。通过转变规划师角色,邀请公众参与到项目的全过程,可以深入挖掘人们的利益诉求和潜在需求。根据公众参与所反馈的信息有针对性地进行规划设计,有助于使规划设计成果与需求相匹配。以公众使用需求为导向,上海市黄浦江东岸公共空间贯通规划设计项目通过引导专家、居民、游客、设计师、社团、媒体等多种人群共同参与,依据公众参与的反馈信息,在主题分段、公共交通、慢行系统、公共空间、服务设施和视觉标志等方面提出针对性的设计策略,为今后城市更新规划设计提出可供借鉴的经验。

在城市双修的政策背景下,以问题为导向,选取杭州市具有典型性的老旧小区朝晖六区为例,分析20世纪70—90年代杭州市大规模建设居住住宅的制约因素,调查了目前老旧小区的现状,主要存在房屋性能退化,配套设施不够完善,综合环境欠佳等问题。社区人口存在老龄化、租客化的结构特征,邻里关系淡漠，社区文化氛围淡泊,居民丧失归属感。原有居民对老旧小区基础设施改造意愿强烈,最渴望的是物质环境能满足现在的使用需求,同时希望恢复居住区原有生活氛围以增强归属感。

城市更新过程涉及到多方面、多角度、多层次的更新,杭州市目前对老旧小区改造涉及到历史风貌型居住街区和传统联排式老旧小区,形成了分别以小河直街历史文化街区、美政花苑海绵型绿地改造为代表的成功案例。两者成功的关键在于推行小规模、渐进式的改造,依据场地现状有针对性地进行改善空间环境延续居住功能,运用最新的技术手段,解决小区雨水径流等实际问题。对居住区传统风貌特征进行原真性保护,延续社区文化氛围,创建公众参与平台,鼓励公众参与规划,平衡多方利益实现共赢,重新焕发社区活力。

老旧小区由于建设年代早往往占据着城市的中心区域,占地面积较大,是现阶段城市发展从粗放型增量扩张转向集约型存量优化过程中不可忽视的潜在存量资源,其改造更新关系到整个城市的功能、形态、结构的发展和定位。结合老旧小区自身特点和所处地域特色,关注老旧小区的存量空间改造过程中物质结构形态的表现形式,以居民为第一主体重视其深层次的心理需求,延续“原生态”的生活氛围,探索老旧小区可持续更新策略,需要全社会各阶层人员的共同参与。