我国股票市场指数与房地产市场价格相关性探讨※

潘邦贵

（福建农林大学，福建 福州 350002）

一、我国股票市场的特点

我国在由计划经济向市场经济转轨的时期催生了股票市场，并推动其不断发展，目前已经成为全球第二大的股票交易市场，随着股市逐渐规范化，我国政府对股市的监督管理也逐步加强。由于股票市场是各种股票发行转让的交易场所，包括发行市场和转让市场两部分是证券市场的重要组成部分，由于我国的股票市场诞生比较晚，各种制度建设还相对滞后，因此相对于发达国家的股票市场，有其自身的特点：

（一）我国股市中以国有企业为主，由于股市在我国出现在从计划经济向市场经济转轨过程中，因此股市的主要任务是为国企改革服务，在我国股市中国有上市公司占据其中的大多数；

（二）我国股市做空机制不完善，目前我国A股尚不允许做空，且为T+1交易，虽然股指期货提供了做空工具，但是由于门槛的限制，大多数的投资者还是被拒之门外；

（三）我国股市退市机制尚未常态化，上市公司上市多退市少，股市资源得不到合理配置；

（四）我国股市中国有企业上市公司占据大多数，且政府对股市的监督管理逐渐加强，因此受宏观政策影响较大；

（五）我国股市分红制度尚不完善。很多上市公司多年未进行分红，导致大多数投资者都是在股市中高买低卖，制造差价赚取利润。

我国股市设立之初仅仅作为一种市场经济改革的尝试存在，随着社会的发展，社会财富的急剧增长，股市给公司和个人带来了巨额的财富效应，刺激消费，推动经济结构调整，完善上市公司的治理制度和促进企业的技术进步。为上市公司融资提供新的渠道，引导民间资金从储蓄化向投资化转变。

二、我国股票市场的功能

我国股票市场自建立之初发展至今已经有将近30的历史，在这30年中股票市场随着经济的发展被不断赋予新的功能以适应新的经济形势的变化。股票指数的上涨除了为上市公司和个人带来巨大的财富之外，还刺激了消费，推动经济结构调整，完善了公司治理和技术进步。

当前我国股票交易市场的功能主要体现在：分流银行资金、筹措资金、促进居民储蓄资金向投资转移；引进国内外增量资本，促进存量资本优化资源配置；成为中央宏观调控的重要对象，与国家的经济生活密切相关，在国家经济生活中的地位变得举足轻重。从具体上来讲股票市场具有以下几个方面的功能：

（一）吸收资金，筹集资本。上市公司通过发行股票的方式或公开募股的方式吸收资金，筹集公司资本。上市公司将股票发行委托给证券承销商，证券承销商再在二级市场上将股票转售给投资者。随着股票发行的推进，资金就从投资者手中流向了上市公司，从而为其筹集资本。

（二）资本交易转让的功能。上市公司通过发行股票吸引资金，筹集资本，让投资者通过二级市场买卖股票，成为上市公司股东，股票市场为股票的交易流通提供了场所，提高了资本的利用效率。

（三）价格赋予功能。股票上市交易的价格与其本身所具有的价值无关，股票在二级市场上交易的流通价格是与其预期收益，市场利息率和供求关系等多种因素所共同决定的，股票只有进入流通领域才能显现出它的价格赋予功能。

三、我国房地产市场的特点

自二十世纪九十年代房地产市场化以来，房地产市场逐渐成为中国经济的重要支柱产业。房地产是指土地及土地上附属物的总和，包括土地及土地上附属建筑物还包括土地使用权及土地上房屋所有权等经济关系。因此，房地产市场与传统的商品市场不同，有其自身的特殊性：

（一）城市的区域性：不同城市之间的房地产价格受到各自城市自身的经济发展水平、居住人口和土地供给情况等因素影响，因此房地产市场的价格具有很强的城市区域性；

（二）具有消费和投资双重属性；房地产不同于一般的商品仅仅具有消费品的属性，还具有保值增值的投资属性。一方面可以满足消费者的居住需求，另一方面也可以抗通胀、保值、增值；

（三）主要受政府政策调控；由于我国实行土地公有制，房地产作为土地衍生品的交易，其市场主要受到土地供给和货币政策的影响，政府对宏观价格具有很强的调控能力。

四、股票市场和房地产市场的影响因素

对我国股票市场和房地产市场的影响因素可以分为微观因素和宏观因素两个方面，微观因素通过影响投资者个人的财富总量进而影响到其对两个市场的投资兴趣和能力，宏观因素通过政府宏观政策和货币政策的调控来引导投资者对两个市场的投资方向。

从微观因素来看，我国股票市场和房地产市场之间存在着财富作用和挤出作用。

股票市场的财富作用主要体现在当投资者手头持有大量股票时，其个人财富受股票市场波动影响较大，而财富的波动会间接影响其对房地产投资的决策。当股票市场上行时，股票价格上涨，投资者获利之后会考虑加大对房地产市场的投资，从而出现股票市场和房地产市场共同上涨的繁荣景象。

房地产市场的财富作用，则表现在当投资者持有的房地产价格上涨之后，其个人财富总量随之增加，就会考虑加大对别的领域的投资，从而带动经济的繁荣，进而刺激股票市场。

房地产市场的挤出作用，则表现在一些对购房具有刚性需求的投资者会因为房价的上涨导致生活成本的上升，这时他就会选择降低购房标准立即购入住房，在资金紧张的情况下会降低其对股票市场的投资热度，从而在一定程度上抑制股价的上涨。

从宏观因素来看，在市场繁荣时政府会采取积极的宏观政策和宽松的货币政策来促进经济繁荣，这时货币利率较低，市场上货币供应量增加，市场上交投活跃，交易价格会逐步上升。当市场萧条时政府会采取谨慎的宏观政策和紧缩的货币政策，这时货币利率上调，市场上货币供应量减少，市场交易氛围低落，交易量大幅减少，交易价格逐步走低。

综合来看，股票市场和房地产市场与国民经济的运行具有很密切的联系，当两个市场繁荣时经济形势趋好，社会总消费品增加，进而促进国民经济的发展。反过来当国民经济运行良好，又会给两个市场提供宽松的市场环境刺激两市的蓬勃发展。

五、我国股票市场与房地产市场呈现相关性

从中国房地产市场和股票市场近三十年来的价格变化和指数变化来看，在不同的发展阶段两个市场都呈现出很强的相关性：

（一）第一阶段：2000年之前股市蓬勃发展而房地产增速回落。房地产开发增速从1995年的75%开始逐年回落，到2000年回落至20%左右，而这一时期的股票市场从1996年至2000年开启大牛市上证指数也从536点涨至2309.99点，从这一阶段即可看出房地产市场从诞生之初即与股票市场呈现出很强的负相关性；

（二）第二阶段：2000年-2005年这一时期股票市场进入了调整阶段指数持续走低市场萧条而房地产市场投资增速上升市场一片繁荣房地产价格持续上涨。房地产市场投资增速在2000年至2005年之间呈现出每年20%以上的增长，反观股票市场上证指数开始步入熊市从2179点开始调整，一直跌至2005年的998点开始触底，这一时期房地产市场与股票市场也表现出相当强的负相关性；

（三）第三阶段：2006年-2007年该时期股票市场与房地产市场步入了共同繁荣时期。股票市场开启了新的一轮牛市，上证指数从1000点开始迅速反弹在不到两年的时间内涨至4000多点涨幅超过200%。而同时期的房地产市场投资增速不但没有像第一阶段和第二阶段一样呈现出负相关出现回落，反而在这一阶段开始速度上涨一直保持着20%的增长速度。这一时期股票市场与房地产市场负相关性消失，出现共同繁荣的景象。

（四）第四阶段，2007年之后金融危机时期，这一阶段由于受国际金融危机影响房地产市场和股票市场之间的关系变得更加复杂。我国由于受到国际金融危机的波及在这一阶段我国的房地产市场和股票市场都经历了大跌再到逐渐复苏的过程。虽然在这一时期股票市场和房地产市场呈现出相同的走势变化，但是并不能简单的说它们之间的作用关系是简单的正相关，因为，在金融危机的冲击下和政府一系列救市政策的共同作用下两个市场之间的关系变得更加深刻和复杂。2011年最严房地产调控政策陆续出台，在这一系列的调控政策的影响之下房地产市场投资增速开始回落，房地产价格出现调整，房地产市场开始步入下行通道，与此同时股票市场由于受到金融危机导致的全球货币政策紧缩、经济增速放缓和欧债危机等一系列国内外利空因素的影响也开始持续走低，直到2014年—2015年开始走出了一波牛市，之后步入持续4年的调整阶段，而房地产市场则在2016年开始复苏，在中央去库存和棚户区改造的宏观政策影响之下房地产投资增速和房地产价格逐步上升。

从以上四个阶段的梳理可知中国股票市场和房地产市场之间的关系在2006年前后呈现出了巨大的反差，2005年之前两个市场之间存在简单的负相关。而2005年之后由于受到国际金融危机的冲击，在国外经济环境的影响和国内宏观政策变动之下股票市场和房地产市场两者之间的关系呈现出了短暂的正相关或负相关，但是随着国际金融危机影响的逐渐减退，中国股票市场和房地产市场又呈现出了很明显的负相关。

六、结论

由于我国的股票市场和房地产市场具有一定的相关性，而股票市场和房地产市场目前已经成为居民财富的重要组成部分，对国民经济的运行有着重要作用，因此，应不断完善金融体系，以促进消费需求，带动国民经济增长。通过分析可知我国的房地产市场和股票市场之间的关系相当复杂，又兼两市场与国民经济运行息息相关，为此，本文给出以下几点建议：首先，政府相关部门在进行宏观调控时，应该对两个市场之间短期的相互作用进行认真权衡，采取积极稳健的货币政策，防止出现股票市场和房地产市场之间不均衡发展的情况；其次，应该加强金融改革，拓宽居民投资渠道，丰富居民投资工具，完善相关金融制度；最后，政府要做好居民投资的正确指引，引导投资者合理投资，对股票制度进行完善，加强上市公司监管，提高上市公司质量。从而实现股票市场和房地产市场的健康发展，带动国民经济的良好运行。