营改增背景下的房地产企业土地增值税清算问题浅析

文/尹振东，辽宁信基红星商业地产开发有限公司

1 土地增值税发展沿革

土地增值税的发展自1994年正式颁布以来已经运行了20多年，随着社会的快速发展，土地增值税的相关要求也在不断进行修改完善，其具体的发展过程可以分为两个主要阶段，第一个阶段是根据社会的发展进度进行预征过渡阶段，1994年正式颁布至2006年，在正式颁布之后的几年中，土地增值税的发展并不乐观，甚至出现负增长的情况，国家根据实际情况对土地增值税政策进行相应的修改，以更好的适应社会的实际情况，特别是房地产行业的情况变动，让社会公众逐渐接受并认同土地增值税政策。第二阶段为2007年至今，是土地增值税全面清算阶段，此阶段对于之前十年间出现的问题进行分析总结，并根据实际情况不断出台新的补充文件，完善关于土地增值税的相关政策，推动土地增值税的快速发展，加强对房地产行业关于土地增值税的监督管理工作，确定土地增值税的社会地位。

2 营改增对房地产企业土地增值税清算的主要影响

2.1 营改增对房地产企业土地增值税收入项目的影响

房地产行业在进行项目建设的过程中普遍存在开发周期长的现象，因此，在土地增值税进行预售工作时往往会采取预征以及到达清算条件后清算缴纳的计算方法，在实行营改增政策之后，企业在进行房地产工作时取得的相应收入以及进行预征工作计税基础的计算时，都将其确认为不包含增值税的收入，将原来企业的价内税的业务处理转变为价外税的业务处理，降低了企业的利润收益，增加了企业的税收负担，一定程度上，增加了企业的税收压力，缩小了企业的盈利空间。

2.2 营改增对房地产企业土地增值税抵扣项目的影响

房地产行业在营改增政策出台后，缴纳土地增值税时面临的主要问题是抵扣项目对房地产行业的影响作用，营改增政策的出台使原本可以抵扣的项目转为了不可抵扣的项目，增加了房地产企业在经营过程中应该缴纳的增值税额，减少了企业的利润空间。因此，企业应该重视增值税可抵扣项目的具体分类，合理增加企业的可抵扣项目，减少企业的应缴税额，起到避税减税的作用。例如，在实际生产经营过程中，对于营业税发票可以全额进行相应抵减扣除，减少企业应交税费，同样也适用于增值税发票以及专用发票的抵减处理。

2.3 营改增对土地增值税的增值额和税款预缴的影响

营改增政策对于房地产企业应缴土地增值税的增值额以及税款预缴也有重要影响，通过营改增政策的具体要求，房地产企业在生产经营的过程中进行相关的转让房地产工作所取得全部收入不再是原来的价内收入，而改为不含增值税收入，增加了企业应交税费，在进行具体的缴纳税收工作的过程中由原来的含税收入进行相应的改变，改为不含税收入的业务处理工作，从整体的效果上来说，营改增政策的实施能够使房地产行业在经营运作过程中对产生的不含税收入的土地增值额予以降低，对于房地产行业应该负担的税收压力也会相应的有所降低 ，国税局以及地税局的相关工作也会根据营改增政策的具体实施进行相应的工作调整，对于增值税实行双向管理的工作方式，另外，对于房地产行业还有可能会进行相关的预征，这样就有可能会出现重复增税的现象，加重企业的应缴税款。

3 营改增后房地产企业土地增值税清算筹划对策

3.1 适当延缓土地增值税的清算时点

根据营改增政策的要求房地产行业应该合理的筹划土地增值税清算的具体税收数额，在企业的日常管理经营过程中，应该注重企业战略的具体规划内容，对于企业重点工作应该确定其突出地位，同时应该对企业的整体运行进行统筹协调工作，其中应重点注意的就是对土地增值税的清算时点进行科学合理的延缓工作，从根本上达到有效的减少企业经营税收负担的目的。尤其是实行营改增政策之后，房地产企业在经营的过程中承担的财务负担势必会有所增加，这种营业税与土地增值税在同一空间时间的条件下共同存在，会在一定程度上影响房地产行业的税收压力。从客观角度来说，对于房地产行业在实际的税收计算来说具有一定的不稳定性与不确定性的特点。因此，房地产行业在进行工程建设的过程中涉及有关土地开发内容以及合理的经营运行，应该要求企业内部专业部门提前与当地税收管理部门进行沟通交流，并根据实际情况达成合理有效的税收协议，在进行税收缴纳工作的过程中应该与当地税收机关建立信任关系，与税收机关多沟通，尽量采取降低纳税的建议。

3.2 精心筹划合理增加可扣除项目金额

在房地产行业的经营管理过程中，相关财务管理部门应重视对土地增值税的税收筹划工作，尽可能增加可扣除项目数量，降低企业具体的税收金额，提高企业的利润收入，推动企业的发展。例如，某房地产行业进行项目的建设开发工作，对于这个项目的预计售价暂时规定为1000万元，根据国家税法政策的有关规定要求，可扣除项目的金额计算得出具体为800万，应交的相关增值税数额计算得出为200万，企业采用25%的增值率进行业务处理，根据现有条件计算得出企业建设该项目的土地增值税为60万元，税金及附加为55万元，我们可以比较容易计算出该企业进行项目建设的利润收入为85万元。然而在实际的经营运行过程中，可以通过一定的计划实施减少企业的税收金额，对项目进行相关的专修工作后该项目的价值可以提升至1200万元，这样就能够在保证增值税金额保持不变的情况下，提高企业在项目建设过程中可扣除金额，使原来25%的增值税率有效降低至20%，同样对税金及附加进行相同的计算，得出66万元，最后对项目进行总利润的数额计算得出134万元，相比较之前的85万元，纳税成本有效降低了49万元，因此可见，合理的增加可扣除项目金额能够有效地降低企业纳税成本，提高企业盈利空间，合理有效的达到避税的目的。

3.3 利用土地增值税的征税范围进行筹划

房地产企业在根据营改增土地增值税的具体政策要求，对企业的纳税处理进行合理的调整规划，可以考虑对土地增值税的具体征税范围进行科学合理的规划工作，具体实践操作包括合理选择合作伙伴或者采取代建房模式进行工程建设达到降低税负的目的，有效提高企业的利润收入，推动企业的快速发展，国家政策也允许房地产行业在进行有效节税避税的过程中采取合理选择合作伙伴的方式。另外，在实际的生产经营过程中，房地产在进行代建房时会有一笔代建费的收入，应计入劳务输出收入科目中，这样在进行清算工作的过程中只要确保房屋的所有权不发生改变，就可以确保土地增值税的缴纳数额得到有效降低。

3.4 在利息支付过程中进行纳税筹划

除了上述几项对策之外，还应重视在利息支付过程中进行纳税筹划工作，房地产行业应对各商业银行具体的贷款利息模式予以了解熟悉，根据企业内部的资金情况选择合适的商业银行，制定合理的贷款规划，了解国家相关政策，从而有效减少企业的税收负担，企业内部的相关部门应该定期与金融机构和商业银行进行合理的沟通交流，了解最新的利率以及国家相关的政策动向，进行合理的节税避税工作。

4 结语

营改增政策的实施，对于企业的正常经营起到了非常重要的影响作用，在一定角度上来说，营改增政策严重影响了房地产企业内部进行土地增值税清算的原有计算方式，从而影响企业的盈利空间，增加了企业在土地增值税方面的税收负担。因此，企业要想在房地产行业的竞争市场中，保持稳步前行的状态，就应对营改增政策进行仔细分析总结，根据社会的实际需求，了解国家政策的动态变化，改变生产经营模式以及采取合理的节税避税方法，增加企业的盈利空间，减少企业的税收负担。