论房地产企业土增税纳税筹划

文/郭玉石，辽宁信基红星商业地产开发有限公司

1 前言

房价过高不仅会引发百姓怨声载道，而且会引发社会不安定因素，极容易造成社会秩序的紊乱。通过土地增值税纳税制度的合理建设，则能够就房地产企业予以合理规范和调整，能够在推动企业可持续发展基础上，实现房价的合理调控。也正因此，在当前激烈市场竞争背景下，就房地产企业土增税纳税予以合理筹划就显得尤为重要，应当成为政府和相关部门关注的重要内容。

2 土增值税的基本要素

目前我国房地产行业的发展十分快速，国家政府往往通过土地增值税对房地产行业进行宏观调控工作，土地增值税的数额随着房价的的增长而增长，从而达到对房价的上涨起到一定的抑制作用。土地增值税主要包括三个基本要素，纳税人、应纳税额以及土地增值税征收的作用。首先，就纳税人来说，其指在国有土地以及土地建筑物进行建筑行为或者进行交易行为，从中获取利益收入的单位，纳税人需要按照国家有关规定履行纳税义务。其次，应纳税额指的是房地产开发商在进行房地产建设并交易的过程中产生的增值额乘以对应的税率，再对应该扣减的项目金额乘以对应速算扣除系数进行扣减，得到的数额为应纳税额。最后的元素是土地增值税征收的作用，主要包括三个作用方面，一方面对于国家针对房地产行业进行有效的管理和政策调控起到有利作用；另一方面方便政府相关部门能够及时发现恶意炒房现象并作出处理工作；此外对于增加国家收入起到重要的作用。

3 土增值税缴纳对房地产企业的影响

土地增值税的缴纳方便国家政府对房地产行业进行实施监管以及对房价进行宏观调控工作，总结来说主要分为两点影响。

首先，能够对房价进行有效调控，制约暴力。随着房价的上涨，出现了“炒房”一词，房地产商也开始“趁热打铁”不断上涨房价，人们的买房意愿逐渐增加，房地产企业在收取越来越多利益的同时，需要交纳越来越多的土地增值税，能够有效抑制房地产行业价格的上涨，因此，在土地增值税的调控作用下，房地产行业的价格逐渐稳定。

其次，对市场进行重新定位。受土地增值税的影响，房地产行业进行一场大规模的市场重新定位，在这次市场重新定位的过程中，淘汰了房地产行业中通过低成本投入追求高收入的部分企业，使房地产行业需要在生存发展的过程中重新进行市场定位。梳理正确的发展观以及价值观，重新经营企业的口碑，了解市场需求进行创新发展。

4 新时代如何开展土增税筹划工作

4.1 加大相关专业人才的培养力度

为了更好地开展土地增值税的筹划工作，应该投入适量的技术支持以及专业人才的培养，只有培养相关专业的优秀人才，才能够更好地落实土地增值税筹划的各项工作任务，正确发挥土地增值税工作的实际作用以及重要价值影响。

具体内容可以概括为，各政府相关部门应该抓紧落实相关专业人才培养计划，同时对目前相关在职人员进行培训工作，提高相关工作人员的工作能力以及技术水平，培训完成后可以进行测试检验培训结果，并对表现优异的工作人员进行精神奖励以及物质鼓励，激励其他员工以其作为榜样，梳理正确的工作态度，对税法进行不断学习，熟练掌握并灵活运用，积极关注国家相关政策的变化，在实际的工作过程中能够熟练掌握。

政府应该重视对这方面专业人才的培养工作，在各个高职院校中设立重点专业培训项目，重视人才的培养，在理论学习的过程中，要求学生能够对税法内容进行了解熟悉，在校期间，学校应增加学生的实操课程，让学生亲身感受实际案例，通过对案例的实际操作，真正了解土地增值税的实际应用，以及不同情况的应对方案，通过实操课程的练习，使学生能够积累一定的工作经验，并对理论课程进行熟悉巩固，同时学校应该重视培养学生的发散性思维以及创新能力，鼓励学生进行自主创新。在日常的教育过程中应该梳理学生正确的价值观以及政治方向，在进行理论课程讲授的同时可以穿插相关的国家政策或者著名的案例故事，增加学生的学习兴趣，同时让学生更好地了解学习内容，加快土地增值税相关人才的培养进度。

4.2 充分理解、把握各种税收政策

随着社会经济的快速发展，国家相关的税收政策变化也十分快速，原来的税法要求已经不能满足现代社会的实际情况。因此，相关工作人员应时刻把握时代脉搏，紧跟国家政策与方针变化，并将其灵活运用在实际的工作过程中来。例如，在以前的房地产行业中，存在部分企业通过设立项目子公司的方法，将自己的业务进行投资经营划分工作，达到逃脱缴纳自身土地增值税的最终目的，现在已经被2006年出台的相关财税政策明文否决，严重打击了这种偷税漏税的行为。

国家政策除了打击一些不法行为以外，还出台相关政策保护行业的利益，例如，可以通过企业双方协议共同进行工程建设达到节税的目的。有关政策明确规定，在工程建设的过程中，如果双方共同协商进行合作建设工作，形成一方出资一方出地的合资情况后，进行符合要求的土地建设，在工程建设完成后双方按照出资比例或约定比例自用，则符合免交土地增值税的情况，但出现在建设完成后进行买卖交易出让的情况，应该按照规定要求缴纳相关的土地增值税。国家政策不仅可以帮助企业节税，而且企业还可以以代建房的形式达到节税的目的。代建房项目是指土地的开发与建设工作是由房地产企业代替客户进行操作的行为，也就是说，房地产企业是通过为客户提供劳务的形式获得收入，在一个过程中不存在房地产权属的转移工作，就不存在土地增值税的缴纳。房地产企业相关纳税工作者应该对国家税法以及政策的变化进行及时更新，方便企业进行正确的决策工作。

4.3 土地增值税的具体纳税筹划

4.3.1 对土地增值额的相关纳税筹划工作

企业应纳税额=增值额×税率，在这个公式中，我们可以清楚地了解到，企业在进行土地增值税的计算工作中应该重点对增值额进行把控工作，做到尽可能的降低增值额，从而减少土地增值额的缴纳数额。计算土地增值额应该明确土地增值额适应的税率的计算方法，目前采用四级超滤累进税率法，增值额的多少直接影响土地增值额的多少，所以企业应该重视对增值额的把控以及降低工作。

4.3.2 对土地增值额计算过程中扣除项目金额的纳税筹划工作

土地增值税的增值率等于增值额数值与扣除项目金额的比值，在实际的开发建设过程中，企业为土地使用权付出的相关费用以及其他成本费用、相关扣除项目以及相关税金的支付共同组成公式中扣除项目金额，因此，可以明确的是在建设的过程中，如果能够有效加大基础设施的在实际建设过程中的建造力度、并对建设项目的档次进行明显的提升工作，就可以在一定程度上减少分子的数值，另外增加了公式分母数额的大小，最终实现减少土地增值税的缴纳。

4.3.3 针对房地产相关开发费用的纳税筹划工作

在实际的纳税工作情况中，房地产企业相关的开发费用的计算主要分为两类情况，第一是在房地产企业实际建设的过程中按照转让房地产项目进行分摊利息的计算工作，同时具有相关的金融机构提供的证明文件，则房地产开发费用的内容=不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%；第二种，正好与之相反的情况，计算过程=（取得土地使用权所支付的金额 + 房地产开发成本）*10%，所以扣除项目的纳税筹划对开发费用的金额也有着举足轻重的作用。

4.3.4 对分散收入的相关纳税筹划工作

由于土地增值税实行累进税制，因此，房地产企业可以针对性的进行转让收入的降低工作，就可以在一定程度上实现节税的最终目的，所以房地产企业可以根据实际情况在企业内部开展分散收入的工作，但在实际的实行过程中，应该满足国家法律的政策要求。

5 结束语

房地产行业是目前我国稳步发展的重要领域，土地增值税是对其进行宏观调控和监管的重要手段，因此，房地产企业应该重点关注国家有关政策的发行以及变动情况，充分了解相关法律法规，加强企业管理，降低企业成本投入，定期对相关员工进行培训工作，在符合国家政策要求的前提下，采取合理地避税方法，进行稳中求长的长期发展，根据目前社会的经济形势，合理地控制房价的上涨，灵活应对目前市场的竞争形势，降低风险投入，才能更好地实现房地产业的快速发展。