供给侧结构性改革背景下A市房地产库存的影响因素分析

(青海大学 青海 西宁 810000)

一、A市房地产行业发展情况

(一)房屋空置情况

通常情况下，我们研究的房地产库存量，是新房屋的空置面积与该时期新建房屋面积的比值。

对A市统计年鉴数据整理并加以计算后了解到，A市房屋空置面积尽管于2011年有小幅回落，但2004—2015年整体依旧呈现迅速上升态势，甚至在2014年达到282.2万平方米，而“高库存”将抑制A市经济活力。

(二)房地产投资概况

A市大量房地产业开发商较为明显地倾向于高档住宅、别墅和公寓，对其投资占总投资额之比呈现上升态势。

由于行业的不景气及国家为抑制房价上涨采取的多项措施，A市房地产行业分别于2007年和2010年出现了短暂“降温”，房地产固定投资额出现大幅回落。但从2011年起，该指标逐年增大，房地产固定投资占总投资额的比重也开始逐年上涨，大有突破20%之势。

(三)房价趋势

2004—2015年A市房地产均价持续上涨，上涨幅度尽管曾于2012年受到国家楼市相关政策的影响降温，但立即于次年回升。经过几年的调整，A市房地产均价维持着缓慢上升的态势。

房价调控举措确实取得了一定的成效，A市2011—2015年的房价相对于以前较为稳定，但房价持续上涨依旧是不可否定的事实。2010年以来，A市房地产交易均价涨幅已经多次被列入全国前列。

(四)房地产供应和销售情况

2008年以前，A市曾多次出现销售量大于供应量的局面。受到国际金融危机及房价突涨的冲击，2008年以后出现了连续三年供给量大于需求量的情况，其差额甚至于2010年达到284万平方米。由于国家对房地产行业的严格治理，2011年A市房屋供应面积出现短暂下跌，但又于2012年陡然增大。从此，A市房地产行业一直呈现供给面积大于销售面积的局面。

(五)居民收入和消费情况

A市CPI指标上涨幅度在2010年高达到4.4%，已超过国际上通常认为是“CPI涨幅警戒线”的3%。近年来，A市通货膨胀压力持续增大，或将引起居民预期通货膨胀率提高。2011年以前，A市居民人均可支配收入涨幅保持在12%左右，之后便持续回落，2015年该指标仅为6%。如此一来或将给居民实际购买力带来压力。

二、A市房地产行业的主要问题

(一)资金投向不合理

银行信贷供给的不断扩张及外地开发商的来势汹汹，都促进了投资总额增加，导致房屋供应量增大，消化周期延长。

而在各类房屋建设中，A市居民的需求主要集中于经济适用房。但在投资商的操作下，经济适用房投资占比缩减，高档住宅、别墅和公寓投资规模稳步增加。高档与低价位房屋比例失调，最终导致了供应量在增加，但是依旧难以满足居民实际需求的局面。

(二)居民购买力不足

A市房地产交易均价始终处于上升状态，房地产的增值、可投资属性渐渐显露出来。

但在房价上涨的同时，居民可支配收入增速却在放缓，A市居民的购买力相对以往呈现不足。同时，考虑到A市人均可支配收入状况，以及房地产开发商所提供的大量的高档住宅、别墅和公寓，再加上装修和物业费用，居民购房负担较重。

(三)房地产市场供需矛盾突出

A市房地产施工面积一直在增长，房屋销售面积却在逐渐下降，房屋空置面积也在逐年增加。

第三步建立方程(3)，检验加入中介变量后文化与旅游产业融合的直接效应(γ1是否显著，是否与β1γ7同号)。

从政策方面看，受到限购、限贷等政策的影响，购买需求得到有效遏制；从开发方面来看，大规模投资使房地产供应量增大，却不符合大多数居民对于普通住宅的需求，无效供给增多；从收入水平来看，居民相对购买力不足。因此，A市房地产供需结构错位，房屋空置率高。

三、A市房地产库存影响因素分析

(一)收入因素

居民过去和现在对于商品房的购买欲望和能力，主要表现在居民在购买商品房时的支付能力上，居民收入一直是权衡购买能力的重要指标。

从A市居民收入变化情况来看，尽管居民收入始终保持着上升态势，上涨幅度却大幅下降，甚至在2015年出现了仅6%的上涨幅度，成为2004—2015年人均收入上涨幅度的最低值。

人均可支配收入上涨幅度的下降可能会影响居民消费意愿，但人均收入整体上涨又会提高居民购买力。从前文分析来看，A市人均可支配收入涨幅下降的同时，通货膨胀压力却逐渐增大，双重压力下，居民的购房需求下降。面对A市房地产供需关系已然发生转变，供需矛盾逐渐突出的状况，提高居民需求是非常重要的一方面。想要提高居民商品房屋购买能力、有效地释放居民的需求，增加居民收入无疑是最有效、最直接的解决办法。

(二)房价因素

房价对于房地产库存的影响是不容忽视的。一般认为，房价上涨速度如果超过居民的收入增进速度，会间接导致居民购买力的不足，难以形成有效的市场需求，而对于开发商来说，房价的持续上涨意味着房地产投资性增强，从而有意愿进一步增加投资总额，对房屋去库存造成一定的阻碍。甚至有人认为，高房价限制了居民的消费意愿，降低我国房地产库存的方法只有两个，一个是提高居民的收入，另一个则是降低房价。

A市房地产价格始终居高不下，再加上房地产商通过一系列营销手段，容易让居民形成房价不断上涨的预期，在通货膨胀的压力下难以产生购房需求，不利于A市房地产库存的消化。

(三)政策因素

2010年以后，随着限购、限价、限贷措施一再加强，我国正式进入楼市政策“高压期”，房价上涨速度得到了明显的遏制，但限购措施势必带来销售面积下降，A市房地产库存面积逐渐增加。

随着库存压力逐渐显现，2015年12月中旬，中共中央政治局会议在分析研究时指出，要着力解决房地产库存问题，把“去库存”提上了日程，并将去库存作为房地产市场调控的重点环节。但是不少居民坦言，这些政策对于居民购房意愿影响力度较小，大多数居民依旧持观望态度。政府出台的政策指明了正确的方向，且具有正面的影响，但是在短期内会受到各种条件的限制，使政策影响力有限，需要中长期才能有效执行和发挥其作用。

(四)产业结构因素

随着A市经济的发展及第一、二、三产业比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。A市第二产业保持着较高的比重，工业经济规模较大，第三产业平稳快速发展，这使当前的城市发展对于厂房、办公用房和商业用房的需求量增加。

在A市，第一产业占GDP的比重在产业结构中较小，且保持下降态势，并于2015年降至7%。A市工业经济较为发达，第二产业保持稳定增长，且始终处于主导地位，2015年占GDP比重升至49%。而第三产业保持平稳快速发展，占GDP比重已上升至44%。房地产业是第三产业的一项重要组成部分，房地产业将会因为第三产业的发展获得新的发展空间。第一产业比重下降，第三产业平稳快速发展，这样的产业结构变化将会引起社会资源的重新分配。为了适应新需求，房地产业必然会更新自身发展结构，房地产业在商品经济发展中的地位也会日趋重要。