房地产开发企业资金管理优化探析

贾丽芳

（银川建发集团股份有限公司，宁夏 银川 750004）

一、房地产开发企业资金管理的研究背景

市场形势多变，一个企业想要健康发展必定要有雄厚的资金作为后备支撑。资金的有效管理关乎整个企业的平稳运行，与企业最终获取收益存在密切关联，因此房地产开发企业为了保障在市场中的发展地位，就要重视对企业资金的管理。房地产企业的资金管理主要是存在于房地产项目的开发运营活动中，项目运行周期较长，占用资金的时间也就相对较长，因此对资金进行合理有效的管理，关乎企业在市场发展的关键。目前国家针对我国的房地产市场出台了相关调控措施，对房地产企业进行优化管理已经是大势所趋。

案例:中民投诞生于2014年8月21日，成立伊始便被冠以“民营投资航母”。当时中民投手中的几把“金字钥匙”分别是国务院批准、全国工商联牵头发起、59家行业领先企业联合设立和3000亿元的授信。2014年11月18日，中民投联合外滩投资、佳渡置业以248.5亿元的总价、35392元/平方米的楼板价拿下董家渡项目，为上海总价“地王”、全国总价第二高的地块。该项目占地面积12.67万平方米，容积率5.54。项目总建筑面积119.9万平方米。但由于不断出现流动性危机，中民投最终失去了董家渡项目。2017年的一场流动性危机，使得中民投变卖了项目公司45%股权予安信信托；2018年下半年，中民投再遇流动性危机，再度变卖50%股权给绿地。这个项目剩余的5%股权，则属于上海黄浦区国资委旗下的上海外滩投资开发有限公司。这个案例反映了即使有强劲的资金实力，也一定要有契合的现金流管理与企业发展规划相匹配，如果资金不进行合理分配，一旦遇到风险因素，极易造成企业投资功亏一篑。

二、房地产开发企业资金管理的现状分析

（一）房地产开发企业资金管理的特殊之处

1、房地产企业资金管理应融入风险性考量

首先，房地产开发行业属于资金需求量大、资金周期性长的资金密集型企业。房地产开发动辄上亿元的巨额资金量的投入，从土地获取到工程建设阶段再到销售回款，资金周期较长，期间需要金融机构提供稳定的资金来源。而融资政策是国家宏观经济调控的有效手段，所以融资风险是房地产资金预算中的必要要素。再则，因房地产开发产品为不动产，不能移动的特性使房产的变现受地方人口、经济、政策、同行业竞争等市场因素的影响非常大。例如有些地区出台了相关限购政策，导致房产销售陷入困境，资金回流遇到阻碍。企业经营资金预算应充分考虑市场风险，对市场风险不预先进行有效的预防以及解决，将会导致房地产开发企业的经营管理陷入困境。

2、房地产企业资金管理复杂多变

因为开发项目的类型不同，如常见的住宅、商业、写字楼、综合体，新生代项目如产业园、特色小镇等等，不同项目类型的投资方式和变现方式不同，产生的资金流特性不同，所以房地产资金管理复杂多变。资金管理的多变性和复杂性，市场行情的不可预测性，都对房地产行业的发展提出的挑战。

3、资金往来较为特殊

房地产开发企业在市场发展过程中依靠的不只企业自身的能力，还需要凭借业务链行业企业的助力。例如为了推动项目的完成，就要同建筑建材、钢铁冶金等行业建立合作关系，以及在工程招标谈判中提出垫资具体要求。市场环境下，一个房产项目可能涉及多方参与者，例如投资方、策划运营方、购房人，房地产企业，彼此间频繁的资金往来。在这个过程中如果资金关系处理不当将会给企业发展带来风险。

（二）房地产开发企业资金管理中存在较多问题

1、投资决策的分析过程缺乏合理性，现金流风险管理意识不强

国内房地产行业从80年代起步至今发展30余年，在进入21世纪后更是蓬勃发展，党中央、国务院一系列指示将房地产作为新经济增长点，房地产业作为国民经济支柱产业，企业流动资金相对宽松，行业企业对资金流断裂风险意识不够，投资者在投资选择的过程中偏重关注营利性，资金管理能力提升意识不强。但市场和国家管控政策已发生巨大变化。目前国家确定“房只住不炒”导向。国家救助房地产的可能性基本不存在。企业若还存在于盲目扩张投资的战略，忽视现金流情况的变化，就很可能面临现金流的压力。2019年10月银保监督局发布通知强调，严防信贷资金违规流入房地产市场等禁止性领域，受影响最大的是中小房企，企业现金流受到严峻考验。

2、现金平衡预算编制缺乏全程控制、脱离实际经营

造成问题的主要原因之一是企业没有预算管理体系，业务部门没有参与资金预算编制过程，仅凭财务部门闭门造车。企业资金预算管理浮于表面，成为财务部门报表报送的一个过场。其二，现金流管理考核机制不健全。企业因考核指标不明确或不科学，没有有效调动业务口融入现金流管理的积极性。

3、自有资金不足缺乏偿债能力

房地产企业在投资项目的运转过程中，企业自有资金占比是企业在市场中经济实力的体现，同时也代表企业在风险带来时的抗压能力。我国的房产企业的自有资金一般都在滚动投资，流动资金不断压缩，所以缺乏风险应对能力。在市场经济上行阶段，销售回款较快，经营资金流量较充裕；在经济放缓的情况下，销售市场不理想，企业资金沉淀在存货上，面对金融政策收紧，企业或加大房产抵工程款比例，甚至采取拖欠工程款的形式，导致合作关系恶化、信誉受损，形成经营恶性循环。

三、房地产开发企业资金管理的具体优化措施

（一）加强资金的预算管理能力

房地产项目进入市场运行后需要大量的资金投入，实行资金在企业的循环使用，需要企业加强资金的预算管理能力，重点做到以下几点：其中，房地产要对企业的经营模式进行合理规划，从而制定出科学合理的资产管理体系，不仅能够对企业面临的风险能够进行有效的预防，而且也能利用这些资金实现更多的收益，这也是对企业的资金进行优化管理的主要原因。房地产开发企业在对营业资金进行优化管理是要把企业的“现金流”作为重点，建立起一个包含预算资金的编制、执行、监控、考核项目的管理体系。

资金在进行预算编制过程的中，要注意切合房地产企业的发展实际，把资金管理作为主要考虑因素，将企业项目经营管理的各个环节中都加入预算因素，对项目中每个环节的资金投入都实行严格地把控，将企业的成本降到最低，从而降低风险输出。在预算的执行过程中，通过专门的执行部门实施，并且严格按照计划的标准对资金的执行进行严格的控制。如果某些项目实际执行数额超出预算，就要针对预算外部分的资金投入进行严格的审批。

（二）对资金集中管控、严格监督

房地产开发周期长，投资集中在开发前期，回款集中开发后期，对于项目滚动式开发的企业，采用集团内资金调拨集权模式，是提升资金使用效率的有效手段。这就要求企业首先在组织机构设置时，将融资、财务、投资纳入统一资金管控体系，才能在整体战略下，错峰投资，提高资金周转速度。其次，企业可按自身条件选择采用银行自动归集方式和下级公司主动归集方式，以收支两条线形式控制资金，以达到积少成多，集中优势资源多收益的作用。并且要求企业的各个部门保证资金的利用效率。通过运用资金结算系统和资金管理模块，严格把控资金流向，在几个项目同时运转时，规避资金风险。

房地产不同于其他行业，它受到较多外部限制，这些不确定的因素给企业的资金带来一定的威胁，优秀的房地产企业必须建立科学的资金管理制度，在资金管理中考虑风险。要求企业各部门对潜在风险因素进行摸底调查，进而研究出相关的应对措施，保障企业资金都能够平稳运转。

建立引进内外部审计模式，对资金使用情况、计划执行情况进行定期核查，保障资金管理的力度。

（三）精进房地产开发企业的营销手段

项目建成之后进入市场销售阶段，这也是市场投入资金回流的最主要方式，所以要着重注意房产的销售环节，只有将建造完成的房产项目成功销售出去，项目的价值才能够得实现，企业的营业资金才能够进行下一环节的运转。所以企业在市场中要对市场行情进行精准定位，制定特色的营销模式，将建造完成的商品房尽快销售出去，促进资金的回流速度，从而能够保障企业拥有一定的资金预防风险能力，优化企业的资金管理水平。

（四）优化房产企业中的资本结构

企业能否有一个科学合理的资本结构关系到企业持续经营及未来发展。一方面，因负债的节税效应，企业通过负债达到财务杠杆效应，降低企业综合资本成本，所以企业应结合自身条件综合考虑适度的长短期负债以及配比。同时，调控之下，房企必须通过创新型融资方式拓宽融资渠道。要实现最佳资本结构，拥有多元化的融资渠道是最重要的环节。目前，按融资工具监管部门不同，融资方式可以分为两类，一类为银保监会监管的房地产融资产品，包含银行贷款、信托、保险资金、ABN和融资租赁；另一类为证监会监管的融资产品，如公司债券、房地产私募基金、房地产资产证券化（ABS、CMBS、REITS）。随着存量市场的不断扩大，许多优秀房企已在尝试运用资产证券化方式激活存量资产，使缺乏流动性的存量资产产生现金流，并达到优化资本负债结构的目的。

四、结语

当前市场化境下，资金对于房产企业的经营犹如“血脉”一样重要，是每个房产企业生存发展的关键，所以对房地产开发企业的资金进行优化管理是大势所趋。目前房产企业的利润空间越来越小，在销售净利率一定的情况下，按杜邦分析原理，要提高净资产收益率，必须在通过项目管理快速推进建设的同时，重视资金周转率。但是发展过程中发现，目前整个房地产行业企业在资金的优化管理方面很多都存在不足，这也是今后每个企业都要着重关注的问题。