城市更新中土地利用管理问题的初步研究

2019-12-21万秋萍

大众投资指南 2019年8期

万秋萍

（贵州省凯里市自然资源局，贵州黔东南苗族侗族自治州 556000）

随着经济的发展和人口的不断增长，有限的土地资源就需要被合理的利用。早在2006年，各个城市顺应时代的发展，先后提出城市更新的概念。城市更新就是把一些旧的不适应现代化城市发展的部分地区重新规划，使其更有价值。这样的改造更新，不仅可以提高土地的利用价值，更能改善居民生活环境，提高土地利用效率，是部分区域功能更加优化。

一、合理划分区域功能

城市更新规划的意义在于使用有限的土地资源，创造更大的生活空间[1]。由此看来，合理的划分城市土地区域功能是很有必要的。划分功能区指的是把城市中某一个区域的零散用地经行合理规划，对不同类型的土地用途经行划分，并配合相应的政策，使其发挥最大的优势。划分出的功能区，是结合当地物质环境，人文环境，社会环境已经地区整体协调程度，在有限的土地资源条件下来划分的。划分过程中要综合利用当地的建筑物，区内各种配套设施以及周围生活环境进行合理规划。具体来说，在进行功能区划分的时候，要设置居民生活区、工业区、商业区、对外交通线路、仓储区、郊区等几大功能区。各个功能区互相配合又互不干扰。生活功能区要选在城市中心卫生比较干净的地段，靠近地下水源，接受较多光照的地段；工业区要规划在城市居民生活区的下风向和水源的下游，一般选在人口比较稀疏的郊区，且工业用地要与生活用地做好隔离措施；商业区尽量规划在市中心交通比较发达，人流量多的地段。在规划各功能区用地的时候，要保留一定的发展余地，保证各方面协调发展。

二、住宅区的整合

城市的基本职能是为居民提供住所，提供衣食住行所需要的场所。而随着社会和经济的发展，人口的不断增多，使城市居民住宅空间需求越来越大。这就需要对住宅空间进行整合改造和扩大。

（一）对旧住宅区的改造

在城市更新改造之前，旧的住宅区居民已经形成了一些自己的生活习惯。因此，在对旧的住宅区进行改造的过程中，要在保留旧的房屋构造，生活习惯的基础上进行适量适度改造。对旧的住宅区改造主要分以下几个步骤：1、政府进行合理规划，编制旧住宅区改造的规划图。坚持以市场发展为导向，根据计划展开招商和土地招标拍卖活动。保证旧住宅区的改造有序进行。2、公开招商，吸引社会投资。根据旧住宅区的改造规划，合理制定项目计划，编制土地改造和拆迁房产的评估报告。通过国家招商引资平台，引入市场竞争机制，进行公开招商，鼓励有实力有资质的房地产开发商参与进驻找去的改造，为住宅区的改造筹集更多的社会资金。3、依法拆迁，合理补偿，保障安置。用旧住宅区的大拆迁促进大建设大发展。各政府部门互相配合，加快旧住宅区的改造，建立拆迁补偿先行，拆迁与安置联动机制，加快低价安置房源的开发和建设。4、减员增效。鼓励旧城区居民向新区和城市外围迁移，缓解中心区的人口压力，降低旧城区的人口密度，完善城市改造设施，建立配套的功能区，加大绿化带建设，促进旧住宅区改造的顺利完成。

（二）对单位住宅区的改造

1、协调单位住区与周边街区的用地空间关系。单位住宅区作为一个独立的住宅区，在对其进行改造的时候，要充分调查其与周边街区的关系[3]。考虑其与周边街区的合作利用，在各种公共用地，职能用地，共同的生活区域之间的有什么关联。新的社会管理模式，也要求各个住宅区之间不再各自独立，而是公用一些生活服务设施，这样的管理，有利于单位住宅区与周边街区在功能区，交通工具以及空间使用上达到协调一致。

2、保护单位住宅区内部文化。每个单位住宅区在其形成和发展过程中，都会产生一些内部文化。其本身形成的这些文化让本单位居民更加有归属感和安全感。例如，一些本单位的同事关系以及平时的人情来往，这些是和单位外部人员的关系有根本的区别的。鉴于此，在城市更新改造过程中，对于一些规模较大，居民关系比较密切的单位住宅区应予以保留，这样做的目的是使单位内部的文化能够被保留。

三、旧文化遗址保护

一个国家的文化是一个国家灵魂的象征，因此，城市更新过程中还要注重对文化的保护。在土地利用上，文化的保护就体现在对文化遗址的保护上。随着人口的增多，文化遗址对土地的占用与经济发展的矛盾开始展现。在这种情况下，要注意协调文化遗址保护与社会居民之间的发展关系。之前由于没有受到重视，很多文化遗址，历史建筑都在城市更新中被破坏，这应当引起各有关部门的注意，加大对文化遗址的保护工作，将城市文化继续延续。以大明宫遗址的保护和建设为例，2006年在城市改造过程中，为了实现大明宫遗址19.16平方公里的有机更新。西安市在将遗址核心区域的城中村部分拆除之后，将遗址建设为国家考古遗址公园，并对大明宫遗址周边土地进行规划，调整，逐渐建成了与遗址功能相协调的人文居住环境。为完善城市更新和对遗址的保护提供了很好的范例。