物业服务企业经济效益问题探讨

杨薇

（博雅坤泰（北京）物业管理有限公司，北京 100016）

引言

目前，市场竞争愈发激烈，物业服务企业也得到了一定的发展机遇与挑战，要想从根本上提高企业的实际经济效益，相关服务人员就要制定长远的发展计划，这不仅仅是技术与物质的较量，更是经营理念与经济效益的竞争，物业服务企业要想在激烈的市场竞争中占据有利地位，就应当立足实际情况，对实际运营情况展开全面分析，从根本上解决物业服务与经济利益获得之间的矛盾，为消费者提供更加优质的服务，实现物业服务企业的健康长远发展，逐步实现经济效益最大化的发展目标。

一、物业服务企业面临的主要问题

（一）市场意识与风险意识薄弱

在我国实际发展过程中，一直以来都是将开发商视为物业服务者，因此，物业服务企业是房地产销售的重要环节。就实际情况进行分析，物业服务企业内部普遍缺乏良好的竞争意识，对市场环境的变化不敏感，不能够及时洞察，在亏损的状态下一般都能够从其上级的开发企业中获得一定的补贴，所以，没有制定长远的发展计划，随着市场经济的不断完善，物业服务企业务必要独自运营，现行的运行机制导致经济效益无法得到显著提升，进而对企业的全面发展造成影响。

（二）成本调整空间较小

物业服务企业是劳动密集型企业，在实际运营过程中，人工成本占到总成本的百分之八十左右，从客服、保洁、保安到维修等等，日常工作的信息化技术含量不高，成本调整的空间较小，进而对经济效益产生影响。

（三）收费率不高，影响企业运营

由于物业服务企业的资金来源于物业服务费，但是业主中经常存在拒交物业服务费的情况，对物业服务企业造成影响。从实际情况进行分析，导致业主不愿意缴费的现象，主要由以下几方面的原因，第一是对房屋质量不满意，或对开发商不满意，从而拒缴物业费；第二是业主对物业服务企业的服务不满意；第三业主对物业服务企业所列的收费明细不认可，业主与物业服务企业的具体服务项目存在意见不一的现象；第四、恶意欠缴。这些原因导致收费率不高，进而影响物业服务企业实际的经济效益。

二、提升物业服务企业经济效益的有效措施

（一）扩大物业服务企业规模化经营，注重成本效益

基于新时代发展背景下，价格是各个企业之间最重要的竞争手段。物业服务的价格由政府指导价变为现行的市场调节价，企业要在不增加经营成本的基础上，为客户提供多样化的增值服务，对于物业服务企业的发展有重大意义。由于物业服务企业属于微利企业，在实际的发展过程中务必要利用规模化、集约化的方式进行经营，主要原因是因为：1、利用集约化、规模化的服务模式能够降低物业服务企业的成本支出，可以利用有限的资源，逐渐扩大物业服务企业的经营规模。2、利用这种方式能够为物业服务企业积聚更多的优秀人才，为员工拓宽发展的渠道，还能够积累大量的资金，逐渐在激烈的市场竞争中占据有利地位。

物业服务企业在进行规模化经营的过程中，不仅仅是简单的扩张与生产，而是要将经济效益最大化作为基本目标，在实际扩大规模的过程中要对产出比进行全面的考虑。也就是说随着规模的扩张，单位增量所产生的效益应当不断提高。相关的服务人员要选择正确的策略，实行稳定的发展政策，在进行项目选择的过程中，做到以下几方面：首先要将盈利作为基础目标，摒除不盈利的项目；其次要选择规模较大的项目；再次，选择条件较差的项目进行顾问服务，有效避免风险的发生；最后，建立高素质的人才队伍，丰富物业服务企业的人才储备。

（二）增强物业服务的科技技术含量，提高核心竞争力

基于国内物业服务市场竞争逐渐加剧的背景下，对物业服务企业提出了全新的课题：谁能够先增加物业服务的科学技术含量，谁就能够抢占更多的市场份额。因此，物业服务企业在实际的服务过程中，务必要利用高新技术，逐步建立健全物业服务信息系统，使物业服务企业的决策者能够及时掌握市场形势的变化与基本需求，能够对竞争对手的实际情况进行全面分析，制定合理化的发展战略，有效提高物业服务企业的核心竞争力。另外，利用先进的信息技术，实现智能化服务，在单位内部建立服务平台，利用科学化的方式为物业服务企业提供更多的服务。这样，不仅能够满足业主的基本需求，还能够节约一定的服务成本，逐步提高物业服务企业的经济效益，实现物业服务企业的全面发展。

（三）规范服务流程，注重资金管控

在物业服务企业的发展过程中，运营资金是最重要的组成部分之一。物业服务企业运营资金的筹集、使用及分配工作，都与经济效益的提升有着直接的关系。在资金管理方面，物业服务企业应当从以下几个方面入手，加强资金的管控工作：

1、开拓多元化途径，增加资金来源

物业服务企业在实际的发展过程中，仅仅依靠物业服务费是远远不够的，务必要开拓多元化的途径，尽可能创造出更高的利润。物业服务企业的收益主要表现为以下几个方面：（1）围绕物业服务的基础工作范围，为业主提供标准服务与委托服务，在提高服务质量的基础上，收取物业费、委托服务费等。（2）开展多种经营，由于物业服务企业仅仅依靠物业服务费难以维持，所以可以开展各种有偿服务、例如车辆看管、室内清洁、收发快递、小餐桌、照顾老人、代接孩子等多方面的服务。根据业主的个性化需求，逐步提升服务质量，要保证开展的业务与业主的生活息息相关。由于社会的不断进步给物业服务企业创造了更多的发展机会，物业服务企业应当逐步推出新的服务项目，以满足业主的全面需求。

2、规范资金运作

首先，物业服务企业要合理的筹集资金，对于资金筹资成本因素进行全面考虑。例如，物业服务企业在进行筹资的过程中，需要对下属项目是否存在现金余缺等现象进行全面考虑，并将闲置资金的作用发挥到最大。另外，要从根本上避免资金用途混淆，防止财务风险发生。物业服务企业的资金来源大多数都是来源于向业主收取的物业服务费。因此，在资金的筹措过程中，相关的物业管理人员务必要将经济效益与社会效益进行结合，对资金进行严格管控，不仅能够通过现金收支日报表进行静态化分析，还能够通过现金流进行动态化监控，逐步达到即充分又节约使用资金的目标。

3、做好应收账款的回收工作

在物业服务企业的实际发展过程中，要想从根本上提高经济效益，还要做好应收账款的回收工作。由于物业服务企业的应收账款与其他企业存在较大的差异，不会给企业带来一定的信用问题。基于此背景下，物业服务企业要逐步加强应收账款的管理工作，对于应收账款的形成原因进行全面分析，并将结果及时反馈给企业的管理者，争取在最短的时间内，追回企业的应收账款。通过减少应收账款的形成，为物业服务企业的长远发展打下稳固基础。

三、结束语

综上所述，我国物业服务企业经济效益低下的原因，除了外部因素之外，还有许多内部的因素。物业服务企业要想获得更高的经济效益，相关的企业服务人员就要结合实际的发展情况，开展系统化、综合化的服务工作。物业服务人员要将财务管理工作作为基本导向，在遵循我国基本法律法规的基础上，制定完善的内部控制制度。采用适当的方式，加强对经营活动的监管活动，不断壮大物业服务企业的规模，为物业服务企业创造出更高的经济效益与社会效益，促进物业服务企业的全面发展。