房地产企业土地增值税纳税筹划问题研究

龚欢欢

（河南省美景集团有限公司，河南 郑州 450009）

一、引言

我国的土地增值税主要目的是为了合理调节土地的增值收益，通过对于增税的征收对房地产行业利润进行合理调控和再次分配。从长远来看，土地增值税的征收会影响房地产企业的经济效益和实际的利润。土地增值税的相关规定中，土地成本和开发成本，以及相关的利息费用都会最终影响土地增值税款项的金额。因此如何合理的预测土地增值税的税负，通过一系列有效的规划来降低相关的税负，实现成本控制，为房地产企业的进一步投资决策做出合理的规划。进而来有效地降低房地产企业开发成本中，土地增值税的支出实现房地产企业风险的控制，从而总体上提升房地产企业的经营效率和效果。尤其是营改增以来，随着政策的全面落实。房地产企业的土地增值税清算工作出现了一系列亟待调整的问题。由于土地增值税是房地产行业中税收的大项，因此对于该项目的支出需要进行一系列的统筹，进而为房地产企业后续的可持续发展留出足够的资金。增税是每个房地产企业都应当重点考虑的问题之一。

二、土地增值税的概念和纳税筹划的必要性

（一）土地增值税的概念

土地增值税是我国针对国有土地使用权，地上建筑物和附着物等具有权益的物品，取得的收入。属于增值税的征收对象是单位和个人就其房地产转让所取得的增值额进行征收。国有土地使用或者转让取得收入的个人或单位是其实际的纳税人。当前土地增值税使用的是超率累积方式进行计算。一般情况下，增值额与应扣除项目成正比。即增值额所占的应扣除项目比例越大则负担的税负就越重。

（二）土地增值税纳税筹划的必要性

第一，提升企业的整体市场竞争力。在当前市场竞争日趋激烈的环境下，房地产企业要想取得领先的市场竞争力，必须得加强税务工作的筹划，同时注重与政府和不同企业之间的合作。只有进行一系列良好的税收筹划，才能提升自身的核心竞争力。从我国近几次税收政策来看我国的政府对于税负的负担和相关的说服风险在逐渐地把控严格。企业的利润和经济效果实际上受到政府调控的影响。在这种情况下如何提升企业的市场竞争力，就需要对各个税种进行一系列的筹划。

第二，提升企业的财务管理水平和创新经营能力。

当前我国政府对房地产企业的相关宏观调控不断地加强。各个一线城市也出台了相关限购等一系列影响房地产发展的政策。这样就促使企业更好地进行内部的财务管理和创新水平。而企业要想更好地进行财务管理，就必须提升资金的利用效率。提升资金利用效率，重要的方法之一就是做好税收筹划。而税收筹划的关键又是由土地增值税所影响。因此做好土地增值税的税收筹划，能够来提升资金使用效率，建立相关的风险预警机制，进而促进企业的财务管理水平和创新水平。将土地增值税纳税筹划，有针对性地在各个环节进行开展，从而实现全环节的优化，最终提升企业的经济效益，促进房地产企业良好长远的发展。

三、房地产企业土地增值税纳税筹划中存在的问题

（一）过于注重原有的税收筹划模式，忽视了经济和环境的变化

当前房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时，过于注重使用原有的税收模式，以以往的项目作为基本的参照，来进行税收筹划。往往没有考虑到最新的环境变化和最新的政策影响，这样会导致房地产企业税收筹划的效果不强，最终违背税收筹划的目的，进而影响房地产企业的经济效益。

（二）税收筹划过程缺乏调整

房地产企业在进行税收筹划时，如果出现实际工作和预期工作的偏差，大部分没有进行及时的调整，过于注重预算的流程，虽然出现偏差仍然按照原有流程继续进行，这就会导致税收筹划缺乏科学性和灵活性。在实际操作过程中缺乏调整，最终会导致纳税筹划的失败。进而提升企业的经营管理风险。

（三）没有充分考虑地方政府的政策

在房地产行业实际的执行过程中，除了受中央政府的政策个别的地方，政府还会出台一系列针对土地增值税的细则。如部分地方政府会要求相关的房地产企业画出10%作为保障房建设并将该部分房产以成本价销售给地方政府。地方政府的这种做法则会导致为增税税收和税率进行下调，但是大部分房地产行业都没有充分考虑到该政策的影响，前期没有利用好地方政府相关土地增值税的优惠，后期如果想利用政府税收优惠，则会产生税务风险。

（四）土地增值税纳税筹划时会存在税务实际操作的风险

在进行推增税，实际纳税筹划是由于企业上面的记录和税务局的记录等一系列不一致则会导致产生税收风险。企业在实际列支的项目和税局认可的项目中，会存在一个误差，因此企业在进行实际税务操作时，如何避免这些误差如何减少税收风险成为迫切需要解决的难题。

四、解决土地增值税纳税筹划对策

（一）与时俱进，利用临界点和分散收入开展税收筹划

房地产企业税收筹划的重点是将业务的核心放置到土地增值税的筹划。土地增值税税收筹划的最本质目的是降低相关的增值率，实现税收筹划的本质目的，由于不同项目有不同的特点和实际情况，因此在进行实际税收筹划时，应当结合最新的项目，而不能盲目地参照以往的项目进行，由于土地增税实行超率累进进行扣除应当特别的确定好临界点，通过临界点和分散收入的确定来实现土地增值税较低税率的执行，进而提升企业的经济效益。

（二）灵活调整土地增值税纳税过程

在土地增值税纳税过程中，可以根据企业的实际，对于利息收入和支出来进行区分，从而实现资金周转的金额抵消。即该种视角和操作可以降低部分的土地增值税税率，降低企业整体税收负担，从而提升企业的现金流量。在土地增税的实际纳税过程中，应当结合实际情况进行灵活的调整，最终实现房地产企业更好更全面的发展。

（三）注重对政策的解读

房地产企业应当结合地方政府的政策，进行合理的土地增值税纳税筹划。在税法的相关规定中，由于部分的建房行为在实际归属界定中，是被划分为土地增值税的税收范围之外。因此这一类建房能够有效地降低土地增值税的税收款项。房地产企业和地方政府合作中建设的保障房，则应当充分利用地方政府和税收的政策，进行增税的纳税筹划。个别的房地产企业通过替代的方式取得客户的土地使用权，并进行土地的建设则在这个过程中是代表客户进行房地产开发，并不具备土地的所有权。在这个经营过程中，土地增税的支出项目以及土增税的支出金额都较少。房地产企业可以合理地利用各种方式进行部分房地产的建设和运营。

（四）降低税务操作的实际风险

由于税局和会计记账存在一系列的差异，因此在房地产企业，会计记账中就应当充分考虑这一风险，在实际的费用审核中，或者在土地增值税纳税，缴税中对于尽可能地项目都进行一一的分析列支让税收缴纳符合税局的政策和规定。如国税局会根据相关的标准用土地成本和开发成本，10%作为土地增值税的扣除依据。因此房产企业应当充分利用财会专业性和相关的账目进行预测和统计，尽可能地保障谁征税数据合理和合法。从而降低土地增税，实际操作的风险。

五、结论

综上所述，我国当前的经济环境正在快速地发展，房地产企业也在面临不断地调整，房地产企业作为经济的支柱行业之一，如何地做好经济效益的统筹和规划，并利用好当前税收的政策对徒增税等一些税种进行合理的筹划。通过对于全过程的控制和调节来实现真正的税收筹划，从而提升企业的经济效益。进而提升房地产企业的核心竞争力，促进房地产企业长远有效的发展。进而让房地产企业更好地促进我国国民经济的长远发展。