“以房养老”的困境与未来的发展可能

2019-12-20彭玉来安徽财经大学金融学院

新商务周刊 2019年2期

文/彭玉来，安徽财经大学金融学院

1 选题的背景

据统计，我国从进入人口老龄化开始，全国新增加老龄人口屡创新高，人口老龄化进程迅猛发展，这越发引人担忧。政府相关部门也因此采取了很多措施，“以房养老”便是其中之一。也因为人口老龄化，造成中国一个处于平均收入水平的家庭负担十分沉重，一对夫妻要赡养两边的老人和自己的孩子。因此，如何加强社会养老服务水平是当下中国急需解决的热点问题。

2 何谓“以房养老”

“以房养老”即房子的拥有者将自己的房屋抵押给保险人或银行，而房主依然享有居住权，保险人或银行对房屋进行综合评估，按月（年）给予房主资金。当房主去世后，保险人或银行可对获得的房屋进行处置。

3 我国“以房养老”的发展

2003年，“反向抵押贷款”正式被人提出；

2004年，原保监会计划在上海等四个一线城市进行“以房养老”试点工作；

06-07年的全国两会，“以房养老”被政协委员提出；

2011年，全国政协开会，谈论养老发展，“以房养老”再次被提及；

2013年，我国国务院发布了“以房养老”最新的相关通知；

2014年，原保监会发布通知，正式在上海等四个一线城市实施“以房养老”；

2015年，首个“以房养老”产品由幸福人寿发行；

2016年，原保监会宣布，试点时间将从14年延续到18年，为期四年，并将试点从四个一线城市扩展到其他城市；

2018年，银保监会发布通知，自今年8月开始，符合要求的各个保险公司（或金融机构）都可以开展“以房养老”业务，“以房养老”将开展到全国各地市。

4 我国“以房养老”试点效果与原因

在试点刚刚开展之时，只有四家保险公司获得开展“以房养老”的试点资格。但到今天为止，只有幸福人寿推出了一款产品，并且该产品累计承保99户，累计签约141户，从数字看，市场反应冷淡，保险公司积极性不高，投保人接受度不高。

下面我们分析一下原因：

4.1 “但有方寸地，留于子女耕”

我们的传统观念影响着老人，老人们大多有“养儿防老”观念，想把房子等遗产留给子女，“以房养老”更加适合没有子女的孤寡老人。

4.2 房屋的产权年限

70年的房屋产权，对于保险公司（或金融机构）来说，时间太尴尬了，当房子产权到期后，虽然《物权法》规定有“偿续权”，但如果续期费用过高，保险公司（或金融机构）可能会亏本，这就使得保险公司（或金融机构）面临着巨大的风险。

4.3 国家法律法规的不健全

“以房养老”涉及多个方面，比如遗产继承纠纷、房屋折旧、房价走势，需要保险公司（或金融机构）和房管局、民政局等多个部门机构合作才能开展。涉及金融、司法、房地产、财税等多个领域，存在许多不确定性。此外，“以房养老”还涉及到社会保障、社会监管、房地产行情变化、金融形势等，所以，现在我国的法律法规对“以房养老”的实施很难提供立竿见影的效果。

4.4 房地产价格未来走势

以后的房地产价格变化，是保险公司（或金融机构）需要认真研究的一个问题。由于未来房地产价格的不确定性，所以保险公司（或金融机构）将承担很大的风险，在当下如此高的房价情况下，谁能保证房价会不崩呢？房价上升与否，保险公司（或金融机构）也很难做出准确判断，一定能获得收益吗？这也要画一个问号。同时，保险公司（或金融机构）还会思考房屋的折旧与损益。

5 国外“以房养老”模式

5.1 日本

日本的“以房养老”模式有两种，第一是直接融资方式，老人（一般为65岁以上）可以将房产作为抵押，然后从政府部门获得养老金，但养老金总额不能超过抵押物的80%，养老金按月（季）领取，同时还需要有担保人提供担保；第二是间接融资方式，老年人需要向保险人或银行等金融机构投保“以房养老”保险，但是这种方式要求政府必须是投保人（即老年人）的担保者。

5.2 新加坡

新加坡的“以房养老”模式有三种，第一是“以大换小”，即老人将大房子换成小房子获得养老金；第二是“倒按揭”贷款；第三是拥有多套房产的老年人，通过出租部分房子来换取养老金。

5.3 美国

美国的“以房养老”模式有两种，第一是由政府作为担保人的“倒按揭”，老年人要有实施还贷计划才可以申请贷款；第二是直接去政府机构开办的保险公司办理“以房养老”保险，但养老金总额不能超过抵押房产的60%。

5.4 加拿大

加拿大的“以房养老”很有意思，有房产的老人可将房屋抵押给银行，根据房屋的价值确定贷款金额，并且说明老年人只要不搬不卖，就可以一直住到逝世。

6 个人对我国“以房养老”的看法与建议

就目前我国“以房养老”所出现的问题，以及对于国外“以房养老”模式的发展经验，本人就我国的“以房养老”保险谈谈自己的看法与建议：

6.1 建立健全我国的法律法规

事实上，所有的政策实施都需要有配套的法律法规支持。现在我国的“以房养老”保险还处在努力摸索的起步阶段，在发展的过程中出现了很多问题，其中法律法规的不健全不完善就是其一，这就要求国家建立健全“以房养老”的相关法律法规。例如，“以房养老”涉及到保险公司（或金融机构）和房管局、民政局等部门的相互配合才能实施，所以，为了防止各个机构部门的相互推诿，效率低下，法律法规应该明确各机构部门的职责范围，这样可以使得“以房养老”的效率更高。

6.2 改变老年人固有的传统观念

前面分析过老年人普遍存在“养儿防老”、“但有方寸地，留于子女耕”这样的传统观念。因此老年人的固有思想是“以房养老”展开的又一个大问题。因此，这就要求国家、社会和百姓作出努力。例如，国家部门可以制定一些政策（如税收减免政策，对于风险较大的养老产品进行财政补贴等），或加大宣传力度等来加强“以房养老”对老年人的吸引力；现在自媒体这么发达，社会可以通过积极的舆论报道、新闻、报纸期刊、杂志、电影、电视剧、综艺节目等等来宣传“以房养老”的优势与好处；对于家庭与个人来说，老人与子女要转变固有的观念，积极适应社会的发展变迁。

6.3 加强对于金融保险市场的监管

现在“以房养老”政策遇冷，很大程度上是保险公司（或金融机构）的不够积极，四年试点居然只有幸福人寿推出过“以房养老”产品，并且该产品的销售十分惨淡。所以，今年“以房养老”在全国范围推行之时，国家应当做出相应调整，以此调动保险公司（或金融机构）的积极性。比如，政府要对这些保险公司（或金融机构）制定优惠政策，鼓励其开展“以房养老”业务，同时政府还要给予一些政策支持，允许所有金融机构自由竞争等。

6.4 吸收借鉴国外“以房养老”成功经验

由于我国国情的特殊性，不是照搬他国经验就可以复制他国的成功模式，所以我们应当对于他国的经验教训加以选择、借鉴、转换，以此形成符合我国国情的“以房养老”新模式。上面我们分析了解了国外的“以房养老”的发展模式，结合当前我国“以房养老”困境，我们可以采取一些举措来发展我国的“以房养老”，比如将“以房养老”所得的养老金不计入其他社会保障时的家庭收入等。

6.5 “以房养老”产品的创新

当下我国“以房养老”产品还很单一，只是按月（年）固定的给予老人养老金，但我们应当考虑到老年人处于人生中的患病高发期，可能身体不便。如果我们想要做到真正的保障老年人晚年养老生活，还要考虑提供更加全面的保险保障产品。比如，我们可以让保险公司与一些社会服务部门合作，为老人提供一些上门服务，比如免费上门体检服务、送餐服务、节假日的探望老人服务等等。同时，保险公司还可以在“以房养老”保险中加入重大疾病保险等，切实保障老年人的晚年养老生活。

7 “以房养老”未来的发展可能

就目前我国“以房养老”保险的发展缓慢情况，我个人认为只是暂时的，未来“以房养老”绝对大有可为。据统计，截止2017年底，全国基本养老保险人数超过9亿，累计金额超过4.6万亿，“城镇居民”和“城镇职工”属于第一支柱的平台已经初具规模；至2017年底，我们国家企业已经有8万户建立企业年金账户，其中企业职工人数超2300万，因此第二支柱也有所收获；相比起第一第二支柱，第三支柱发展缓慢，很多专家表示，从国际历史经验来看，一个完善的养老保障体系必然要实现政府、企业和个人三方共担，而商业养老保险是第三支柱的重要组成部分，可以有效承担个人在养老保障方面的责任。“以房养老”是商业养老保险的重要构成之一。