谈房地产行业影响财务报表分析的因素

王伟

（内蒙古松江房地产开发有限公司，内蒙古 呼和浩特 010021）

一、引言

财务报表分析是对企业财务报表所提供的数据进行加工、分析、比较、评价和解释的过程。通过对财务报表解释和评价可以判断企业的财务状况，诊察企业经营管理的得失，判断企业的经营管理是否健全，企业业务前景是否光明。同时，还可以通过分析，找出企业经营管理的症结，提出解决问题的办法。

房地产项目开发周期较长；资金投放量巨大，投资回收期较长；同时其会计核算方法也不同于其他行业，由于上述特殊性，使得运用简单方法对房地产行业财务报表进行财务分析时，可能使得出的结论会失真，继而导致会计信息使用者做出错误的判断。尤其在目前房地产实行住房不炒，深度调控政策的形式下，不利于房地产企业对经营风险的应对，所以在对房地产企业的财务报表进行分析的过程中如何结合实际情况，如何运用合理的手段和方法，就成为财务分析人员应重视的问题和工作。

二、房地产行业进行财务报表分析的意义

对房地产企业进行财务报表分析有利于了解其经营状况，有利于正确评价房地产企业的财务状况，经营成果与现金流量状况，有利于为管理层控制企业风险提供准确相关的决策依据，提高企业经营管理水平。

（一）为企业的投资人提供决策信息

企业投资人对目标企业进行投资之前需要对企业进行尽职调查，尽职调查过程中的主要任务之一就是对企业财务报表进行分析，了解企业财务状况，关注企业盈利能力方面的指标：包括销售利润率，资产收益率，净资产收益率，投入资本收益率等；偿债能力指标：包括短期偿债能力，长期偿债能力等；成长性能力指标：包括资产增长率，销售增长率等，同时在完成投资后将会随时关注企业财务情况，通过分析相关指标了解被投资单位财务状况，供其进行投资决策。

（二）财务分析为未来决策提供指导

通过对企业财务报表分析结果进行横向比较和纵向比较，确定企业在行业竞争中的地位，分析优势劣势，明确核心竞争力和企业的努力方向，制定企业未来战略；确定企业所处的生命周期，进而进行相应的决策。

（三）财务分析促进企业的经营决策的正确性

通过对财务报表的分析，能够使企业的生产决策，销售决策，人事决策及财务决策等相关经营决策更加科学合理，避免盲目跟风，设定目标不合理等问题，通过财务分析能够了解企业过去的经营状况，吸取经验教训，提出改进的应对策略；通过了解标杆企业的经营状况，明确企业的优势与不足，取长补短，发挥优势，形成企业的核心竞争力。

三、房地产企业财务报表的特殊性及对财务分析的影响

（一）存货核算项目及其对财务分析的影响

房地产企业财务报表中的存货，一般用来核算企业完工的库存商品、未完工的房地产开发成本、土地成本以及少量的低耗品。房地产标杆企业往往都有着巨量的土地储备，这也是衡量房地产企业未来持续发展能力的指标之一，然而在按历史成本核算的要求下，储备土地价值增值不能反映在存货项目中，致使企业存货价值低估。同时，从房地产企业目前核算的现状看，鉴于成本效益的考量，在不执行上市公司准则的企业里，很少有房地产企业按照工程项目的工程量，及时对项目进度进行计量，并将发生的成本按权责发生制的原则进行入账的，这影响了存货核算的完整性和及时性。在实行目标成本管理的企业里，由于目标成本控制管理不到位，致使实际成本远远大于目标成本，而项目完工后，决算、审计、支付款项等时间跨度较长，有时会跨几个会计年度完成，因而不能及时进行成本核算，不能及时入账，企业在这种情况下要按照目标成本来结转成本，这样做会影响存货核算的准确性，房地产企业存货核算存在的上述状况，影响了财务分析结果的真实性和准确性。

（二）房地产企业对未结转税金的核算及其对财务分析的影响

房地产销售商品房屋采用预售的方式，收到的预收款按税法要求缴纳相应的增值税，同时会预缴土地增值税和所得税，在达到收入结转条件前，此部分税款作为其他流动资产在资产负债表中核算，而此部分应属于费用，因此这样核算虚增了资产。即使达到了收入确认条件后，只有附加能够全部随着收入结转至利润表税金及附加科目，预缴的土地增值税和所得税将视项目实际盈利状况部分结转，剩下的会长期挂账直至冲抵新项目应预缴税款或退税。故上述因素将影响财务报表分析的准确性。

（三）房地产企业预收房款的核算及其对财务分析的影响

房地产企业项目的开发要经历规划设计、拿地、前期准备、建设开发、销售、入住、产权办理等阶段，在实行预售制的情况下，销售收入要在预收账款中进行核算，在达到收入确认条件时结转为收入，但这要经历很长时间，这使得实际收入和报表反映的收入在时间上有很大的差异。预收账款作为财务报表中的负债项目，影响着诸多财务分析指标的计算。

（四）房地产企业期间费用的核算及其对财务分析的影响

房地产企业销售收入是按确认条件结转为主营业务收入的，但是建设期间发生的销售费、管理费、财务费等期间费用则在发生时确认了费用，而在没有收入可以结转的年度形成巨额亏损，而往往在收入结转年度由于项目建设及销售已接近尾声，很少发生期间费用，形成较多的盈利，使费用与收入不能配比，影响相关指标的计算。

四、房地产财务报表分析的对策建议

（一）存货相关财务分析的建议

鉴于房地产存货核算特点，针对增值土地采取估价的方式来反映土地真实的价值。在季度末，依据施工单位、造价机构、监理机构出具的工程量清单合理估计未入账开发成本，增加存货和应付项目，真实反映企业的资产和负债。提高企业运用目标成本管理的能力，加强过程监督与调整，减少决算的增减项调整，使应用目标成本进行成本结转更贴近真实成本水平，保证存货项目和营业成本项目核算的准确度。

（二）未结转税金相关财务分析建议

随收入结转的税金可以依据配比原则，依据收入的调整而调整，对于预缴的土地增值税和所得税则可以在计算相关指标时予以调整，或在说明段进行说明。由于土增税预缴比例一般比较高，清算后一般都会退税或抵顶，在对相关税金进行筹划管理过程中应尽量减少预缴税金对企业资金的占用。如按土地增值税清算管理要求，税局可要求企业进行清算的条件有销售85%以上，满三年未销售完毕的，申请注销的。企业可以依据自身特点及时清算土地增值税用前期预缴税金抵顶后期应缴税金，达到减少资金占用的同时使财务分析更加准确。

（三）预收账款财务分析的建议

加强房地产企业收入结转过程及预收账款的管理和安排，譬如销售策略的安排上应逐栋安排销售，售罄之后再安排另一栋，先难后易，这样可以保证售出的楼栋能够完工后及时销售，整栋回全款，整栋结转，避免拖拉延误，减少预收账款沉淀。同时应从实际出发，区分已全款、已签合同未全款和协议阶段定金等情况，分别调整主营业务收入、应收账款等项目，依据调整后的报表项目进行分析，同时说明调整的过程，以充分满足相关方的需求。

（四）期间费用财务分析的建议

由于目前市场竞争激烈，调控政策瞬息万变，市场风云变幻，房地产进行项目开发决策的信息与基础随时会变化，所以“高周转模式”被很多开发企业采用，这种模式虽然存在很多弊端，但也是顺应目前地形式，在高周转模式下解决了很多财务分析是遇到的困难，因其缩短了开发周期，使得期间费用的发生和项目周期形成了大概的配比，部分解决了期间费用导致企业在没有收入结转年份形成亏损的问题，在这个基础上，企业依据配比原则调整相关费用，计入各个期间的财务报表项目，据此对财务报表进行分析将会很好地解决此问题。

五、结束语

综上所述，目前房地产企业面临着融资环境，限制性调控措施，产业升级等很多不利情况和不确定因素的影响，同时房地产行业属于国民支柱行业，关系着国计民生，可谓机遇与挑战并存。房地产企业应在充分认识房地产企业财务报表与一般企业财务报表在财务核算内容和核算方法上特殊性的基础上，加强与其他部门及外界的沟通，收集更多可靠的相关信息，利用客观公正专业方法，编写有效的企业财务分析报告，以有助于企业管理者进行分析决策，以促进房地产行业健康有序发展，更好地满足人民的居住需求。