论商业地产（城市综合体） 运营期全面预算管理

赵丽丽

（济南格致机械有限公司，山东 济南 250031）

一、引言

俗话说“凡事预则立，不预则废”。全面预算管理作为重要的企业管控工具，对商业地产企业的健康可持续发展具有重要作用。当前，商业地产企业大多都实行了全面预算管理，全面预算管理可以使企业目标具体化，并从企业经营活动的各个环节进行控制，保证企业战略目标的实现。但是，由于制度、管理水平及人员等因素的限制，当前商业地产企业全面预算管理过程中仍存在很多问题，致使全面预算管理难以充分发挥其应有的效用。因此，商业地产企业应结合行业特点及企业自身状况，从全面预算管理出现的问题入手，优化全面预算管理工作，将全面预算管理工作的作用落到实处，以提升企业管理水平，对保证企业战略目标的实现，具有重要的现实意义。

二、商业地产（城市综合体）运营期全面预算管理的特点及现状

商业地产（城市综合体）项目分为建设期和运营期，这是两个截然不同的阶段。在运营期，商业地产（城市综合体）企业的全面预算管理除具备一般企业全员、全方位、全过程的特点外，还有其行业的特殊性。运营期全面预算工作一般包括业务预算和资金预算，其现状如下：

（一）业务预算中，收入预算是基础

在城市综合体的运营期内，业务预算主要分为收入预算和成本费用预算两大类。其中，收入预算是整个业务预算的基础，也是成本费用预算开支的重要依据，包括销售收入、租赁收入、物业管理收入等。收入状况决定了公司赢利能力及资金回笼速度，在制定收入预算时，要结合企业内外部环境，不能脱离实际。在当前的实际工作中，由于影响因素过多，收入预算的制定也是最难把握的，过于激进或过于保守的情况都时有发生。

（二）资金预算是重点

商业地产属于资金密集型企业，虽然运营期相比之前建设期的巨额资金投入，资金需求量已大幅度降低。但由于其行业特殊性，大额资金的支出项还是很多，如：为保持项目的竞争力，定期翻新及二次装修；整体及单元内部的改造；宣传推广费用；维持日常运营的费用支出等。尤其在运营初期，入不敷出的情况时有发生。而进入成熟期后，又会出现资金闲置的情况。商业地产企业要想持续发展，就要不断开发新项目，而开发新项目所需的大量资金，又需要现有项目资金积累的支持。因此，对于商业地产企业来说，制定合理的投、融资计划、周密的资金预算管理至关重要。

三、当前商业地产（城市综合体）运营期全面预算管理中存在的问题

（一）对全面预算管理的认识不全面，缺乏大局观

在实际工作中，有些商业地产（城市综合体）企业对全面预算管理的认识不够全面，缺乏大局观。没有将全面预算与企业未来发展战略有机结合起来，更多的是把全面预算当作下一年工作计划或业绩目标。因此，在为突出业绩的情况下，追求短期效益，急功近利的情况时有发生，导致企业实际情况与企业发展战略出现偏差。

（二）各部门对全面预算管理参与度不高

长久以来，很多企业的管理人员对全面预算的重视程度不够，并且经常有这样一种错觉，认为预算就是财务部门的工作，其他部门的参与是在协助财务部门完成工作。在这种思想的驱使下，预算编制的积极性和准确性都不高，预算编制结果不理想；在预算执行中，由于其约束性较强，还会经常遇到一些抵触情绪。这些问题，都造成全面预算管理工作参与度不高，工作进展缓慢且经常出现误差，导致全面预算流于形式，难以达到预期效果。

（三）预算目标的制定脱离实际

在制定预算目标时，对环境分析不够，没有很好地结合企业实际情况。目标制定缺乏科学性，数据填写过于随意。在编制预算时，经常出于自身利益着想，首先考虑的不是企业整体目标，而是更有利于实现自己的业绩。例如：招商租赁部门在编制收入预算时，有意将收入目标降低；而推广部门为了下一年度有足够的费用预算，降低推广活动的谈判难度，有意多做费用等。导致预算编制完成后，预算指标与实际情况偏离较大，需经过多次反复修改才能达到预期效果。

（四）预算编制不符合行业特点，导致执行不力

商业地产（城市综合体）企业有很强的行业特殊性，一般通用型全面预算管理体系很难适用于商业地产企业。即使同行业企业由于管理方式不同，关键性预算指标选择也不尽相同，生搬硬套舶来之物，会导致指标脱离业务，使预算无法正常执行。

（五）预算分析、控制不到位，缺乏必要的考核机制

有些商业地产（城市综合体）企业的管理人员，认为预算编制完成，就完成了一项大工程，预算审批通过即万事大吉。没有真正在思想上形成足够的预算分析和控制意识，在实际工作中，也没有真正将预算指标当成自己必须实现的工作目标。企业缺乏相应的预算执行考核标准，部门及员工的绩效考核不与预算的达成效果挂钩，全面预算工作非但起不到激励作用，也无法引起员工的重视及参与积极性。殊不知，完成预算编制仅仅是开始，而接下来的日常执行、监督、控制、分析，才是全面预算管理中最重要的一环，它直接导致企业是否能走向实现战略目标之路。因此，没有相应的考核机制，做不到的事中监督控制和事后分析，全面预算管理就变成了一纸空文。

（六）预算调整过于随意，影响企业战略达成

不可否认商业地产（城市综合体）企业内外部环境影响因素众多，预算实现起来确有一定难度。但有些企业没有相应的预算调整制度和标准，预算调整过于随意和频繁。更有甚者，一旦感觉预算目标不好实现，就要求调整预算。有的企业虽然不经常大张旗鼓地调整预算，但在实际执行阶段，却经常会有费用超预算或收入低于预算的特殊审批。如果没有客观全面的分析及严格的预算调整审批制度，为了实现短期目标，完不成预算就去调整或特批，不但发现不了工作中存在的真正问题，预算工作也就失去了意义。

（七）参与预算编制的人员综合素质参差不齐

由于预算的编制需要各部门员工的共同参与，参与预算编制人员的责任心、工作能力和专业素质的高低直接影响到预算的编制结果。各部门提供的原始数据是预算编制的基础，如果此时的数据出现较大偏差，那以此为基础编制出来的预算一定会出现问题。

四、加强商业地产（城市综合体）运营期全面预算管理的对策措施

（一）正确认识全面预算，以企业战略目标为全面预算管理导向

首先，企业领导者要从思想上对全面预算工作有足够的认识，高度重视并直接领导这项工作。把企业战略目标作为全面预算管理工作的导向，紧密结合战略规划，制定全面预算管理的方案及指标体系，落实具体的工作任务及目标。

（二）成立预算小组，提高全面预算参与度

在年度预算编制工作开始前，组织全面预算会议，企业中高层领导，各部门负责人及参与预算编制的人员必须参加。要让管理层及全体员工意识到，全面预算是保障企业达成战略目标的管理工具，应该是全公司所有部门全员参与，并非只是财务部门的工作。

为了保证全面预算工作的顺利推进，需成立预算小组，由公司负责人担任组长，以提高预算管理的权威性。预算小组由财务部门牵头，其他部门抽调对本部门业务熟悉的骨干人员加入。

（三）结合企业发展战略规划，制定三到五年科学可行的预算目标

全面预算应在考虑政策因素及市场环境变化，结合企业内、外部环境的基础上，根据企业战略及长短期发展规划，制定科学合理，切实可行的预算目标。以滚动三到五年为期，后期结合环境变化定期调整。杜绝在制定预算目标时，以个人业绩达成为预算目标的情况。

（四）根据行业特点，制定适合企业自身的预算编制方法

运营期的商业地产（城市综合体）企业，应结合运营期的特点及企业具体情况，制定预算指标，同时根据本公司的业务管理模式制定适合企业自身的预算编制方法。

与预算目标的制定相一致，采用三至五年滚动预算编制方式。根据全面预算目标制定详细可行的预算指标，并将预算指标层层分解，横向到边，纵向到底，使全面预算工作落实到各部门、各环节和各岗位。在预算编制阶段，财务部下发预算模版，各部门预算小组成员负责本部门预算组织工作。对本部门基础数据进行整理、填写及初步审核，财务部门负责汇总、整理分析数据。

（五）做好预算分析与控制工作，建立健全的预算考核机制

在预算执行阶段，业务部门需以预算数为基准推进各项业务开展，各部门预算小组成员需及时对本部门的预算执行情况进行差异对比分析，对于差异较大的，需由具体业务执行人做出详细说明，并作为预算调整的依据。财务部门负责监督各部门预算执行情况，对于与预算指标偏离较大的情况，及时进行预警，并定期提供预算执行情况报告。

为促进预算目标的实现，激发员工参与预算的积极性，应将各部门预算执行情况纳入考核范围。选择合理的关键考核指标，明确指标标准，建立相应的奖惩机制。将预算执行部门及员工预算执行情况与绩效考核挂钩，并作为年度考核、薪资调整及晋升的标准之一。

（六）规范预算调整制度

国家政策、市场环境不断变化，预算也不是一成不变的。在全面预算管理的过程中，需定期根据实际情况，对预算进行调整。但预算调整必须在规范的流程下进行，不可随意、盲目的调整。企业可根据自身情况，按季度或半年度进行预算调整。企业应在充分考虑国家政策、市场环境及企业发展战略，综合分析内、外部影响因素，结合企业实际情况及当前预算执行结果，在规定的时间点进行全面调整。除此之外，对个别特殊超预算的情况，应严格按规定流程进行特批。

（七）组织相关培训，提升参与预算编制人员综合素质

为保证预算编制质量，在年度预算工作开始前，要对公司员工认真做一次全面预算管理培训，原则上要求全体员工参加，使全面预算工作深入人心。

为提高基础数据的准确性，首先，要求参与预算编制的各部门预算小组成员必须非常熟悉本部门工作，对本部门的工作职责及各个工作环节了如指掌。部门负责人在指定人选时，一定要做好相关培训工作。另外，在预算工作开始之前，财务部要负责做好各部门预算数据报送的相关培训工作，如预算模版的使用及填写说明、注意事项等。

五、结论

在商业地产（城市综合体）企业运营期，完善的内部管理是商业地产项目能否运作成功的关键。而全面预算管理能够把控企业管理的各个环节，是保证企业顺利实现战略目标的重要工具。因此，重视和加强全面预算管理，不但可以提升企业管理水平，还可以使企业各项资源实现合理配置，提升资源使用效率，为企业创造更高的效益，最大限度地保障企业战略目标的实现。