浅谈房地产企业财务管理创新

张娜

（五矿（营口）产业园发展有限公司，辽宁 营口 115000）

国家宏观调控政策对房地产领域作用的日益凸显，促使整个房地产行业发生剧烈的变化，其资金回收周期明显延长，本身所面临的资金压力越来越大。在房地产企业所涉及的诸多管理项目中，财务管理的重要性不言而喻，创新财务管理模式，有助于确保房地产企业的稳步发展。

一、房地产企业财务管理的现状

概括地说，目前国内多数房地产企业在财务管理方面所呈现出的特点，集中在这样几个方面：

（一）收支标准混乱

当前，我国房地产企业的财务收支审批手续及办理过程都不够规范、过程复杂烦琐，如此就造成了收支标准混乱，很多收支业务都是根据部分领导人的个人意志来实施办理的，如此就导致房地产企业的财务管理常常沦为形式，很难真正意义上发挥作用。

（二）资金管理不够科学

一些房地产企业虽然在项目建设过程中也有一定的建设规划，但因为缺乏对内部资金的有效管理，常常出现下属分项目、分公司管理资金不及时的情况，如此就容易引发资金链间歇性断裂，进而引发后续的资金规划问题。

（三）财务制度不够健全

房地产企业的项目开发会涉及大量的资金，属于风险较高、赋税较重的行业类型。但是，我国多数房地产企业在财务制度和相关税务律法的研究上较为欠缺，如此就确保企业很难真正意义上实施税收规划，企业本身所面临的税务负担也自然而然加重。

（四）决策忽视

大部分房地产企业发展过程中普遍比较重视工程决算环节，但是对项目的决策往往处于忽视状态，这就意味着项目开发过程中决策常常依靠管理者的个人意志来实施。如此就导致房地产企业发展过程中，缺乏对项目可行性的论证。

（五）财务管理涉猎面较多、管理难度较大

长久以来，我国的房地产企业所涉及的业务层面都较为丰富，其反映在财务方面的各种关系也比较复杂。房地产企业的财务管理通常涉及企业和职工、银行以及其他投资者，房地产上级部门等，更会同设计单位、用地规划部门、施工单位、房产购买业主、建委、政府、乔迁居民、工商税务部门、审计单位等发生频繁的资金往来，由此就意味着房地产企业必然会接受来自社会各个层面的监督和审视，需要承载的各种关系和压力也就在无形中增大。

二、创新房地产企业财务管理的具体实施路径

针对前文所提及的目前房地产企业财务管理所具有的特点以及实际管理过程中所面临的问题，笔者认为该类企业的财务管理，可以从这样几个角度进行突破和创新：

（一）融资模式创新

国家层面有关房地产方面政策不断调控和出台，一度促使房地产企业从传统银行渠道进行融资的难度越来越高，但企业可以根据自身的硬件情况采取国外银行贷款、民间借贷、房地产项目融资、信用贷款、信托计划融资等多种方式来进行融资，如此一定程度上可以缓解企业本身资金紧张、筹资困难的局面。

（二）预算管理模式创新

市场经济条件下，房地产企业必须根据复杂多变的外在环境，从企业战略的角度出发，实施财务预算管理。另一方面，企业的实际经营也需要从目标利润着手，充分考虑所有会影响资金流入以及流出的因素，充分考虑偿债和筹资能力，确保资金高效流动的同时，更突出对资金流量的管理。房地产企业通过编制完备的财务预算来对企业现有的财务管理及经济行为进行规避、矫正，能够将企业内部的各个部门、项目紧密联系起来，通过预算来实现平衡，确保企业可以制定更加科学、具有可行性和合理性的财务目标。

（三）盈利模式创新

盈利模式的创新主要是指实施自觉的盈利模式，其具有清晰性、针对性、稳定性、灵活性和适应性的特征，是对盈利实践的总结。房地产企业应立足于产业的整个价值链，全程掌握房地产开发、管理、经营和后续服务等多个环节，自行构建自觉盈利的模式。

首先，从单纯地依靠土地升值向产品质量以及附加值的提升转变；

其次，从粗放型的盈利模式向集约型的盈利模式进行转变；

最后，从单纯地依靠项目出售获利向持有经营获利的模式转变。

（四）成本控制模式创新

成本控制模式的创新主要体现在这样四个方面：

1、决策阶段的成本控制

房地产企业在进行正式的项目开发、投资决策以前，要进行项目可行性的研究，这是确保项目开发能够以最少的投资、最低的成本消耗获得最佳效益的手段。

另一方面，企业对开发项目的建设规模、产品设计以及技术应用等进行规划，并且要在相关内容确定的情况下对整个项目所涉及的金额进行预算、计划，为后续房地产建设各个阶段的成本目标提供参考性依据。

2、设计阶段的成本控制

在项目开发设计阶段需要以招投标的方式，尽可能地从多个方案当中选择最佳方案，如此不仅可以提升设计质量，更会最大限度降低设计变更设计的可能性，提高施工预算的精准性，防止成本大幅度超出预算。

与此同时还要推行限额设计、搞好优化设计、重视初步设计方案的选择、全面控制工程造价，实施严格的施工预算，针对设计过程中有可能出现的变更和调整做出预案，尽可能将设计变更控制在合理的范围之内，就设计的标底价格做出严格的审核。

3、施工阶段的成本控制

在具体的施工阶段，房地产企业要做好成本预测，制定合理的投资成本目标体系，充分挖掘企业内部潜力，进行全方位的成本控制。

首先，房地产企业需要通过招标选择最佳施工企业，并认真审查其施工设计方案以及目标成本，对项目的建设成本做出提前性预测和控制；

其次，房地产企业必须加强对现场签证的管理和审核，并提供现场施工人员的业务培训，从分阶段决算到竣工备案决算两种思路出发，对工程量进行定额，如此可以实现对房地产项目所面临财务风险的顺利转移，更可以加强对风险投资的控制，降低任何潜在性风险因素扩大的可能性。

4、营销阶段的成本控制

房地产企业在营销阶段的成本控制，主要是指通过选择合适、有能力的广告策划和营销公司，配合房地产企业制定出合理的宣传方案；作为甲方有权要求广告公司或形象策划公司通过最合理、最经济的宣传推广费用，帮助房地产企业完成项目的宣传推广工作，全面配合和促进销售。如此，企业的硬广费用、宣传费用会得到最大化的控制，而传播推广的效果却可以得到最大限度地释放。

总而言之，房地产行业所面临的激烈竞争，促使不同的企业必须创新财务管理手段，才能有所作为。对于一家具体的房地产企业而言，其只有真正意义上创新财务管理工作，才能不断提高自身的软实力，才能树立起确保自身在激烈的市场竞争中立足的综合实力，在竞争中脱颖而出。所以，房地产企业必须行于当下、立足未来，制定有效的财务管理创新对策，要基于原有的财务管理制度、方法和基础，在充分调动所有工作人员积极性，推进房地产企业自身管理结构的优化和整合同时，更发现运营过程中的闪光点、创新点和平衡点，以便能够进一步发挥其优势、规避其问题，采取合理的措施，提高财务管理的效率，推动房地产企业的深入发展。