探究营改增对于我国房地产企业的税收影响

2019-12-19阮旭东

大众投资指南 2019年24期

关键词：专用发票发票增值税

阮旭东

（眉山宇棋税务师事务所有限责任公司，四川眉山 620010）

一、相关概念概述

（一）营业税

营业税属于流转税制中的主要税种，是指针对属于征收对象的企业或个人，对其营业额征收的一种税，征收范围主要囊括在境内提供的应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，一般以全部营业收入额作为税收的基数，按照固定比例的适用税率来征收税款。

（二）增值税

增值税是一种对商品流通活动中产生的增值额进行税收的税种，在其生产、加工、运输、劳务服务、消费等活动中所增加的价值均可作为税基，是我国最主要的税种之一，在本国整体税收中占据了举足轻重的地位。

由于该税种实行价外税，即产品有增值才会进行征收，可以有效改善重复收取税金的情况。但在具体实施中也有一些弊端，例如难以精确计算商品在生产加工、流通运输或服务消费活动中所增加的新价值或者附加值，故而在实际实行过程中，通常使用国际范围内经常使用的税款抵扣的方式来核算其新增价值。

（三）“营改增”含义

“营改增”是指2011年获得批准实行的试点方案，直至2016年全面实行，将全部产业纳入增值税范围中，其内容主要是将营业税改为增值税，最终使营业税退出我国税收的历史。其涉及范围非常广，包括交通运输、现代服务、建筑、金融、房地产等诸多行业。

两种税种的计税依据是完全相反的，前者为价内税，后者为价外税，因此这项政策有效地减少了重复收税的现象，是一种积极的财政政策，有助于降低企业的税务负担，推动社会发展良性循环以及经济结构性改革。

二、“营改增”影响房地产税收的因素

（一）进项税抵扣

房地产开发的过程中，建设费用十分庞大，其中，建材方面的支出更是占据了很大的比重，对于钢筋、混凝土、沙石、砖瓦等建材的需求量巨大。由于建筑材料十分繁杂，为了减小开支，一些小而零碎的材料可能是向一些规模较小的商家购买的，虽然能取得更优惠的价格，但也可能存在小规模纳税人无法提供增值税发票或者发票抵扣有限的情况，造成进项税无法正常抵扣，其抵扣程度对于减税效应有直接的影响，导致税收负担提高。

（二）税负转嫁

房地产企业和建筑企业联系非常紧密，建筑企业作为上游企业，受到“营改增”的影响，建筑材料、施工器械、人工劳务等方面的税收负担增加，也会增加其税负。“营改增”政策实施后，租赁方面的税收负担有所提升，提高了建筑成本，且建筑过程中存在大量来着农村或作为自由人员的建筑工人，人工成本较高，也无法提供相应的专用发票，则最终导致需要缴纳的税额有所提升，而建筑企业可能会出于保护自身利益而将部分税负向下游进行转嫁，对于房企也产生一定的冲击。

（三）价外费用抵减

关于部分价外费用的抵减也会给房企带来税收影响，主要从以下几个方面产生影响。首先，从政府处获取的各类财政性费用通常只能得到行政性的票据，无法获取增值税发票进行抵扣。其次，中小型企业为了获取开发项目的资金支持，可能会向资质较低的金融机构进行融资，其门槛较低、放款较快，但很可能无法提供相应的税收专用发票，从而增加税收负担。此外，对于一些旧改项目，拆迁所支出的补偿款虽然也属于购置土地的成本，但基于相关政策文件的规定，无法进行抵扣，继而增加开发成本。

（四）进销项不匹配

房产销售与其他产业有所不同，企业为了快速回笼资金，可能在项目尚未完全竣工时就对房子进行预售了。在实际操作过程中，由于工程仍在进行，其建设成本无法完全确定，也就有可能产生进项税与销项税无法完全匹配的状况，导致资金压力较大，最终提高开发成本。

三、“营改增”对房地产开发的影响

（一）影响征管体制及税负

税收的征管体系随着相关政策文件的出台而有所变化，其申报的地点、方式、材料、发票管理等方面均产生了相应的变化。例如改革前的申报期限变为按次、按月相结合，改革后没有完全确定，有时可能需要主管的税务机关进行核定，这就要求我们及时掌握相关信息，对税务申报具有更深入的认知，降低税务违规的风险。

政策实施后，应缴税种与应交税额均受到影响，产生了相应的变化，例如土地增值税、所得税等，并最终影响总的税收负担。

（二）影响经营成本结构

改革后，建筑企业通过税负转嫁，将部分税收负担转移到房企上，间接性地增加其建安成本。此外，这项政策对于企业进项发票的获取也有所影响，继而对房地产税收负担产生直接影响。由于购买材料、租赁器械、人工费用、融资等情况下，可能无法取得相应的专用发票，最终导致建安成本有所提高，影响其经营成本的结构。

（三）影响财务核算体系

企业内部的核算体系受这项政策的影响也会发生一些变化。首先，会计科目和核算方式会产生变化，改革前科目较少且核算简单，改革后则新增了九个科目，使核算变得更加复杂。其次，财务报表和财务指标也会受到影响，例如利润表以及销售净利润等方面均收到了一定的影响发生变化。此外，对于企业的现金流也有一定的影响，由于回收期较长，资金周转不便，进项税会受到一定影响，继而对企业现金流产生影响。最后，还会提升发票管理的风险，企业可能受利益驱使而“虚开”“代开”发票以降低自身税收负担，产生违法犯罪的风险。

（四）影响开发经营模式

改革后，会对材料供应商的选择产生影响，企业在购买材料时，会更倾向于考虑能够提供正规发票的供应商。其次，也会使得企业会综合考虑税率调整合作模式。此外，可能会增加固定资产的投资，影响经营格局与价格体系，使地产格局向多元化转变，有助适应经济发展。

四、相关应对策略

（一）科学应用税收筹划

针对税收政策的改革，企业也要做出相应的改变，科学的、合理的应用税收策划，使的税务负担减轻，实现利益最大化。例如，综合考虑价格与税收，选择材料供应方；选择“包工包料”的方式来取代以往的“甲供材料”，减小税务负担；合理制定房产的销售价格，增加固定资产的投资行为，不断拓展业务范围等。

（二）完善财务管理制度

改革后的财务核算工作更加烦琐复杂，因此必须完善内部核算系统、财务管理部门以及财务管理制度，规范整体纳税体系，密切关注纳税时间、地点、材料等方面的变化，及时做出调整，以便更好地进行税务核算，降低税收负担。此外，还要重视销售合同中涉及税收的条款，针对特殊的条款进行合理调整。

（三）增强增值税发票管理水平

增值税的使用范围非常广，涉及金额巨大，在税收总额中占据了举足轻重的比重，一向是发票管理的重点对象，因此我们必须增强其管理水平。首先，选择资质比较好的供应商或融资机构，获取可用于抵扣的专用发票；其次，要强化专用发票的辨识与认证管理，避免收到无法抵扣的票据；再次，要着重防范虚开、伪造的无效专用发票，避免被卷入违法犯罪的漩涡中；最后，可以设置专门的人员来管理专用发票，保障工作的效率与质量。