国有房地产开发企业建设施工期间的廉政风险排查分析

张思南

（黑龙江省新产业投资集团有限公司，黑龙江 哈尔滨 150090）

房地产开发建设施工期间是房地产开发建设计划正式付诸实施的阶段。该阶段的工作主要包括：房屋与市政公用基础设施和公共服务设施的施工建造、设备的采购和安装、设计现场服务、建设监理服务等。该阶段的工作涉及工程进度、工程质量与安全、工程造价等关键要素的控制。房地产开发建设施工期间是房地产开发建设的核心阶段，是房地产开发项目成功的关键，具有投资额大、周期长、参与主体多、法律关系复杂、与周边环境关系密切等特点，风险很大，应当高度重视风险防范工作。

一、各房地产开发建设单位在建设施工期间的风险

（一）关于房地产开发建设施工期间施工单位的风险梳理排查

房地产开发建设施工期间施工单位应当是通过招标方式或直接发包方式并以施工合同形式确定的施工单位，但在房地产开发建设施工期间存在实际施工单位与施工合同约定的施工单位不一致的情形。

房地产开发建设施工期间施工单位的风险主要有：一是通过挂靠方式取得房地产开发建设施工期间施工单位，包括利用出借、出租资质证书，或是向相关部门收取管理费的形式，允许以单位的名义承接建筑施工工程。针对于没有资质的单位或是资质较低的单位来说，应当通过不同的方式与途径，利用高资质单位的名义承接建筑施工工程。二是采取转包的形式，进一步得到房地产开发建设期间的施工单位，其中包括施工单位不需要履行合同义务，可以将中标的项目转包给他人，三是施工分包主体未经建设单位同意。

（二）关于房地产开发建设施工期间工程工期的风险梳理排查

房地产开发建设施工期间工程工期是指房地产项目从正式开工到全部建成所经历的时间，包括合同工期总日历天数、开工日期、竣工日期、工期延长等内容。

工程工期是房地产开发建设实施中关键因素之一，建设单位希望缩短工程工期以便早日建成交付使用，施工单位希望工程工期合理以确保工程质量，但工程工期受多种因素影响存在工期延误的风险，主要表现在：一是缺乏科学、合理且认可的进度计划；二是实际施工进度与进度计划不一致时缺乏有效的进度调整方法；三是对工程进度的过程没有及时采取有效的监控措施；四是对工程进度的迟延缺乏有效的处理措施；五是对工期延误的签证未区分造成的原因以及不注意默示条款的运用。

（三）关于房地产开发建设施工期间工程质量风险梳理排查

房地产开发建设施工期间工程质量是指满足建设单位要求的，符合国家法律法规、技术标准规范，达到施工合同约定地对工程的安全，适用、经济、与环境相协调的综合要求。

确保工程质量合格是施工单位应尽的担保责任，也是房地产开发施工期间的重要的关键因素之一，由于工程质量具有涉及面广、影响因素多、各部分关联密切、隐蔽性强、终检局限性大等特点，风险大，主要有：一是没有进行书面的技术交底，对工程质量要求标准没有书面要求；二是施工单位没有编制适合工程特点的施工组织设计或施工方案，特别是缺乏有针对性的施工质量保证计划；三是施工单位没有建立全面、科学的工程质量保证措施，包括人员、材料与构配件、施工方法、施工机械设备、环境、成品保护等方面质量控制；四是没有建立健全工程质量过程监控体系，缺乏有效的惩罚手段；五是没有对工程的最终产品及工程资料进行有效的验收和质量控制；六是工程的保修制度不健全，包括工程质量出现问题通知施工单位缺乏书面的通知记录、工程质量是否修复缺乏有效的书面记录等。

（四）关于房地产开发建设施工期间工程价款的风险梳理排查

房地产开发建设施工期间工程价款包括工程价款的确定、工程价款的组成与支付、工程价款调整与抵扣等内容。

工程价款是房地产开发建设施工期间的重要的关键因素之一，一方面关系到建设单位对整个工程的投资控制，另一方面直接关系到施工单位的成本和利润，由于房地产项目具有投资额大、建设内容多、建设周期长等特点，工程价款的确定、支付、调整、结算等风险大。主要风险有以下几种：一是施工合同约定为固定价的，对工程量增加或减少的部分如何进行调整不明确的风险。二是施工合同约定能够通过工程价款据实结算或通过审价确定的，建设单位对施工过程中形成的文件包括补充协议、会议纪要、工程量变化资料、技术变更、核定资料和施工图纸等签署不当的风险。三是工程进度款的支付条件不明确的风险。四是工程结算中竣工结算文件的接受及答复存在很大风险，包括建设单位接受竣工结算文件后还未提出明确意见、建设单位接受竣工结算文件后未在合同约定的期限内答复视为建设单位认可竣工结算文件等。五是工程价款的支付与收取主体与合同约定不一致的风险。六是工程价款变更与索赔不规范的风险。七是工程扣款的计算标准不明确与扣除款项未确认风险。

（五）关于房地产开发建设施工期间工程签证的风险梳理排查

房地产开发建设施工期间工程签证是指建设单位、施工单位在工程施工过程中，按合同约定对涉及工程的款项、工程量、工程期限、赔偿损失等所达成的双方意思表示一致并通过书面签字确认的行为。

工程签证在工程变更和工程索赔中具有非常重要的作用，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第19条的规定为工程签证提供了法律依据，由于房地产项目的工程规模和投资额大、建设周期长、受通货膨胀影响大，工程签证大量存在且风险较大，主要有：一是工程签证日期与实际不符，忽视了预算定额、材料指导价、人工费调整、机械费调整等时间限制；二是签证的内容缺乏施工合同依据及相应的证据材料依据；三是工程签证流程不科学，工程签证单的格式不统一。

二、其他责任主体在开发施工期间的风险

在实际的开发施工过程中，除了房地产企业之外，施工单位、勘察设计单位与监理单位都是重要的组成部分，但是在开展各项工作的过程中也存在一定的风险，具体阐述如下：

勘察设计单位：违反工程建设的明确标准，开展设计与勘察工作存在一定的不合理性，相关的勘察人员不明确自身的基本工作职责，业务水平不高，导致勘察结果无法发挥实际效用；在设计施工中使用的建筑配件与材料不符合国家的基本标准。

施工单位：单位没有登记的施工资质，出现分包建筑工程与违法转包的问题；由于生产职责不明确，导致施工管理工作混乱，没有工程项目的负责人或是项目管理长期流于形式化，为了有效降低成本，促进后续的施工工作顺利开展，施工人员出现擅自修改设计或是在建筑材料的使用过程中，以次充好；没有做好进入现场之前的材料检查工作，使用了不合格的原材料，特种作业人员无证上岗，施工作业人员没有经过专业的培训。

监理单位：在开展各项建设活动的过程中，相关的工作人员将监理业务转让给了没有相关资质的单位，引发风险问题；监管人员没有做到持证上岗，或者是没有根据相关的要求，进驻到工程施工现场当中，没有遵循相关的规定进行监理；监理人员的责任心不强，或是业务水平较差，进而导致出现重大的问题后无法及时发现，出现违反职业道德，徇私舞弊的现象，工程管理人员与施工单位共同造假，产生不必要的经济损失，不利于后续活动的顺利开展。

综上，国有企业房地产开发建设施工期间存在蕴含较高廉政风险的各类经营管理风险，需要针对以上排查分析出的风险点，逐一探索对策，堵住漏洞，建立健全纵向到边、横向到底的内控机制，为国有企业房地产开发建设施工期间健康、公正开展提供保障。